金地集團(tuán)犧牲口碑換規(guī)模？現(xiàn)金流急劇下滑背后多地樓盤現(xiàn)密集投訴

楊春霞 高方方

曾經(jīng)以“招保萬金”而并列于頭部房企的金地集團(tuán)（600383.SH），近期因樓盤裝修質(zhì)量問題頻繁爆發(fā)業(yè)主沖突事件。

9月底，位于上海青浦趙巷的金地佘山天境三期迎來交房期，隨之而來的還有業(yè)主拒絕收房。有不少業(yè)主表示，該期樓盤存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達(dá)標(biāo)、車庫存安全隱患等問題。

與此同時，位于北京的金地未未來及上海松江的金地都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。

走過30個年頭，曾經(jīng)以口碑而取信購房者的金地集團(tuán)為何近來頻繁出現(xiàn)此類事件？金地集團(tuán)對樓盤質(zhì)量如何進(jìn)行把控？《投資者報》記者就此致函金地集團(tuán)，并得到部分回復(fù)。

縮水的裝修

近期，包括王先生在內(nèi)的多位業(yè)主向記者反映，位于上海青浦的趙巷金地佘山天境三期樓盤交付與宣傳不符，裝修質(zhì)量差、車庫存安全隱患等。

王先生購買的戶型為128平疊墅，總價約610萬元。9月30日，是王先生與開發(fā)商約好驗(yàn)收房的日子，記者隨其一同前往，同行的還有幾位驗(yàn)房師。

記者現(xiàn)場看見，該房屋存在多處電線裸露，墻紙破裂褶皺，墻壁與地面的縫隙可放進(jìn)一個手指、地面瓷磚粗糙，陽臺只有一半封頂，樓梯松動明顯等。專業(yè)驗(yàn)房結(jié)果顯示，包括上述問題在內(nèi)，該房屋大大小小問題共有近30處。

此外，廚房外廊完全沒裝修，遍地石頭、泥土，且臭不可聞。據(jù)知情人士透露，這里曾是員工的廁所。

驗(yàn)房師馬先生表示：“只是大略看了下，要想以后住的舒服，建議重新推倒再裝修?！贝送?，馬先生還告訴記者，類似王先生的房子裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計不會超過1000元/平方米，而據(jù)業(yè)主表示彼時金地承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)是8000元/平方米。

值得一提的是，王先生的房子并不是個例。據(jù)知情業(yè)主透露，王先生的房屋情況在三期房源中已經(jīng)算是很好，有些業(yè)主的房子更是不堪。譬如，大理石破碎出現(xiàn)裂痕、馬桶偏離墻體、房門破損、衛(wèi)生間燈具直接掉落等。

對于上述現(xiàn)象，金地集團(tuán)書面回復(fù)記者時表示，天境三期房屋已按照相關(guān)法律法規(guī)通過竣工驗(yàn)收和取得交付許可證，該批次房屋也符合雙方買賣合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，并稱，大部分業(yè)主已辦妥收房交接手續(xù)，對樓房交付出現(xiàn)的個別瑕疵深表歉意，并按合同約定及時進(jìn)行維修和整改。

此外，業(yè)主還向記者反映小區(qū)車庫、綠化等與銷售時承諾不一致。據(jù)多位業(yè)主稱，金地在銷售時承諾電梯直達(dá)車庫，但現(xiàn)實(shí)情況是電梯并不直達(dá)，而是用15級約2.5米高的樓梯替代通往車庫。記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，車庫內(nèi)大約有4個相同的樓梯，令人關(guān)注的是，這些樓梯前面就是車道。

業(yè)主舒女士對記者表示，“之前看樣板房的時候，業(yè)主是看不到車庫的，此次交房很多首套的（首次購房業(yè)主）沒看到車庫就收房了?！?/p>

針對這一問題，金地集團(tuán)對記者表示，天境三期電梯抵達(dá)的平臺與地庫之間的確存在一定高差，停車至地庫后需經(jīng)過臺階到達(dá)地下電梯廳，并稱，三期地庫設(shè)計、施工和驗(yàn)收均符合相應(yīng)規(guī)范要求，并不存在嚴(yán)重安全隱患。

