廣西中小型房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理研究

陳廣麗 瞿曉龍 周衡星

摘要：作為廣西本地一家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中小型地產(chǎn)公司，受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)放緩的影響，A房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）的地產(chǎn)銷售狀況很不理想，資金也面臨著收不回來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了研究中小型房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的情況，選取A公司為案例背景進(jìn)行研究。文章在研究過程中，先是論述了A公司營(yíng)運(yùn)資金日常管理的現(xiàn)狀，接著在營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上得出A公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問題。再針對(duì)存在的問題，提出改善的措施。通過對(duì)A公司營(yíng)運(yùn)自己管理的研究，以期為其他中小型房地產(chǎn)公司提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)運(yùn)資金；管理；研究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)越來越重視財(cái)務(wù)管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理又分為籌資管理、投資管理、營(yíng)運(yùn)資金管理和利潤(rùn)形成及利潤(rùn)分配管理。而據(jù)調(diào)查，財(cái)務(wù)經(jīng)理們幾乎將三分之一的時(shí)間花在營(yíng)運(yùn)資金管理上，由此可見，營(yíng)運(yùn)資金管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，營(yíng)運(yùn)資金管理在企業(yè)管理中的作用就更加重要。但是，受經(jīng)濟(jì)放緩影響，目前很多房地產(chǎn)公司的資金被嚴(yán)重占用，出現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)資金管理不善的問題。因此，本文致力于提出改善房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的建議，為房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

一、營(yíng)運(yùn)資金概述

研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理，首要工作就是要先了解企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金。營(yíng)運(yùn)資金又稱營(yíng)運(yùn)資本，是企業(yè)用來維持日?；顒?dòng)正常運(yùn)行所需要的資金，是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中在短期資產(chǎn)上所占用的資金。傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)資金概念有狹義和廣義之分。狹義的營(yíng)運(yùn)資金指企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額，并沒有特指某項(xiàng)資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況而定，因此狹義營(yíng)運(yùn)資金是一個(gè)抽象的概念。廣義營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)所有流動(dòng)資金的總額，是由企業(yè)一定時(shí)期持有的現(xiàn)金和有價(jià)證券、應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)及各類存貨資產(chǎn)等構(gòu)成。相對(duì)的，廣義營(yíng)運(yùn)資金是一個(gè)具體的概念。

隨著時(shí)間的發(fā)展，學(xué)者們對(duì)營(yíng)運(yùn)資金概念有了更深入的理解。有學(xué)者提出營(yíng)運(yùn)資金應(yīng)是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的統(tǒng)稱，也就是說企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理既包括流動(dòng)資產(chǎn)的管理也包括流動(dòng)負(fù)債的管理。為了對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行全面的管理，本文的營(yíng)運(yùn)資金為流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的統(tǒng)稱。

二、A房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

1.A公司概況

A公司是一家2009年在廣西南寧市注冊(cè)成立的房地產(chǎn)公司。A公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)兼營(yíng)建筑、裝飾材料、礦物質(zhì)商品、五金交電等業(yè)務(wù)。A公司目前在南寧市、戊市和丙市都有房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是受宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)部分工程、代建工程進(jìn)展緩慢。而且，近年來隨著各大公司的區(qū)域化發(fā)展，外地大型房企紛紛涌入廣西爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，比如萬科、保利、碧桂園、中海、華潤(rùn)置地、綠地等房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)都紛紛進(jìn)駐廣西。這些企業(yè)或者品牌效益強(qiáng)，或者資金雄厚，或者管理經(jīng)驗(yàn)豐富，或者商品價(jià)格低廉，這些企業(yè)的進(jìn)駐使得A公司的銷售受影響。目前A公司地產(chǎn)項(xiàng)目銷售遇冷，去庫存壓力增大，A公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況堪憂。

2.A公司營(yíng)運(yùn)資金的日常管理現(xiàn)狀

為了反映A公司營(yíng)運(yùn)資金的日常管理現(xiàn)狀，本文從營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理和營(yíng)運(yùn)資金的持有管理兩個(gè)方面著手來進(jìn)行說明。

