房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及防范分析

吳玲 何靈

摘 要：從上世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估制度建立以來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)作為一個(gè)細(xì)分的行業(yè)已經(jīng)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)尚存在內(nèi)部管理松散，過(guò)度的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，資質(zhì)掛靠，專業(yè)技術(shù)能力不強(qiáng)等問(wèn)題。房地產(chǎn)評(píng)估行為涉及到多方面利益，行業(yè)發(fā)展不成熟給相關(guān)主體帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師可能面臨民事、行政或者刑事的處罰，對(duì)金融體系以及社會(huì)的穩(wěn)定也構(gòu)成了潛在的威脅。為了防范房地產(chǎn)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須強(qiáng)化外部監(jiān)管，加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量控制，提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)，健全評(píng)估行業(yè)進(jìn)入和退出機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)公信力

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.30.070

由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展不成熟，在“資質(zhì)管理、市場(chǎng)監(jiān)管、理論研究、專業(yè)人員教育”等方面，與發(fā)達(dá)國(guó)家尚存在差距，不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化、信息化、國(guó)際化、專業(yè)化發(fā)展的需要，這樣就給該行業(yè)所涉及到的利益主體帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相比，既有共性的一面，也有個(gè)性的一面。共性的一面體現(xiàn)在“它與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。”個(gè)性的一面則體現(xiàn)在“房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)又具有其特殊性”。一般性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益的角度去考察、控制和分散風(fēng)險(xiǎn)。在這些一般性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)常常指的是收益的不確定性以及由這種不確定性給相關(guān)主體帶來(lái)的效益風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)估價(jià)涉及到多方利益，準(zhǔn)確地說(shuō)，它是一種社會(huì)中介活動(dòng)，會(huì)帶來(lái)不同方面、不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不僅會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且也會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及到的利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于風(fēng)險(xiǎn)“涉及面廣且復(fù)雜”。本文從“來(lái)源、主要構(gòu)成，以及防范”等幾個(gè)方面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)展開討論。

1 房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源

1.1 缺乏內(nèi)部質(zhì)量控制制度

要保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、科學(xué)、合理，就必須制定完整的內(nèi)部質(zhì)量控制制度。而目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，大多規(guī)模較小，公司負(fù)責(zé)人的臨時(shí)決定就是管理制度，無(wú)系統(tǒng)的管理制度。評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部職能分工不明確，法人治理結(jié)構(gòu)存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督管理體制等，管理層治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。從業(yè)人員素質(zhì)不高，機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制制度不完善，質(zhì)量保證制度、內(nèi)部審核制度、風(fēng)險(xiǎn)防范制度、評(píng)估操作規(guī)范制度、責(zé)任追究制度等內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制還未形成，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督，評(píng)估質(zhì)量難以保證。

1.2 不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量在這幾年內(nèi)驟然增加，且房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入的門檻并不是很高，行業(yè)準(zhǔn)則環(huán)境也不夠完善，造成機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，規(guī)模小的局面。這些小微的評(píng)估公司沒有長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意識(shí)，核心競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。另一方面，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來(lái)，大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)的推行應(yīng)用，都直接導(dǎo)致例如抵押估價(jià)、涉稅估價(jià)等傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)的萎縮。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這些評(píng)估企業(yè)往往采取不正當(dāng)手段謀取利益，致使惡性競(jìng)爭(zhēng)頻發(fā)。

1.3 資質(zhì)“掛靠”

執(zhí)業(yè)證書掛靠產(chǎn)生的原因是估價(jià)公司需要一定數(shù)量的估價(jià)師才能滿足主管部門資質(zhì)的要求，而實(shí)際工作業(yè)務(wù)量并不需要規(guī)定數(shù)量的估價(jià)師；而“掛靠”者能夠獲得評(píng)估公司給予“掛靠”費(fèi)。資質(zhì)“掛靠”本身是政府主管部門明令禁止的行為，而且也擾亂市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，給掛靠者本身也帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，使用外租證書的評(píng)估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報(bào)告，而使掛靠者在不知情的情形下陷入一場(chǎng)司法訴訟。