“公司在相關(guān)宣傳資料和報建圖紙中已載明地庫與電梯間有高差，需走一段樓梯，通過該樓梯可直接電梯入戶，”金地集團(tuán)品牌部人士表示。需要提及的是，金地集團(tuán)就此進(jìn)行過兩次品質(zhì)提升方案。

此外，記者現(xiàn)場了解到，該項(xiàng)目一期、二期的綠化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三期，據(jù)業(yè)主稱，當(dāng)時銷售承諾三期的綠化以一期、二期為參照。“當(dāng)時跟著銷售看了一期、二期，覺得不錯就定了，”有業(yè)主表示，因買這個樓盤舍棄了周邊某樓盤，幾萬元定金打了水漂。

關(guān)于宣傳問題，金地集團(tuán)回復(fù)稱，三期項(xiàng)目無論是銷售動作還是樣板間展示，均不存在誤導(dǎo)的做法，是完全合規(guī)合法進(jìn)行的?！皹O少部分業(yè)主可能由于主觀的原因，解讀存在偏差”，金地品牌人士表示。

質(zhì)量疑問

需要提及的是，金地佘山天境并不是孤例，金地集團(tuán)近期被曝出存在樓盤質(zhì)量問題的還有北京金地未未來、上海松江金地都會藝境等。

據(jù)一位北京金地未未來的業(yè)主李女士告訴記者，其購買的樓盤存在窗戶縮水等嚴(yán)重裝修問題，此外該小區(qū)還被指存在胡亂定價收取電費(fèi)、暖氣費(fèi)的問題。

據(jù)李女士稱，當(dāng)時宣傳的時候承諾交房跟樣板間一模一樣，而實(shí)際上偏差很大?！氨藭r宣傳的陽光大飄窗實(shí)際上卻像‘牢房，有超100戶樓盤出現(xiàn)窗戶嚴(yán)重縮水現(xiàn)象”，李女士告訴記者。

甚至，有的業(yè)主家主臥連窗戶都沒有，都被設(shè)備間包圍著。對于上述說法，開發(fā)商稱，在銷售的時候跟業(yè)主說清楚了沒有窗戶，還在合同里面標(biāo)明了“窗戶以現(xiàn)場為準(zhǔn)”。不過，業(yè)主李女士表示，業(yè)主們在簽合同的時候都是問過是否與樣板房一致，金地銷售團(tuán)隊給出的答案是肯定的。

據(jù)了解，凡是購買這個小區(qū)樓盤都要簽署兩份文件，一份是購房合同，一份是裝修委托協(xié)議?！斑@個（委托裝修協(xié)議）必須強(qiáng)制簽署，在購房之前，已經(jīng)簽署了一份裝修協(xié)議，后面開發(fā)商不知道什么原因，在交房時讓業(yè)主們重新簽一份”，李女士表示。

據(jù)李女士稱，新協(xié)議與舊協(xié)議內(nèi)容大致相同，但是裝修清單材料不一致，此外新協(xié)議還比舊協(xié)議多了一張戶型圖頁，此戶型圖與購房合同上的戶型圖并不一致。

電費(fèi)胡亂定價也是一個問題。李女士表示，金地未未來電費(fèi)是1.2元一度，不對接國家電網(wǎng)，并且在交房時強(qiáng)制要求業(yè)主簽署水電代繳協(xié)議，不然不給鑰匙。截至目前，李女士等小區(qū)業(yè)主已進(jìn)行了10余次投訴。

此外，被曝質(zhì)量問題的還有上海松江的金地都會藝境，據(jù)業(yè)主何先生稱，其所購買的戶型為頂樓90平方米，總價400萬元左右，今年6月份交房的時候發(fā)現(xiàn)屋頂漏水。