（1）A公司營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理

營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理主要包括對(duì)現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付賬款等的管理，但是由于A公司其他應(yīng)付賬款的金額很大，為了真實(shí)反映A公司營(yíng)運(yùn)資金分項(xiàng)目的管理情況，本文在原有項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上加入其他應(yīng)付賬款的管理。

從上表2-1來看，A公司2015年不管是現(xiàn)金、存貨、應(yīng)付賬款還是其他應(yīng)付款，都比2014年有所增加，不過2015年和2014年一樣，都沒有應(yīng)收賬款。各個(gè)項(xiàng)目中，增長(zhǎng)最大的是現(xiàn)金，這是因?yàn)?015年A公司的地產(chǎn)項(xiàng)目開始預(yù)售，所以現(xiàn)金大幅增加。存貨增加說明A公司項(xiàng)目還沒有完工，還在持續(xù)投入資金。由于項(xiàng)目沒有完工，所以其他應(yīng)付款也相應(yīng)增加。2015年應(yīng)付賬款有所增加，雖然金額還是不大，但是說明A公司利用商業(yè)信用來融資額增加?？傮w而言，2015年還是存貨占用資金最多，存貨雖然是流動(dòng)資產(chǎn)，但是它的變現(xiàn)能力不及應(yīng)收賬款等流動(dòng)資產(chǎn)。因此，A公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，降低存貨的占用額，同時(shí)注重對(duì)其他應(yīng)付款的管理。

（2）A公司營(yíng)運(yùn)資金的持有管理

從上表2-2可知，A公司2015年流動(dòng)資產(chǎn)增加了21390.63萬元，增長(zhǎng)15.72%。流動(dòng)資產(chǎn)增加，說明資產(chǎn)的流動(dòng)性變強(qiáng)，但是獲利能力卻有所降低。2015年流動(dòng)負(fù)債增加了22395.52萬元，增長(zhǎng)16.44%。流動(dòng)負(fù)債增加，負(fù)債籌資增加，說明A公司資金需求大，但是負(fù)債增加短期償債能力下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

3.A公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問題

（1）流動(dòng)負(fù)債太多

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，每投資一個(gè)項(xiàng)目都需要大額的資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資本很少，大都是負(fù)債，A公司也不例外。A公司2014年-2015年自有資本和負(fù)債資金情況如下表2-3所示：

由上表可知，與2014年相比，A公司2015年自有資本占比雖有所增加，但是負(fù)債總額卻增加。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用最多的負(fù)債籌資方式仍然是銀行貸款，但近幾年由于房地產(chǎn)泡沫加大，銀行開始?jí)嚎s放貸規(guī)模，再加上中小型房地產(chǎn)企業(yè)始終擺脫不了資金不足、信譽(yù)差、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力比較弱等一些觀點(diǎn)的影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行取得借款，只能通過其他方式籌集資金。這幾年A公司開發(fā)了幾個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，所需資金越來越多，A公司從母公司處取得的資金也越來越多，導(dǎo)致負(fù)債特別是流動(dòng)負(fù)債越來越高（如下圖2-1所示）：

由上圖可知，2015年不管是流動(dòng)負(fù)債還是負(fù)債合計(jì)都比2014年有所增加。由于流動(dòng)負(fù)債期限短，過多的流動(dòng)負(fù)債加劇A公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，還本付息壓力增大，償債風(fēng)險(xiǎn)增加。