2 房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成

2.1 房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果涉及到各方面的利益，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)制定了一系列法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)范。為了約束房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，制定了違法違規(guī)懲處的條款?？偨Y(jié)起來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的違紀(jì)行為，估價(jià)師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中，第二十六條規(guī)定：在估價(jià)過(guò)程中，由于估價(jià)師失誤給相關(guān)利益主體在經(jīng)濟(jì)上造成損失的，由房地產(chǎn)評(píng)估師所在單位給予當(dāng)事人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。事后，所在單位可以追償。第二十八條規(guī)定：由于房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人相互配合或者有意做虛假估價(jià)報(bào)告，而導(dǎo)致的特大損失，由房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)主管部門對(duì)有關(guān)當(dāng)事人發(fā)出警告并沒收其非法所得，同時(shí)，吊銷房地產(chǎn)評(píng)估師的《執(zhí)業(yè)資格證書》和《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，視情節(jié)嚴(yán)重程度，構(gòu)成刑事犯罪的，由司法機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)人員依法追究其刑事責(zé)任。

2.2 金融風(fēng)險(xiǎn)

“房地產(chǎn)抵押估價(jià)”這一業(yè)務(wù)類型在房地產(chǎn)估價(jià)中有著越來(lái)越重要的作用，在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，其影響程度也在逐漸加深。在評(píng)估工作的實(shí)踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會(huì)要求房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而評(píng)估機(jī)構(gòu)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多的業(yè)務(wù)往往會(huì)盡可能滿足客戶的要求。這樣就會(huì)產(chǎn)生不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，大量的過(guò)高估值的金融抵押貸款給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)這種風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋起來(lái)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，使得貸款人的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值低于銀行的貸款余額時(shí)，出于理性的考慮貸款人會(huì)停止還貸，而任由銀行處置房產(chǎn)。這樣就會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)維持“宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定”構(gòu)成威脅。

2.3 社會(huì)公信力的喪失

房地產(chǎn)估價(jià)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一部分，其只能通過(guò)專業(yè)性服務(wù)，為社會(huì)提供具有一定“客觀性、公平公正性”的價(jià)值衡量尺度，才能在社會(huì)上建立良好的行業(yè)形象。但是目前的房地產(chǎn)評(píng)估缺乏社會(huì)公信力，究其根本原因正在于房地產(chǎn)估價(jià)在“權(quán)威性、獨(dú)立性、專業(yè)性”上的缺失。第一，在目前的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景下，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得更多業(yè)務(wù)，往往迎合客戶的要求，沒有嚴(yán)格按照評(píng)估規(guī)范進(jìn)行估價(jià)計(jì)算，人為地提高或者降低了評(píng)估價(jià)格，大大減少了最終結(jié)果的可信度。第二，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系欠缺，一些評(píng)估結(jié)果是在“沒有充分取得被估價(jià)對(duì)象實(shí)際數(shù)據(jù)”的基礎(chǔ)上得出的，基于此，其很難說(shuō)具有科學(xué)性和客觀性。第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)權(quán)威性不足會(huì)對(duì)其公信力造成一定程度上的不利影響。權(quán)威性大多是在長(zhǎng)期的估價(jià)實(shí)踐中形成的。我國(guó)大部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于“從業(yè)的時(shí)間不長(zhǎng)”，沒有完整的、系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)可供參考，能夠圈點(diǎn)的業(yè)績(jī)也還不明顯，對(duì)于社會(huì)公信力的提升還需要走較長(zhǎng)的一段路程。

2.4 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)

