康叔“以房養(yǎng)老”的日子

劉硯青 劉松

“以房養(yǎng)老”大幅降低了投保老年人生活上的后顧之憂

剛從北歐四國旅行回來的康叔（化名）。又在和妻子計劃著下一次出境游的目的地了。

自從投保了老年人住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險，在北京擁有住房的康叔和妻子每月都能從保險公司領取9000多元的養(yǎng)老金，加上每個月的退休工資，老兩口一個月的收入將近17000元。這讓他們的退休生活過得還算寬裕。

被人們習慣地稱為“以房養(yǎng)老”的老年人住房反向抵押貸款，是一種新型商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品。年齡在60～85歲之間、擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人.可以將房產(chǎn)抵押給保險公司，在繼續(xù)享有房屋占有權和使用權的情況下，每月從保險公司領取一定金額的養(yǎng)老金。老人身故后，其生前指定的繼承人可以對房屋進行處置，處置所得需優(yōu)先用于償還保險公司支付給老人的養(yǎng)老保險相關費用。

2018年8月，銀保監(jiān)會發(fā)出通知，提出將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴大到全國范圍開展。在中國，或許會有更多的老人過上像康叔一樣的退休生活。

第一個“吃螃蟹”的人

75歲的康叔夫婦是全國第一對辦理“以房養(yǎng)老”保險的老人。

十年前，康叔的獨生女因病去世。除了每月固定的退休工資，夫妻倆最大的資產(chǎn)就是北京五環(huán)外的一套三居室住宅。

“過去我們倆每個月收入加在一起只有6000多塊錢，要說維持日常生活肯定夠用，但隨著年紀越來越大，一旦將來需要請保姆照護或住進養(yǎng)老院，這些錢顯然不夠?！笨凳甯嬖V《瞭望東方周刊》，老兩口最大心愿就是度過一個平靜、幸福的晚年，為此他這些年一直在尋找適合自己的投資或養(yǎng)老方式。

2014年6月，原保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，決定從2014年7月起在北京、上海、廣州、武漢四座城市率先開展“以房養(yǎng)老”保險試點。

2015年年初，康叔在社區(qū)服務中心的介紹下，聽了一場關于“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的項目推介會，他當場決定參加，頭一個在報名表上簽了名。

同年3月，原保監(jiān)會正式批復幸福人壽保險公司提交的《關于保險條款和保險費率審批的請示》，國內(nèi)首個“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品正式問世。

在明確房屋產(chǎn)權歸屬和認可房屋評估價值后，康叔兩口子在2015年4月28日成功簽約，正式投保老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

康叔笑稱自己是全國第一個“吃螃蟹”的人。他這套建筑面積80多平方米的房屋經(jīng)評估價值305萬元，在扣除了房屋折舊和未來變現(xiàn)成本等相關因素后，這套房子的有效保險價值為274.5萬元。由于是夫妻共同投保，康叔夫妻倆各占一半的份額，即每人的有效保險價值為137.25萬元。

依照原保監(jiān)會發(fā)布的《中國人身保險業(yè)經(jīng)驗生命表》，由于老兩口的預期壽命有所不同，因此兩人每月所能領取的養(yǎng)老金也不完全相同。本刊記者從幸福人壽了解到，康叔和妻子每月分別可以領到養(yǎng)老金5126.78元和3980.33元。

告別“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”的日子

“女兒走了以后，我們再沒了別的牽掛，只希望自己的生活能夠盡量舒適一些，從容一些。”康叔告訴《瞭望東方周刊》。

過去.老兩口的花錢習慣是“摳摳索索”，因為年紀大了，總惦記著“要給醫(yī)院存點兒錢”；但自從投了“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品后，老兩口的生活開始發(fā)生變化。

“因為手頭寬裕了，我們不需要再像原來那樣‘戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢過日子了。如今不僅出門的時候有底氣打車，平時也敢逛逛商場、買買保健品了?！笨凳鍖Ρ究浾弑硎荆^去老兩口吃飯都是去菜市場挑些最便宜的菜品回來自己做，如今則是聯(lián)系了一家送餐機構，每天中午會按時配送兩葷兩素四個熱菜，還配有各種雜糧、主食，“把夫人徹底從廚房解放出來”。

除了一日三餐的水準提升，康叔這幾年也把家用電器置換一新：用了十幾年的單開門小冰箱換成三開門大冰箱，客廳添置一臺49寸的大彩電，書房里也買了一套高配置的電腦。

康叔說，考慮到將來的醫(yī)療和照護問題，他和妻子這段時間走訪了不少養(yǎng)老機構，也試住體驗了一些。老兩口打算將來住進專門接收失獨老人的公立養(yǎng)老院，每人每月的床位費大約在2500元左右。

老爺子算得很清楚，將來住進養(yǎng)老院，就把房子租出去，每個月的租金正好可以用來繳納兩口子養(yǎng)老院的床位費。剩下的錢足夠用于醫(yī)療照護和日常開支。

經(jīng)濟問題解決了，康叔面對生活態(tài)度都跟原來大不一樣。老兩口這些年從港澳游開始“試水”，每年都會安排至少一次的出境旅行，為了記錄旅途的美好時光，康叔夫婦還更換了手機和平板電腦。

“既然現(xiàn)在有這個經(jīng)濟實力，我們就希望趁身體好的時候多出去走走，好好享受生活?！笨凳逭f，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品徹底解決了他牽掛多年的養(yǎng)老之憂。