（2）資產(chǎn)負(fù)債率過高

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資也變得多元化，除了向銀行借款外，還可通過信托項(xiàng)目融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票和產(chǎn)業(yè)基金等方式籌集。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，所需資金越來越多，根據(jù)融資優(yōu)序理論，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇債務(wù)融資，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率越來越高。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)長(zhǎng)期償債能力常用的指標(biāo)之一。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率越大，表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越弱，資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)越大，這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率維持在75.2%～77.7%之間。相比較而言，A公司的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于平均水平。A公司從2012年開始大量舉債，導(dǎo)致A公司的資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，2015年的資產(chǎn)負(fù)債率更高達(dá)101.00%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，已經(jīng)資不抵債。對(duì)于A公司來說，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，將會(huì)給公司帶來非常高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如不能盡快解決目前的狀況，A公司可能會(huì)有被并購或者倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。2014年-2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率和A公司資產(chǎn)負(fù)債率如下圖所示：

數(shù)據(jù)來源：A公司各年年報(bào)和《營(yíng)運(yùn)資金管理發(fā)展報(bào)告》。

（3）存貨積壓

房地產(chǎn)企業(yè)跟制造業(yè)一樣都是生產(chǎn)產(chǎn)品，但是所不同的是制造業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期短，耗費(fèi)資金少，易售。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品從取得土地開始就需耗費(fèi)大額的資金，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，銷售周期也長(zhǎng)。一般制造企業(yè)，固定資產(chǎn)所占資產(chǎn)的比重比較大，而房地產(chǎn)企業(yè)存貨所占比重比較大。所以，一旦房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售遇冷，就會(huì)導(dǎo)致存貨積壓，資金沉淀嚴(yán)重。下表和下圖是2012—2015年這4年間A公司的存貨：

由表2_4、圖2_4可知，2012-2015年A公司存貨都在增加，2015年最多，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重也逐年增加，2015年存貨占資產(chǎn)的比重甚至高達(dá)94%，也就是說資產(chǎn)中幾乎都是存貨，金額巨大。而從圖2-3可知，2012年和2013年，A公司存貨中有部分已完工的開發(fā)商品，2014年和2015年存貨完全是開發(fā)成本，這就意味著A公司目前的項(xiàng)目都沒有完工。這些項(xiàng)目都是2013年開始開發(fā)的，但是到現(xiàn)在都沒有開發(fā)完成，這也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，資金沉淀嚴(yán)重?？偟膩碚f，A公司存貨太多，過多的存貨占用過多的資金，由于存貨相較于現(xiàn)金、應(yīng)收賬款等流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)性較差，存貨積壓會(huì)造成A公司資金沉淀嚴(yán)重，面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

三、A公司營(yíng)運(yùn)資金管理問題原因分析

1.宏觀調(diào)控太多

2017年1月14日，萬達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王健林在萬達(dá)2016年年會(huì)上宣布萬達(dá)退出房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)此，他解釋說，“萬達(dá)退出不是對(duì)中國房地產(chǎn)看空，只是中國房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強(qiáng)，這個(gè)周期性可以說全球罕見。我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來次。中國地產(chǎn)好年景沒有持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來一回調(diào)控”。作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的萬達(dá)地產(chǎn)，都不堪調(diào)控之?dāng)_，何況其他中小型企業(yè)。

確實(shí)，中國房地產(chǎn)發(fā)展以來，就不斷受到調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松了調(diào)緊，緊了調(diào)寬松，房?jī)r(jià)高了調(diào)低，結(jié)構(gòu)不合理了調(diào)合理，庫存高了去庫存。各種土地政策、信貸政策、稅收政策和保障性住房政策層出不窮，很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)都不堪其擾。

2.融資渠道單一

房地產(chǎn)融資渠道有限，是造成流動(dòng)負(fù)債過多和資產(chǎn)負(fù)債率高的原因。A公司項(xiàng)目所需資金主要來源于以下方面；自有資金、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款、母公司拆借資金以及預(yù)售房款。A公司成立之初，主要以銀行借款的方式取得資金，不過隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款要求的提高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行取得貸款越來越難，因此目前A公司主要以資金拆借的方式從母公司籌集資金。A公司與大部分房地產(chǎn)企業(yè)一樣都采用預(yù)售的模式，預(yù)售房款由于收到時(shí)未滿足收入確認(rèn)條件，因此記入預(yù)收賬款科目，而預(yù)收賬款屬于流動(dòng)負(fù)債，再加上A公司從母公司所籌集到的資金計(jì)入其他應(yīng)付款，也是形成流動(dòng)負(fù)債，致使流動(dòng)負(fù)債越來越高，最終導(dǎo)致了該公司高的資產(chǎn)負(fù)債率，下表3-1為2015年A公司的開發(fā)資金來源：