“這個（屋頂漏水）不是個例，好幾戶都有這樣的情況，經(jīng)過幾次維修之后是不漏了，不過也沒有恢復(fù)原樣，”該業(yè)主對記者表示。

不過，針對文中提及的金地未未來、金地都會藝境等問題，金地集團(tuán)品牌部人士對記者表示，暫未收到相關(guān)業(yè)主的反饋和投訴。

需要提及的是，從各媒體報道來看，金地旗下樓盤近幾年來被曝質(zhì)量問題已是屢見不鮮，譬如深圳金地名峰、杭州金地自在城、通州金地格林格林、上海奉賢佳源夢想廣場等，甚至金地國際公寓2017年還登上了3·15消費(fèi)維權(quán)十大典型案例榜。

背后隱憂

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，品牌房企出現(xiàn)質(zhì)量問題，或與其加速擴(kuò)張、追求規(guī)模有關(guān)，金地或許也不例外。

公開數(shù)據(jù)顯示，2016年金地實(shí)現(xiàn)1006億元的銷售額，跨入千億房企陣營，2017年銷售額為1408億元，隨后金地再開啟新一輪規(guī)模擴(kuò)張計劃，并提出三年要完成2000億元的銷售目標(biāo)。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，一切質(zhì)量問題，最終都可以歸結(jié)為錢的問題。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這兩年在限價政策下，很多開發(fā)商建筑項(xiàng)目的質(zhì)量確實(shí)存在問題，或者說質(zhì)量是否過硬是存在疑問的。

“當(dāng)資金到位不好或者回籠速度慢的時候，偷工減料是必然的，這是企業(yè)在限價下的一種比較畸形的經(jīng)營策略，”嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)2018年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-107億元，同比下滑達(dá)257%，在A股上市房企中位居倒數(shù)第二名。針對現(xiàn)金流凈額減少，金地集團(tuán)表示，主要是受銷售回款減少、土地購買保證金支出增加影響，并且稱，截至2018年6月末，金地持有的貨幣資金達(dá)到310.7億元，公司不存在資金壓力。

在購買土地方面，2018年上半年，金地集團(tuán)共獲取了48宗土地，拿地總額569億元。將時間往前推，2017年金地集團(tuán)共獲取94宗土地，拿地總額突破1000億元，新增約1300萬平方米土儲，創(chuàng)歷史新高。截至2018年上半年，金地集團(tuán)總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約2200萬平方米。

而與大額對外投入相對比的是，金地集團(tuán)自2012年營收破300億后，鮮有良好表現(xiàn)。僅在2016年實(shí)現(xiàn)了555.09億元，漲幅達(dá)69.43%，轉(zhuǎn)年降幅就超過了30%。2012～2017年的6年時間，金地集團(tuán)的收入大多數(shù)時間都在300億元級別徘徊。2018年金地實(shí)現(xiàn)營收151.11億元，2017年末這一數(shù)字為376.62億元。

以曾經(jīng)的“招保萬金”幾家房企為參照，萬科A（000002.SZ）2018年上半年的營收額為1059.74億元，同期內(nèi)，保利地產(chǎn)（600048.SH）為595.36億元，招商蛇口（001965.SZ）為209.87億元。2017年年末，則營收額分別為2428.97億元、1643.41億元、754.55億元。

另一方面，金地的銷售速度緩慢，銷售回款也并不樂觀。觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額1066億元，同比略有增長，排名則由2017年同期第9名下降到2018年的第16名。

而在回款方面，根據(jù)公開報道，金地集團(tuán)2016、2017年及2018年上半年回款率分別約為70.5%、62.2%和56.8%，不過，金地集團(tuán)官方給出的三期數(shù)據(jù)分別超過了90%、90%及80%。

無論是銷售額增速緩慢還是營收低迷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，主要是因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)堅持奉行合作拿地且占比偏少，無法將其轉(zhuǎn)化為自己的收入所致。（文中提及業(yè)主均為化名）