目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)與收入的來(lái)源。拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)主要來(lái)自地方政府職能部門的委托，委托方出于地方城市建設(shè)開發(fā)成本的考慮可能要求控制評(píng)估價(jià)格，或者個(gè)別政府工作人員出于個(gè)人原因會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)特定拆遷戶給予照顧，而評(píng)估公司為了維護(hù)與政府部門的良好合作關(guān)系會(huì)考慮這些訴求。同時(shí)，拆遷對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人要求更高的拆遷補(bǔ)償，部分被拆遷人通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂。這不僅給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房屋拆遷補(bǔ)償均具有涉及面廣，補(bǔ)償金額大，歷史遺留問(wèn)題多的特點(diǎn)，拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果不公平合理，往往導(dǎo)致拆遷工作難以推進(jìn)，引發(fā)群體性事件，影響社會(huì)穩(wěn)定。

3 房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范

3.1 加強(qiáng)外部監(jiān)管

房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)評(píng)估行政主管部門在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，充當(dāng)了“規(guī)則制定者和裁判”的角色，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行監(jiān)管和控制，它有“對(duì)不符合房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律的行為進(jìn)行懲處”的權(quán)力。在估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范過(guò)程中，它們發(fā)揮著非常重要的作用。首先，創(chuàng)造和維護(hù)公平透明的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為社會(huì)提供最基礎(chǔ)的信息服務(wù)和公共產(chǎn)品。整合估價(jià)行業(yè)的信息資源，為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供多角度、多方位的服務(wù)；其次，制定與評(píng)估業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)、估價(jià)準(zhǔn)則，創(chuàng)建相對(duì)平等透明的市場(chǎng)環(huán)境；擊破獨(dú)家壟斷“社會(huì)公共信息資源”的不平等局面，真正意義上的實(shí)現(xiàn)信息資源的共享。最后，在“各類違法違紀(jì)的房估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員”的問(wèn)題上，要增大執(zhí)法力度，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)控制度建設(shè)的檢查監(jiān)督工作。

3.2 強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量控制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理水平對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響?！皣?yán)格遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)”是保證房地產(chǎn)估價(jià)工作有序進(jìn)行和提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的重要前提，在此基礎(chǔ)上，“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實(shí)清楚、定性準(zhǔn)確、措辭恰當(dāng)。其次要對(duì)各類業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督并定期檢查復(fù)核，若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決。這些手段能使評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛時(shí)可以處于有利地位，能有效控制和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3.3 提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

為了能夠很好地勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)評(píng)估師除了需要熟練掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)外，還需要有“經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、建筑、法律”等方面的知識(shí)儲(chǔ)備。在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，估價(jià)技術(shù)、估價(jià)理論也在不斷更新、發(fā)展與完善，加上“有關(guān)政策及評(píng)估規(guī)范”的出臺(tái)與更新，這些都要求評(píng)估人員擁有不斷學(xué)習(xí)的能力，學(xué)習(xí)新的知識(shí)、新的規(guī)定、新的技術(shù)，以適應(yīng)不斷發(fā)展的市場(chǎng)。

3.4 健全評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)覆蓋面廣而專業(yè)性又很強(qiáng)的工作。為了使整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)能夠有序進(jìn)行，保證其整體素質(zhì)，對(duì)將從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，應(yīng)該嚴(yán)格按照評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入條件，對(duì)其執(zhí)業(yè)能力進(jìn)行審查，不符合條件的一律禁止從事相關(guān)業(yè)務(wù)；對(duì)已經(jīng)有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)證書的機(jī)構(gòu)和人員，可以通過(guò)“年檢、再考核”等有效形式對(duì)其從業(yè)能力、職業(yè)道德進(jìn)行檢驗(yàn)，若沒有達(dá)到房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)要求或者說(shuō)嚴(yán)重違反了職業(yè)道德準(zhǔn)則及相關(guān)的法律法規(guī)，視情節(jié)嚴(yán)重程度，予以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)懲罰。除了以上的必要手段外，還可以通過(guò)加大違規(guī)成本，敦促房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員合法、獨(dú)立、謹(jǐn)慎、理智、公正地從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。

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