從上表可以看出，A房地產(chǎn)公司的資金來源大都是其他資金來源，A公司的其他資金來源主要指的是母公司的拆借資金，這部分資金計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中。可見，融資渠道比較單一。A公司融資渠道單一造成流動(dòng)負(fù)債過多，由于A公司長(zhǎng)期負(fù)債較少，流動(dòng)負(fù)債高使得負(fù)債總額也高，從而資產(chǎn)負(fù)債率也高。資產(chǎn)負(fù)債率過高導(dǎo)致企業(yè)不能夠按時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而資金鏈斷裂的可能性也隨之加大。

3.開發(fā)成本大幅增長(zhǎng)

A公司的存貨逐年增加，資金占用嚴(yán)重，其中一個(gè)原因就是開發(fā)成本大幅增加。2009年之后，資本紛紛流入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，各大房企爭(zhēng)相拿地，投資房地產(chǎn)一時(shí)成了香饃饃（如下圖3-1所示）。

正因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境良好，所以A公司在2012年通過競(jìng)拍取得了在南寧市、戊市和丙市的地塊。土地實(shí)行招拍掛制度之后，開發(fā)商需通過競(jìng)價(jià)的方式取得土地，土地的價(jià)格愈演愈高，這意味著某一個(gè)開發(fā)商想取得某塊土地就得付出高額的資金。因此，A公司南寧市、戊市和丙市的地塊在未開發(fā)前已經(jīng)支付了大額的資金。南寧市和戊市地塊經(jīng)過2013年的前期準(zhǔn)備之后在2014年正式進(jìn)入開發(fā)階段，前期準(zhǔn)備需支付征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”等前期費(fèi)用，開發(fā)過程需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用，隨著材料及人工費(fèi)用的上漲，開發(fā)成本大幅增加。如根據(jù)《廣西關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程定額人工費(fèi)及有關(guān)費(fèi)率的通知》（桂建標(biāo)[201515號(hào)），建筑一類工由此前的48元/工日調(diào)整為現(xiàn)在的56/工日，調(diào)增16.67%，建筑二類工由此前的56元/工日調(diào)整為現(xiàn)在的66/工日，調(diào)增17.85%，人工費(fèi)大漲，造成開發(fā)成本大幅增加。而A公司在丙市的地塊，由于征地拆遷工作一直無法完成，導(dǎo)致項(xiàng)目一直沒能開工建設(shè)。由于開發(fā)成本占用資金多，從而使得存貨資金占用多。

4.房地產(chǎn)銷售不理想

A公司存貨積壓的一個(gè)原因是房產(chǎn)銷售不理想。A公司在南寧市和戊市的項(xiàng)目雖然在2015年都拿到了預(yù)售許可證開始預(yù)售，但是銷售不理想（如下表3-2所示）：

A公司銷售不理想，除由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷外，還因?yàn)橐韵聝蓚€(gè)原因。一是A公司正在預(yù)售的項(xiàng)目沒有特色，項(xiàng)目所在地理位置也沒有吸引力，且宣傳不到位，沒有多渠道地進(jìn)行宣傳，項(xiàng)目的銷售代理商銷售能力也不行。另一個(gè)原因是A公司的商品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，近年來隨著各大公司的區(qū)域化發(fā)展，外地大型房企紛紛涌入廣西爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，比如萬科、保利、碧桂園、中海、華潤(rùn)置地、綠地等房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)都紛紛進(jìn)駐廣西。這些企業(yè)或者品牌效益強(qiáng)，或者資金雄厚，或者管理經(jīng)驗(yàn)豐富，或者商品價(jià)格低廉，或者商品比較有特性，因此很多顧客都青睞這些大牌房企。這些企業(yè)的進(jìn)駐使得本土企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生。由于存貨銷售遇冷，所以也造成存貨積壓嚴(yán)重。

