房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系探討

劉蓉

摘要：文章結(jié)合當(dāng)前北京、上海、天津、重慶四個(gè)直轄市的實(shí)際情況，運(yùn)用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來(lái)探討房地產(chǎn)投資與區(qū)域消費(fèi)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。并結(jié)合供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的知識(shí)體系來(lái)計(jì)算四個(gè)直轄市房地產(chǎn)的均衡價(jià)格。經(jīng)過(guò)研究我們知道，伴隨時(shí)間的變化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，人民生活水平的提高， 房地產(chǎn)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的均衡關(guān)系也在不斷的變化、調(diào)整。

關(guān)鍵詞：區(qū)域房地產(chǎn)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；長(zhǎng)期均衡

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，也是重要的民生工程，對(duì)我國(guó)的社會(huì)發(fā)展影響非常大。但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不僅收到相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和人民的收入影響，還受到與之相關(guān)原材料行業(yè)的影響。自從上世紀(jì)九十年代我國(guó)施行貨幣化分房政策以后，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)凌晨貢獻(xiàn)持續(xù)上升，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有非常重要的推動(dòng)運(yùn)用。換而言之就是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系到地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。還關(guān)系到國(guó)家的民生、基礎(chǔ)建設(shè)等工程。但是最近這些年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題突出，形成了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。在長(zhǎng)期的發(fā)展不平衡中，房地產(chǎn)的交易額和成交量在2007年出現(xiàn)下降。綜上所述，筆者認(rèn)為雖然我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展晚，有很多制度不科學(xué)，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系研究仍然在持續(xù)進(jìn)步，在將來(lái)一定會(huì)健全。結(jié)合當(dāng)前形式我們可以看到，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在某種平衡關(guān)系，但這種均衡關(guān)系不是靜態(tài)的固定均衡 ， 而是一種不斷變化的動(dòng)態(tài)均衡。導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因是人民群眾的經(jīng)濟(jì)收入、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策等各種因素的影響不斷發(fā)生變化，這就造成了，房地產(chǎn)和區(qū)域之間形成了一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的長(zhǎng)期均衡過(guò)程。本文重要研究我國(guó)四大直轄市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并且結(jié)合狀態(tài)空間變參數(shù)模型對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費(fèi)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行討論。

一、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析

1.模型的設(shè)計(jì)、變量說(shuō)明及數(shù)據(jù)來(lái)源。

本文使用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來(lái)分析、探討房地產(chǎn)行業(yè)的投資和地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、人民收入之間的關(guān)系，使用這一方法有兩個(gè)有點(diǎn)：（1）通過(guò)這一方法可以把變量形象的表達(dá)出來(lái)，并且提升了變量的自由程度。（2）這種方法可以使用一種方法把分析過(guò)程中不可預(yù)知的因素過(guò)濾，大大提升了分析、討論的結(jié)果可靠性。所以當(dāng)前狀態(tài)空間模型在世界范圍內(nèi)得到了大量的使用

這篇文章結(jié)合房地產(chǎn)投資的總額（inv）、商品銷售總額（sale）、需求變量、區(qū)域生產(chǎn)總值（gdp）并根據(jù)四大直轄市1998年第二季度到2008年第二季度的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)）來(lái)進(jìn)行分析。在分析過(guò)程中我們可以知道，區(qū)域居民的收入、房屋交易價(jià)格等因素會(huì)收到市場(chǎng)發(fā)展的影響，因而有很強(qiáng)的季節(jié)性，所以筆者在這里使用X12方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整， 消除季節(jié)因素的影響。

下面我們結(jié)合北京的情況來(lái)建立相應(yīng)的房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響的變參數(shù)模型，如下：

量測(cè)方程：log bj gdp=c（1） +sv1*log bj inv+sv2*log bj sale+u （1）

狀態(tài)方程：sv1=sv1 （-1）

sv2=sv2 （-1） （2）

在上述方程式中sv1、sv2的含義是北京的區(qū)域生產(chǎn)總值對(duì)相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)投資和銷售額的敏感程度，簡(jiǎn)而言之就是彈性的大小，數(shù)值的大小隨著經(jīng)濟(jì)的變化會(huì)產(chǎn)生變化。計(jì)算結(jié)果如圖 1所示。最后我們用Johanse檢驗(yàn)表明，針對(duì)北京和重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系中之前有一個(gè)協(xié)整關(guān)系；而天津市、上海市房地產(chǎn)投資、消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間至少存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系，所以變量之間具有一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期影響的結(jié)果分析。