房價上漲不分享利潤，房價下跌分擔風險

雖然現(xiàn)在康叔兩口子日子過得不錯，但最開始打算投保的時候，他們也遭遇了不小的壓力，身邊的親戚朋友都勸他們要慎重考慮。

“很多人都怕我被騙，讓我不要辦。但政府已經(jīng)明確發(fā)文要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，而且整個辦理過程中各項手續(xù)都很齊備?！笨凳逯钢雷由系谋ｋU合同、公證書和房屋所有權證說，“我一點兒都不擔心被騙，我相信國家鼓勵開展的養(yǎng)老保險是不會騙人的?！?/p>

《瞭望東方周刊》記者在采訪中了解到，投?！耙苑筐B(yǎng)老”保險產(chǎn)品的整個過程公開透明：當老人明確投保意向后，保險公司會先安排老人選擇的評估機構上門評估房屋價值，并聯(lián)系律師對老人的房產(chǎn)和家庭情況做法律盡職調查。只有當老人認可評估價值，且房屋產(chǎn)權明晰后，雙方才會正式簽署保險合同。此外。保險公司還會陪同老人對房屋進行抵押登記，并由公證處就相關法律文本和繼承情況予以公證。

對于房產(chǎn)現(xiàn)值的評估，本著公平公正原則，保險公司會篩選出一批具有國家一級房屋評估資質的評估公司，投保老人可以從中自主選擇機構對房屋進行評估。

目前評估機構對房屋的價值評估主要采取市場法和比較法，即選取同一地區(qū)最近一段時間內(nèi)的三例房屋成交價，根據(jù)房屋具體情況，如面積、朝向、樓層、位置等因素加權平均，最終計算出老人這套房子的評估價值；如果老人對評估出來的價格持有異議，也可以再選其他公司進行評估。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險試點工作負責人趙水龍告訴《瞭望東方周刊》，保險公司跟一些評估機構、律師事務所和公證處都有合作，會給予特惠價格。以北京為例，房產(chǎn)評估、律師調查、抵押和公證這四項業(yè)務加在一起的優(yōu)惠價格在8000元左右，目前保險公司為了降低老人負擔，這四項服務的費用會與老人各承擔50%。

作為目前市場上僅有的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，幸福人壽“房來寶”是一款非分享型產(chǎn)品，即房價上漲時保險公司不分享利潤，但房價下跌時則要承擔相應風險；保險公司所賺取的收益是：支付給老人的養(yǎng)老金按年利率5.5%復利計息。

除此之外，為保護老年人的權益，相較于一股保險產(chǎn)品10～15天的猶豫期，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險的猶豫期為30天；老人或繼承人還可以隨時退保贖回房屋，終止保險合同，不過，這樣的話需要承擔一定的手續(xù)費用。

“我給父母買保險”

本刊記者在采訪中了解到，目前辦理“房來寶”的客戶有近一半都是像康叔這樣的孤寡失獨老人，不少老人雖然自己有興趣投保，但卻遭到了子女的反對，甚至還有老人因為家庭阻力太大而中途退保。

在銀保監(jiān)會相關負責人看來.雖然“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品提供了新的養(yǎng)老解決方案，滿足了老人希望居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老收入、長朝終身領取養(yǎng)老金的三大核心需求，但在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，依然有不少人難以接受“以房養(yǎng)老”這個觀念。

家住上海的杜先生2017年聽說了老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險后，認為這種有抵押、有公證的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品令人放心，于是主動上門聯(lián)系保險公司。

“當時那個業(yè)務經(jīng)理跟我說，他們開展這項業(yè)務將近兩年，之前接待的所有客戶都是老人，我是頭一個主動過來替父母了解情況的?！倍畔壬嬖V《瞭望東方周刊》，他的父母已年過八旬，老兩口每月退休工資加在一起不到8000元，雖然兩人都能自理，但母親之前做過兩次手術，日常生活還是希望有人關照。

杜先生說，老兩口之前因為身體需要照料，曾在養(yǎng)老院里住過一段時間，每個月要花掉一萬多元。因為不想給子女增添負擔，又怕花光了積蓄以后生病時為難，所以只住了幾個月就從養(yǎng)老院搬了出來。

即便如此，杜先生的父母起初還是對“以房養(yǎng)老”有所疑慮，老兩口總覺得應該把房子留給孩子。但杜先生堅決表示，既然現(xiàn)在可以通過房子解決老人的經(jīng)濟問題，那么理當讓他們優(yōu)先享受更好的生活，而不是過分考慮子女利益。

最終通過抵押房產(chǎn)，杜先生的父母每個月可以多領取一萬元左右的養(yǎng)老金。因為手頭寬裕了，老兩口就請了個阿姨負責生活照料，每個月花費約在5000元左右。

“投保之前，身邊有不少人都說這個事不劃算。他們認為與其現(xiàn)在把房子抵押給保險公司，不如子女每個月補貼給老人些錢，將夾踏踏實實繼承房子。”杜先生說，即便如今已經(jīng)成功投保，還是有人認為他“傻”。但在杜先生看來，子女最大的責任是盡可能幫助父母在有生之年過得祥和安樂。

“我沒有時間每天守在他們身邊照顧，也沒有能力每個月拿出一萬塊錢幫助他們養(yǎng)老。投?！苑筐B(yǎng)老之后，不光老人的日子過得踏實.我的生活和心態(tài)也都跟著安定了下來?！倍畔壬f。