5.管理層經(jīng)營(yíng)管理不善

A公司營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下跟公司管理層經(jīng)營(yíng)管理不善有很大關(guān)系。一方面，A公司作為一家中小型企業(yè)，由于名氣、實(shí)力和福利待遇不如大企業(yè)，自然難以聘請(qǐng)到優(yōu)秀的管理人員，而有研究表明高管人員的學(xué)歷、性別等會(huì)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理效率造成很大影響，由前面A公司情況介紹可知A目前的高學(xué)歷職員很少，大部分是?？埔陨下殕T，因此管理人員的能力有限，管理經(jīng)驗(yàn)不足，管理效率低下。另一方面，A公司的管理層在經(jīng)營(yíng)管理過程中，為了做大做強(qiáng)企業(yè)，在看到房地產(chǎn)有利可圖時(shí)，不考慮企業(yè)的戰(zhàn)略要求和階段特點(diǎn)，不對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行分析就盲目投資，結(jié)果項(xiàng)目太多，導(dǎo)致無法對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行匹配性的策略安排，從而項(xiàng)目管理混亂。此外，A公司的管理層沒有處理好項(xiàng)目開發(fā)過程的各個(gè)階段出現(xiàn)的問題。本來買地、融資、開發(fā)、銷售、回款就會(huì)出現(xiàn)不同步的現(xiàn)象，公司管理層又沒有要求公司各部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)，各部門各顧各的，各個(gè)都有問題，自然會(huì)造成營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)緩慢、低效，在大環(huán)境發(fā)生變化的情況下，營(yíng)運(yùn)資金管理效率自然低下。四、改善A公司營(yíng)運(yùn)資金管理的措施

1.經(jīng)營(yíng)多元化

中國房地產(chǎn)發(fā)展以來，一直受調(diào)控的影響。就像萬達(dá)地產(chǎn)王健林在萬達(dá)年會(huì)上說的，萬達(dá)從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對(duì)中國房地產(chǎn)看空，而是中國房地產(chǎn)調(diào)控太多。這說明，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，只要是房地產(chǎn)公司都會(huì)受到影響，房地產(chǎn)公司若想有所發(fā)展，只有適應(yīng)各種各樣的政策，或者退出房地產(chǎn)開發(fā)，或者往多元化方向發(fā)展，減少調(diào)控的影響。例如，萊茵置業(yè)從原本的房地產(chǎn)業(yè)退出，進(jìn)軍體育和清潔能源產(chǎn)業(yè)，形成“一體兩翼”的戰(zhàn)略布局。不過鑒于A公司目前還有尚未開發(fā)完成的項(xiàng)目，且估計(jì)還得3-5年才能開發(fā)完成，所以現(xiàn)在退出是不可能的。因此，以A公司目前的情況，要想持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，只有往多元化發(fā)展，弱化調(diào)控的影響。而A公司往多元化方向發(fā)展還有以下兩個(gè)好處：一是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期已過，如果A公司往多元化發(fā)展，可減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是A公司目前庫存高企，過多的庫存占用了過多的資金，且一時(shí)難以收回，往多元化發(fā)展，能給A公司帶來新的現(xiàn)金流，彌補(bǔ)由于庫存造成營(yíng)運(yùn)資金不足的問題。

2.擴(kuò)寬融資渠道

前面已述及，A公司融資渠道單一是導(dǎo)致A公司流動(dòng)負(fù)債過多和資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因，因此A公司應(yīng)積極擴(kuò)寬融資渠道，以解決資產(chǎn)負(fù)債率高的問題。A公司應(yīng)從自身出發(fā)，尋找適合本企業(yè)的融資方式，擴(kuò)寬融資渠道?？紤]到A公司是一個(gè)中小型房地產(chǎn)公司，因此建議A公司還可采取以下方式融通資金。

