不良貸款中房地產(chǎn)抵押物處置過程中存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)防控措施探討

羅全貴

摘 要 房地產(chǎn)抵押是一種最常見的借貸方式，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各種風(fēng)險(xiǎn)因素加大，不良貸款呈增多趨勢，而在抵押物的處置中，會不同程度地給債權(quán)人帶來損失和資金風(fēng)險(xiǎn)，如何防范化解風(fēng)險(xiǎn)、減少損失顯得非常重要。

關(guān)鍵詞 不良貸款 抵押物處置 資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押以其易于處置變現(xiàn)、升值空間大和處置方式靈活等優(yōu)勢，被公認(rèn)為是一種安全系數(shù)較高的貸款模式，已成為最為直接和最常見的一種借貸方式。

在抵押物處置過程中，隨著變現(xiàn)用時(shí)長、處置困難，加之人力、財(cái)力、物力等耗費(fèi)，如何正確認(rèn)識和防范、化解這些風(fēng)險(xiǎn)，把損失降低到最低程度是我們亟待探討的重點(diǎn)。

一、抵押物處置過程中存在的問題

第一，債務(wù)人失聯(lián)或不配合。當(dāng)?shù)盅嘿J款逾期且催收無果時(shí)，債權(quán)人只能通過法院裁決對抵押物進(jìn)行處置，而債務(wù)人或抵押人往往以種種理由推脫、搪塞或者試圖通過各種途徑阻礙司法執(zhí)行，拖延抵押物的處置。

第二，債務(wù)人或抵押人以唯一住房為借口，阻止法院對抵押物進(jìn)行執(zhí)行。對于一些旗縣級城市來說，城區(qū)中心地段與周邊房屋差價(jià)不大，通過置換方式不能覆蓋債務(wù)總額。一旦債務(wù)人出現(xiàn)無力償還債務(wù)時(shí)，就會以家庭生活安置為由來進(jìn)行抗辯執(zhí)行。

第三，抵押物估值過高，通過法院拍賣所得無法覆蓋借款本息。債務(wù)人借款時(shí)會想盡辦法通過提高抵押物評估值以達(dá)到期望的借款額度。在這種情況下，一旦債務(wù)人無法償還借款本息時(shí)，最終受損的是債權(quán)人的信貸資金。

第四，抵押物價(jià)值高于債務(wù)過多，債權(quán)人通過抵押物變現(xiàn)所得收回債權(quán)短時(shí)間難以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，我們總會認(rèn)為用一個(gè)價(jià)值高于借款額度一半以上的抵押物作為抵押應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)很小；其實(shí)不然，當(dāng)債務(wù)人無力償還借款本息時(shí)，只能通過法院拍賣所得來償還，而一旦抵押物流拍，債權(quán)人只能以物抵債，拿出一定資金進(jìn)行回購。

第五，抵債房產(chǎn)再次出售帶來的損失。當(dāng)債權(quán)人通過法院裁決收回抵債房產(chǎn)后，再次變現(xiàn)仍需繳納各種稅、費(fèi)或降價(jià)出售，這時(shí)就有可能帶來一定的虧損。

二、針對上述在抵押物變現(xiàn)過程中存在問題的風(fēng)險(xiǎn)防控措施

第一，加強(qiáng)貸后跟蹤管理，由專人負(fù)責(zé)，一旦發(fā)現(xiàn)債務(wù)人不配合工作或避而不見、失去聯(lián)系時(shí)，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注債務(wù)人家人的活動軌跡，通過各種合理合法的途徑用最短的時(shí)間與債務(wù)人建立聯(lián)系，保留好與之聯(lián)系的詳單（包括電話錄音、短信、微信等催收憑據(jù)和紙制催收函等），以確保自身權(quán)益不受到損害。

第二，在貸款發(fā)放過程中，客戶經(jīng)理首先要調(diào)查了解借款人的居住環(huán)境，應(yīng)盡量避免用借款人唯一一套房產(chǎn)作為抵押；其次根據(jù)借款用途和借款人收入來源等情況，必要時(shí)可再增加保證人擔(dān)保方式。

并不是說唯一一套住房抵押貸款出現(xiàn)不良時(shí)，債權(quán)人就無法收回債權(quán)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第20條規(guī)定：“對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以執(zhí)行。”

第三，在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評估價(jià)值是確定貸款額度的基本依據(jù)，更是控制信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的終極保障措施，合理的評估價(jià)值對于構(gòu)筑合理有效的風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，進(jìn)而有效防范信貸資金風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。

對于一些評估機(jī)構(gòu)少、沒有可選擇性的城市來說，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸審查人員的評估知識業(yè)務(wù)培訓(xùn)就顯得尤為重要。

第四，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第492條規(guī)定：“被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條規(guī)定：“第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！?/p>

依據(jù)上述兩條規(guī)定，債權(quán)人在訴訟時(shí)就要做好抵押物處置一旦發(fā)生流拍情形相對應(yīng)的措施。如依據(jù)規(guī)定可執(zhí)行抵押物代保管，即由法院出具執(zhí)行裁定書，裁定未拍賣成交的抵押物由債權(quán)人代為保管，抵押人以市場價(jià)對外出租抵押物，租金抵扣債務(wù)，從而可化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第五，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制理念，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。無論是商業(yè)銀行還是一些從事信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，必須堅(jiān)持以人為本。一是抓信貸人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德修養(yǎng)；二是完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，確保信貸檔案資料的真實(shí)、有效、完整；三是實(shí)施績效量化考核，提高員工的積極性和創(chuàng)造性；四是清楚了解和掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格走向，了解抵押房地產(chǎn)區(qū)域城市規(guī)劃和拆遷、變動情況，防微杜漸，未雨綢繆，及時(shí)化解可能出現(xiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為內(nèi)蒙古二連浩特市發(fā)展和改革委員會）