對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制的一些思考

蔡廷亮

摘要：如何壓縮開發(fā)成本，進(jìn)一步釋放利潤空間，同時(shí)也要避免成本不合理導(dǎo)致的品質(zhì)質(zhì)量的喪失，是我們房地產(chǎn)企業(yè)成本管理者所須考慮的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：成本控制；全過程；目標(biāo)成本

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）012-0196-02

近十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，隱為支柱產(chǎn)業(yè)，特別是最近幾年，“地王”頻出，房價(jià)漲幅驚人，整個(gè)行業(yè)看起來一片欣欣向榮。然而，雨后春筍的房企，層出不窮的地王，房價(jià)愈發(fā)的高不可攀，政策調(diào)控愈發(fā)的嚴(yán)厲，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)的激烈，繁榮的背后隱藏著危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)已經(jīng)越來越大。

居安而思危，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這種競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策沖擊的環(huán)境下繼續(xù)保持核心優(yōu)勢(shì)，筆者認(rèn)為一為提升品質(zhì)，以品質(zhì)帶動(dòng)需求；二為成本控制，降低成本是房企獲取最大利潤和提高競(jìng)爭(zhēng)力的最后保障。房地產(chǎn)的成本控制是項(xiàng)目開發(fā)周期的全過程控制，即立項(xiàng)與策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及結(jié)算后評(píng)估階段等每個(gè)階段的成本控制。

一、立項(xiàng)與策劃階段

1.市場(chǎng)調(diào)研與成本估算

市場(chǎng)調(diào)研是為了搜集目標(biāo)地塊周邊各業(yè)態(tài)的銷售均價(jià)、各種戶型的市場(chǎng)需求，確定符合地塊價(jià)值的產(chǎn)品檔次、戶型、配套等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為預(yù)估項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求和可實(shí)現(xiàn)的銷售單價(jià)做準(zhǔn)備。再根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等，估算出各業(yè)態(tài)的單方開發(fā)成本以及土地增值量，用于判斷地塊最適合的業(yè)態(tài)類型。

2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

整合搜集整理的售價(jià)及成本指標(biāo)，建立數(shù)據(jù)模型，預(yù)估各業(yè)態(tài)的用地面積、建筑面積，組合出符合市場(chǎng)多樣化需求及利潤最大化的業(yè)態(tài)組合。在業(yè)態(tài)分布定型后，成本人員還須進(jìn)行動(dòng)態(tài)測(cè)算，計(jì)算出項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、盈虧平衡分析等等。

3.建立策劃階段目標(biāo)成本

在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)獲得通過后，成本人員要對(duì)土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各科目成本進(jìn)行細(xì)化，用于控制限額設(shè)計(jì)及施工圖階段的目標(biāo)成本，以期保證實(shí)現(xiàn)既定利潤指標(biāo)。

筆者認(rèn)為此階段是最能體現(xiàn)成本人員經(jīng)驗(yàn)價(jià)值的階段，但在目前拿地就能致勝的情況下，成本導(dǎo)向的重要性就容易被忽視。

二、設(shè)計(jì)階段

眾所周知，設(shè)計(jì)階段是成本前置控制的關(guān)鍵，這個(gè)階段具有舉足輕重的地位，也是我們成本人員與設(shè)計(jì)人員角力的主戰(zhàn)場(chǎng)，我們都在講設(shè)計(jì)與成本是矛盾的，矛盾在什么地方？筆者認(rèn)為產(chǎn)生矛盾的原因在于成本與設(shè)計(jì)脫節(jié)。如何增加聯(lián)系，尋求矛盾中的統(tǒng)一，求同存異，是我們這個(gè)階段的重點(diǎn)工作。

1.圍繞策劃階段的目標(biāo)成本，確定方案設(shè)計(jì)

如今，大部分房企，在項(xiàng)目實(shí)施之前，都會(huì)引入方案設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目成本及利潤的影響巨大，一旦方案得以通過，也就說明項(xiàng)目開發(fā)成本基本定型，后續(xù)階段的成本控制也只是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)。所以，在此階段需要成本人員及時(shí)介入，灌輸策劃階段的目標(biāo)成本，比如戶型的經(jīng)濟(jì)性選擇、精裝修、園林景觀的控制指標(biāo)等等，使方案設(shè)計(jì)能與項(xiàng)目定位、交房標(biāo)準(zhǔn)以及目標(biāo)成本相匹配。