（1）信托項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)信托是一種與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的信托行為，是房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人將資金或房產(chǎn)交給信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，信托公司將經(jīng)營(yíng)管理獲得的信托收益交給受益人的一種融資活動(dòng)。這說明，采用房地產(chǎn)信托融資，需要轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，這種融資活動(dòng)，委托人與受托人之間需要有充分的信任。

與銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托具有以下兩方面的優(yōu)勢(shì)：一是資金上的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)信托融資具有顯著的成本優(yōu)勢(shì)，能夠給房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期就帶來穩(wěn)定的資金來源，給房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用及公司的發(fā)展提供了保證；二是主體上的優(yōu)勢(shì)，作為專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)不論是經(jīng)營(yíng)管理能力還是技術(shù)操作、獲取信息的能力都非常值得信賴，能夠充分合理地運(yùn)用資金，最大程度地為委托人獲取收益。房地產(chǎn)信托具有融資與投資、管理與咨詢的職能。

（2）眾籌融資

作為一種新型的融資模式，眾籌融資模式從誕生即飛速發(fā)展。房地產(chǎn)眾籌始于美國，與其他眾籌模式一樣，兼有籌資、籌客、籌智的功能。雖然房地產(chǎn)行業(yè)向來以大資金需求為導(dǎo)向，但房地產(chǎn)眾籌能夠化整為零，房地產(chǎn)眾籌使小額的、分散的資金也可以投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等概念火起來。該融資模式也開始被房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)用。與其他融資方式相比，眾籌融資具有融資門檻低、融資效率高和融資規(guī)?？纱罂尚〉奶攸c(diǎn)。2014年下半年國內(nèi)開始出現(xiàn)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，之后平臺(tái)數(shù)一直在增長(zhǎng)中，但增長(zhǎng)期主要集中在10-12月份。2015年5月29日，由平安好房、萬科以及綠地等數(shù)十家金融企業(yè)、知名房企共同發(fā)起的中國首個(gè)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式宣告成立。該聯(lián)盟的成立意味著國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的黃金期已到?？梢?，地產(chǎn)眾籌已成為目前很多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的籌資方式。

綜上所述，每種融資方式都有各自的特點(diǎn)，A公司應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)模及經(jīng)營(yíng)需要選擇適合自己的融資方式。鑒于A公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高，為了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，A公司可選擇信托項(xiàng)目融資或眾籌籌資方式，或者采用組合的方式融資。

3.解決庫存占用資金問題

對(duì)于A公司來說，南寧、戊市的項(xiàng)目預(yù)售不理想及丙市的土地開發(fā)受阻造成了目前高庫存的狀況，高庫存嚴(yán)重占用資金，資金短缺造成經(jīng)營(yíng)不善，所以目前急需解決的問題是去化庫存。

（1）解決丙市地塊的問題

A公司早在2012年的時(shí)候就通過競(jìng)拍的方式取得了丙市的土地，但是由于征地拆遷工作一直沒有完成，項(xiàng)目遲遲未能開工建設(shè)，因此丙市國土局在2015年底對(duì)A公司發(fā)出了閑置土地通知書。根據(jù)丙市國土資源局發(fā)布的《丙市2009-2013年供應(yīng)土地閑置情況臺(tái)賬》，A公司取得的地塊部分被要求限期內(nèi)開工建設(shè)，部分將被收回。在取得土地及在等待征地拆遷完成過程中，A公司已經(jīng)耗費(fèi)了大額資金，因此A公司應(yīng)盡快解決丙市地塊的事情，以盡可能降低損失。對(duì)于將被收回的土地，A公司應(yīng)就責(zé)任方原因積極與丙市政府協(xié)商賠償適宜，拿到賠償款；對(duì)于被要求盡快開工的地塊，A公司應(yīng)積極督促并協(xié)作政府部門盡快完成拆遷工作，以盡快開工，同時(shí)積極尋找轉(zhuǎn)讓方以將地塊轉(zhuǎn)讓或?qū)ふ液献鏖_發(fā)方合作開發(fā)土地。雖然對(duì)于已經(jīng)付出的成本，估計(jì)很難全額收回，但是要盡量減少庫存占用資金。