（1）通過(guò)上述研究我們可以知道地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的彈性系數(shù)富有彈性。所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響不僅有不僅作用，也有副作用，這就說(shuō)明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)匹配。不管是投資過(guò)度還是投資不足都不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（2）研究四大直轄市我們可以看出他們的房地產(chǎn)行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)有很大相似性。從圖一我們可以看出大部分地區(qū)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系分為三個(gè)階段：第1階段 ， 房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響波動(dòng)比較大，有很多不確定性；第2階段 ， 四大直轄市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的彈性大幅收窄 ，發(fā)展 相對(duì)穩(wěn)定。在第3階段， 在中國(guó)金融業(yè)全面開放的背景下，外資，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出彈性呈分化趨勢(shì)。

3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期影響的狀態(tài)空間模型。

從微觀角度來(lái)分析，我們可以看出影響商品房市場(chǎng)需求的因素有：價(jià)格、區(qū)域居民收入水平、商品房位置、土地價(jià)格、房貸等因素。從宏觀角度來(lái)看，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)代表這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，以此就會(huì)導(dǎo)致商品房的需求量和供給增加。以北京市為例，建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資影響的變參數(shù)模型， 狀態(tài)空間形式如下：

量測(cè)方程：

log bj inv=c（1） +cv1*log bj gdp+cv2*log bj loan+cv3*log bj price+

cv4*pland bj+w （3）

狀態(tài)方程：cv1 =cv1 （-1）

cv2 =cv2 （-1）

cv3 =cv3 （-1）

cv4 =cv4 （-1） （4）

在上述式子中，cv1、cv2、cv3、cv4的含義分別是，房地產(chǎn)投資對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資來(lái)源中的貸款、商品房銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格指數(shù)的敏感程度，這些值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而改變。

北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)影響的變參數(shù)模型，狀態(tài)空間形式如下 ：

量測(cè)方程：

log bj sale=c（1） +kv1*log bj gdp+kv2*log bj income+kv3*log bj price+v （5）

狀態(tài)方程：kv1 =kv1 （-1）

kv2 =kv2 （-1）

kv3 =kv3 （-1） （6）

在上述式子中kv1、kv2、kv3的含義是區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售價(jià)格的敏感程度，這些值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同而不同。地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系可以分為兩個(gè)階段：（1）房地產(chǎn)剛剛起步階段，在這個(gè)階段中由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都不強(qiáng)，兩方互相影響明顯，因此這個(gè)階段表現(xiàn)為強(qiáng)烈波動(dòng)。（2）房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這一階段房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響沖擊下降，兩者的影響程度非常接近。

二、總結(jié)

區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)有非常密切的聯(lián)系，但是伴隨時(shí)間的變化、經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展、物價(jià)的變化等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的改變，房地產(chǎn)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展關(guān)系也在相應(yīng)的發(fā)展，均衡關(guān)系在不斷的調(diào)整中。上述對(duì)我國(guó)四大直轄市的分析說(shuō)明，對(duì)于北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的作用經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的幫助，但是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，其弊病開始凸顯，要想進(jìn)一步利用房地產(chǎn)來(lái)不僅地區(qū)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展必須要關(guān)注和挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛力。而對(duì)于重慶和天津這種正處于高速發(fā)展的新型城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍然非常明顯，但房地產(chǎn)消費(fèi)的帶動(dòng)作用也十分重要。結(jié)合房地產(chǎn)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響我們可以看出，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化水平的不斷提升，經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)。行業(yè)的影響力將越來(lái)越弱，并且各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響程度基本接近 。

從經(jīng)濟(jì)的決定因素和房地產(chǎn)平衡價(jià)格和現(xiàn)實(shí)社會(huì)中市場(chǎng)價(jià)格的分析、比較來(lái)看，我們可以看到，2000——2005年這一時(shí)間段中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著相對(duì)穩(wěn)定的平衡關(guān)系，商品房?jī)r(jià)格總體上來(lái)看和經(jīng)濟(jì)基本面是協(xié)調(diào)發(fā)展的；但 2006年以來(lái)， 在相對(duì)發(fā)達(dá)的上海等地區(qū)開始出現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)過(guò)快，甚至打破了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的平衡關(guān)系，2008年以來(lái)四個(gè)直轄市普遍出現(xiàn)的這種比較顯著的變化，。這一現(xiàn)象也充分說(shuō)明近年來(lái)我國(guó)各城市商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面原有的均衡關(guān)系正在發(fā)生重大的變化 ， 必須引起政府和行業(yè)的足夠重視。2010年以來(lái)，我們經(jīng)濟(jì)處于新一輪的高速發(fā)展階段，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲是正常的。但是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展收到了越來(lái)越多人的非理性炒作。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡出現(xiàn)大角度的偏離。所以，倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)市場(chǎng)和未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期發(fā)生變化，那么缺乏經(jīng)濟(jì)面支持的房地產(chǎn)價(jià)格必將和日本上世紀(jì)90年代初以及香港 1997年的情況一樣，出現(xiàn)迅速下降并回歸到與經(jīng)濟(jì)基本面相均衡的水平，這種趨勢(shì)在我國(guó)有些城市已經(jīng)開始顯現(xiàn) ， 政府必須提早做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

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