2.依據(jù)方案設(shè)計(jì)，細(xì)化策劃階段的目標(biāo)成本，建立方案版目標(biāo)成本，也就是從估算到概算，指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)單位提交的方案設(shè)計(jì)確定以后，我們需要立刻根據(jù)該方案，對(duì)策劃階段的目標(biāo)成本進(jìn)一步細(xì)化，譬如根據(jù)類似成功項(xiàng)目估算單方鋼筋、砼、砌塊的耗用量、精裝修的墻頂?shù)氐挠昧?、外立面選材的確定等等，調(diào)整優(yōu)化后，轉(zhuǎn)換為方案階段的目標(biāo)成本，并以此作為施工圖設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

3.加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)概算的要求，加強(qiáng)圖紙會(huì)審，控制項(xiàng)目實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更

現(xiàn)在設(shè)計(jì)任務(wù)書或設(shè)計(jì)合同上都會(huì)明確規(guī)定設(shè)計(jì)限額，如結(jié)構(gòu)主材的用量、須滿足的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等等，這是大型房企在設(shè)計(jì)階段控制成本的通用做法。在此基礎(chǔ)上，可以在合同中明確激勵(lì)制度，利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行約束，比如，對(duì)限額指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化并獲得認(rèn)可，可以獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)計(jì)費(fèi)等等。同時(shí)也可以聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)優(yōu)化公司，提前介入，尋找發(fā)現(xiàn)并提出解決思路，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。

4.設(shè)計(jì)單位要提供經(jīng)審核的設(shè)計(jì)概算

設(shè)計(jì)概算的重要性不用言語，筆者服務(wù)過的幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，很少能見到設(shè)計(jì)概算，或者就是簡單的平米指標(biāo)，無從考證概算的可行性。在主體結(jié)構(gòu)上，可能只要滿足結(jié)構(gòu)含量的限額要求，成本基本能控制，但是在精裝修、景觀工程，沒有設(shè)計(jì)概算，限額設(shè)計(jì)就成一句空話，往往就造成成本人員按圖編制控制價(jià)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)超目標(biāo)成本，導(dǎo)致時(shí)間的延誤或者成本的失控。

5.加強(qiáng)圖紙會(huì)審，提高圖紙質(zhì)量，控制設(shè)計(jì)變更

因房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，各專業(yè)設(shè)計(jì)單位同時(shí)參與，如景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等等，施工現(xiàn)場(chǎng)的條件復(fù)雜多變，導(dǎo)致各專業(yè)的圖紙中“錯(cuò)、漏、碰”時(shí)有發(fā)生，設(shè)計(jì)變更在所難免，也是造成項(xiàng)目實(shí)施過程中成本不可控的重要因素。減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，如過往項(xiàng)目經(jīng)常性發(fā)生的，如地下室混凝土添加劑、外立面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高，以及超出項(xiàng)目定位的品質(zhì)提高等，是設(shè)計(jì)階段成本控制的另一個(gè)要點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在設(shè)計(jì)合同中，可以增加設(shè)計(jì)變更的相關(guān)獎(jiǎng)懲條款，如控制設(shè)計(jì)變更費(fèi)用低于相應(yīng)合同價(jià)的某一比例，如百分之三時(shí)，可以獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)計(jì)費(fèi)，反之予以扣除等。另外，建立健全的圖紙會(huì)審制度，在設(shè)計(jì)單位正式提交施工藍(lán)圖之前，可以要求其提供電子圖紙，提前組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、咨詢單位等共同參與圖紙會(huì)審，審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，記錄問題所在，交由設(shè)計(jì)單位修改完善，減少后期的變更與簽證的發(fā)生，避免成本不必要的增加，同時(shí)也能保障開發(fā)進(jìn)度與質(zhì)量。

三、招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段是設(shè)計(jì)圖紙之后，項(xiàng)目實(shí)施之前，承上啟下的階段，是風(fēng)險(xiǎn)管理集中體現(xiàn)，也是滿足施工圖階段目標(biāo)成本控制的主要階段。

1.合約規(guī)劃

無規(guī)矩不成方圓。合約規(guī)劃是在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)啟動(dòng)的工作，放在招投標(biāo)階段闡述，是因其跟招標(biāo)采購工作較為密切。合約規(guī)劃，簡單言之，就是劃分招標(biāo)范圍、明確需要簽訂的合同、確定合同體系，其對(duì)合約招采、成本控制、資金儲(chǔ)備都有直接的指導(dǎo)意義。成本部門須聯(lián)合工程部門、設(shè)計(jì)部門制定合約規(guī)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行，避免無序的招采和不必要資金儲(chǔ)備，對(duì)目標(biāo)成本查遺補(bǔ)缺，規(guī)劃的缺漏會(huì)直接導(dǎo)致成本超支，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目管理的有序推進(jìn)也有深刻意義。