（2）更換銷售代理商

目前A公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積103900.56平方米，已售11650.00平方米，銷售率僅為11.21%，銷售很不理想。銷售不理想的原因，除了項(xiàng)目本身的原因外，還有一個(gè)原因是銷售代理商的問題。項(xiàng)目的原因，已無力改變，只能尋求營(yíng)銷好的公司來提高銷售率。所以為了提高銷售率，A公司應(yīng)盡可能地找到營(yíng)銷能力強(qiáng)的代理商。A公司可通過公開招標(biāo)并適當(dāng)提高代理費(fèi)的方式來選擇好的銷售代理商。

（3）互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為各行各業(yè)的各個(gè)企業(yè)青睞的營(yíng)銷模式。借助互聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取各類數(shù)據(jù)并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而準(zhǔn)確把握需求信息，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)等新型的銷售渠道，通過網(wǎng)上下單，努力縮短銷售渠道，降低營(yíng)銷費(fèi)用，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。2014年，房地產(chǎn)商們紛紛開始嘗試采用互聯(lián)網(wǎng)模式營(yíng)銷，并且取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。例如，萬科、保利等都開始采用互聯(lián)網(wǎng)的方式售房。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷不僅是一種營(yíng)銷方式，它還給企業(yè)帶來了新的營(yíng)銷理念。A公司應(yīng)盡快建立信息系統(tǒng)平臺(tái)，借助互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，以提高銷售，降低庫存。

（4）以租代售

萬達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)王健林在萬達(dá)2017年年會(huì)上說到：“萬達(dá)地產(chǎn)2016年地產(chǎn)收入1122.7億元；租金收入195.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%；租金收繳率99.99%。雖然地產(chǎn)收入仍大于租金業(yè)務(wù)，但預(yù)計(jì)租賃業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)占比約55%，以租金等為主的非地產(chǎn)凈利潤(rùn)超過了地產(chǎn)開發(fā)凈利潤(rùn)?！笨梢姡瑢?duì)于房地產(chǎn)公司而言，不一定通過銷售來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。A公司目前可售的項(xiàng)目中，有銷售不理想的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和商鋪，銷售不理想，開發(fā)成本就無法收回。對(duì)于這些項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)換銷售模式，實(shí)行以租代售，以增加收入，減少資金占用。

A公司應(yīng)根據(jù)不同的存貨類型，選擇不同的去化方式。不過無論以何種方式，以目前A公司如此高的存貨來說，這將是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的任務(wù)。

4.提高管理人員管理能力

雖然中小型房地產(chǎn)公司由于名氣和實(shí)力不如大企業(yè)而很難聘請(qǐng)到優(yōu)秀的管理人員，但是一旦聘請(qǐng)到，應(yīng)盡可能給他們提供好的平臺(tái)，以提高他們的管理能力。比如通過給予他們合理的福利待遇，保證一流的員工有一流的待遇并進(jìn)行人性化的管理，并且營(yíng)造積極向上的企業(yè)文化，以此來留住人才。此外，還給他們提供系統(tǒng)化的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，派遣到優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)來提高他們的管理能力，如到恒大地產(chǎn)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)恒大地產(chǎn)超強(qiáng)的執(zhí)行力；到碧桂園學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)碧桂園先進(jìn)的管理模式；到萬科地產(chǎn)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)萬科豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；到中海地產(chǎn)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)的融資模式。通過給予管理人員好的平臺(tái)，給他們提供學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，相信A公司的管理效率會(huì)有所改善。

五、結(jié)語

作為資金密集型企業(yè)，營(yíng)運(yùn)資金管理的好壞決定著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞。A公司要改善經(jīng)營(yíng)狀況，需首先提高營(yíng)運(yùn)資金管理水平。