2.合約分判

合約分判是對(duì)單個(gè)或多個(gè)專業(yè)工程招采工作細(xì)節(jié)上的完善與補(bǔ)充。

發(fā)包方式的選擇。除戰(zhàn)略控購、地區(qū)行業(yè)壟斷以及突發(fā)性的緊急工程，首選邀請(qǐng)招標(biāo)或者公開招標(biāo)，通過充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以合理的價(jià)格整合市場(chǎng)資源。

定價(jià)方式的選擇。在圖紙深度足夠、時(shí)間節(jié)點(diǎn)可控的情況下，優(yōu)先選擇工程量清單總價(jià)包干方式，無圖紙或圖紙深度不足時(shí)，可以采用模擬清單招標(biāo)，但各種因素必須考慮周全，避免投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià)引起的成本增加。

施工界面的確定。根據(jù)已經(jīng)確定好的定價(jià)方式，對(duì)模棱兩可的界面進(jìn)行成本測(cè)算，在保證項(xiàng)目進(jìn)度的同時(shí)，合理優(yōu)化招標(biāo)界面，比如精裝修中的找平層、樓梯欄桿劃分至總包單位還是裝修單位、室外雨污水工程劃分至總包單位還是景觀單位等等。

筆者認(rèn)為，招標(biāo)的實(shí)質(zhì)，就是滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、資格預(yù)審的前提，以合理的價(jià)格打造優(yōu)質(zhì)的工程。四、實(shí)施階段

實(shí)施階段，也就是施工階段，是目標(biāo)成本轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目實(shí)體的階段，也是成本人員最為耗時(shí)耗力的階段，成本控制的周期長，而產(chǎn)生的成本效益卻相對(duì)薄弱。

1.合同交底

施工單位進(jìn)場(chǎng)后，成本人員應(yīng)組織工程部門、監(jiān)理單位、施工單位，對(duì)各專業(yè)單位的合同、清單細(xì)節(jié)進(jìn)行交底，使各管理部門熟悉甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，在合同實(shí)施過程中減少爭(zhēng)議簽證。另外，合同約定的時(shí)效性也須格外注意，比如進(jìn)度款、核價(jià)以及簽證的反饋時(shí)效，以免產(chǎn)生法律糾紛時(shí)陷入被動(dòng)。

2.反索賠簽證的追溯與辦理

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，往往都是施工單位對(duì)建設(shè)單位發(fā)起簽證申請(qǐng)，但其實(shí)由相當(dāng)一部分簽證是由于另一施工單位的原因而產(chǎn)生的，這就要求工程部門與成本部門及時(shí)追溯，辦理反索賠簽證，從而降低簽證成本的發(fā)生。

3.動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)更新與預(yù)警

基于目標(biāo)成本與合約規(guī)劃建立動(dòng)態(tài)成本，對(duì)已發(fā)送成本及計(jì)劃發(fā)生成本，進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本的差異，建立成本預(yù)警機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本提供保障。五、結(jié)算與后評(píng)估階段

竣工結(jié)算與后評(píng)估階段是全過程成本控制的最后階段，是動(dòng)態(tài)成本全部已發(fā)生的階段，直接體現(xiàn)成本管控的成果。

項(xiàng)目結(jié)算工作應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確，撇開人員素養(yǎng)導(dǎo)致的成本流失，實(shí)則此階段對(duì)成本影響已不大，關(guān)鍵在于，及時(shí)梳理完善合同文本、合格供應(yīng)商庫以及后評(píng)估的分析工作。

后評(píng)估是對(duì)前面各個(gè)階段成本控制可靠與否的檢查，分析成本偏差原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為以后的項(xiàng)目投資決策、成本控制目標(biāo)的制定提供較為科學(xué)的支撐，讓各個(gè)階段的目標(biāo)成本形成閉合體系。

綜述，成本控制工作，不是成本部門的獨(dú)立完成的，與工程部門、設(shè)計(jì)部門乃至全員都息息相關(guān)，所以成本控制也是全員控制。成本控制目標(biāo)要與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)有機(jī)結(jié)合，不能一味的壓縮成本，而忽視其他管控目標(biāo)。企業(yè)要可持續(xù)發(fā)展，質(zhì)量是立足之本，成本是手段，質(zhì)量不穩(wěn)，返工增加成本，信譽(yù)影響銷售，也就無利潤可言。