熱點城市房屋租金暴漲的成因與對策

汪利娜

主持人：您認為是什么原因誘發(fā)了此輪熱點城市房租的大幅上漲？

汪利娜：2018年在住房城鄉(xiāng)建設部和各級政府的一系列嚴防死守的調控政策下，房價大幅上漲的勢頭得到了初步的遏制，可近期房租的上漲卻令人咋舌。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：7月北京房租同比增長21.89%，更有甚者，成都、深圳、合肥、天津、重慶和貴陽漲幅超過北京，分別高達30.98%，29.68%，26.44%，24.39%，24.04%和23.10%，還有18個城市房租同比漲幅在10%以上。

從表象看，中介搶房大戰(zhàn)、惡性競爭、哄抬價格是此輪熱點城市租金上漲過快的推手。其實，房屋中介靠低價拿房高價出租屢見不鮮，吃差價一直是中介的經(jīng)營之道。那么，為什么過去住房租金一直漲不上去，且租售比一直偏低，房東70年都無法收回購房投資，如今一些大城市的房租漲幅之大卻令人難以接受，其中的緣由不乏個別中介的興風作浪，但更值得關注的是如今租賃市場的大環(huán)境及供需關系已悄然發(fā)生了變化。我認為此輪熱點城市房租大幅上漲的主要原因如下：

一是政府住房政策的變化提升了租賃住房的需求。2016年為抑制高房價，國務院出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》；2018年中央經(jīng)濟工作會議明確指出“發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展”成為建立房地產(chǎn)長效機制的一個重要舉措，“租售并舉”使租賃住房的市場地位顯著提高。廣州帶頭出臺的“租購同權”及北京等其他城市的迅速跟進，使許多買不起房的城市常駐人口和新市民看到在城市生存與發(fā)展的新生機。政府政策轉變營造出一種新的住房模式—租房可以與購房人一樣享受同等的公共福利，如就近入托、上學等，這無疑會誘發(fā)新的租房需求。

二是新建商品住房供給不足加劇租賃房的需求。為抑制房價上漲過快，各地頻頻出臺的調控措施都是“限”字當頭，無論是限價、限購、限售，還是限離婚、限貸都是從需求面入手，抑制住房需求的釋放。許多人把2017年房價上漲歸咎于二線城市搶人大戰(zhàn)、棚改危改，這些都是實實在在的住房需求，城市化必然會帶來城市人口的增長，城市化一定會有舊城的更新改造，由此帶來的住房需求遲早都會以一種租或購的方式釋放出來。面對城市化和舊城改造帶來住房需求的增長，一些大城市住宅用地供給不足，帶來新建商品住房供給下降，必然會推動房價的上漲。用行政的手段將新建商品住房的價格是限制住了，但一手與二手房的價格倒掛，價差的誘惑又會帶來新一輪房搶購大戰(zhàn)，行政干預“限”的惡性循環(huán)不僅波及售房市場還會波及租房市場。因為，售房和租房市場就是一個蹺蹺板，售房市場無法滿足的住房需求必然會轉向租房市場，棚改危改、剛畢業(yè)的大學生和各類城市新市民都需要租房過渡、周轉或長期滯留，這些無形中都加劇了租房的緊缺和租金的上漲。顯然，當政府的土地、住房政策常常與未來城市化的主旋律相左時，忽略租房售房市場的相互關聯(lián)，售房價格可以用行政的手段壓住，租金上漲就不可避免地發(fā)生了。

三是大城市租賃住房供給短缺。我認為，租金上漲的癥結還是租賃住房供給不足。我國城市住房自由率雖高達89%，但多年來“只售不租”的房改政策使中國城市租賃住房發(fā)展嚴重滯后，特別是大城市和特大城市，租賃住房供給更是嚴重不足。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部和易居研究院統(tǒng)計分析，目前中國大概有1.6～1.9億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21～27%。但面對龐大的租房需求，租賃房的供給卻十分有限。租房的供給多以個體私營業(yè)主為主，租房品質差，租期短、克扣押金，缺乏規(guī)模化、專業(yè)化的經(jīng)營機構及政府法律法規(guī)不健全、監(jiān)管不到位都制約了租賃租房市場的發(fā)展。加上這兩年首都“疏解整治促提升”工作的全面展開，梳理非核心功能，清理拆除城中村違建、城鄉(xiāng)結合部的出租大院和工棚成為重中之重。但在大規(guī)模的拆除違建和非正規(guī)住房的同時，公租房和其他租賃性住房的供給并沒有跟上，且與大學的畢業(yè)季重疊，這無形中都會加劇租賃房短缺，推動租金快速上漲。因此，維系適當規(guī)模和多元化的住房租賃市場是滿足城市社會群體多樣化的住房需求不可或缺的。

主持人：針對此輪熱點城市房屋租金價格上漲，您有什么具體政策建議和措施？

汪利娜：我認為要從制度上消除租金大幅上漲的基礎，深化住房供給側的改革，增加可支付商品住房和租賃房的有效供給可能才是解決問題的正道。

第一，明確政府培育租賃住房市場責任主體的職能和作用。一是“兜底線”。增加租賃住房的供給并不是要求政府大包大欖、大干快上、大規(guī)模的興建公共租賃房。從國外的經(jīng)驗和深圳住房改革新方案來看，政府不應是租賃房供給的主角。政府興建和持有的公租房應占租賃住房市場的10～20%左右，且主要應面向低收入、住房困難、殘疾和特殊困難群體。以減少政府投資經(jīng)濟社會效率低下、腐敗及政府項目過多帶來的資源的錯配。二是政策指引激勵和制度建設。減少政府直接進入租賃市場并不意味著放棄政府責任，而是要求政府通過調查研究，分析市場需求、供需變化，因地制宜，因城施策，制定出符合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展實際的住房政策，改變以往一哄而上的做法，特別是在一些人口凈流出的城市，短期的租房短缺可能會隨著人口凈流出變成閑置和過剩。所以，政府應更多借助市場的力量，運用土地、稅收和金融政策引導民營企業(yè)、私人業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)企業(yè)和其他長期機構投資者有序地進入租賃市場，增加租賃房的有效供給。有效的供給既不是興建的租賃房越多越好，也不是越高大上越好，而是要與居民的收入水平、住房需求相匹配，以滿足多層次的租房需求。政府還要通過完善法律法規(guī)、信息披露、監(jiān)督管理等制度建設為租賃市場健康發(fā)展營造良好的制度環(huán)境。

第二，政策激勵引導更多社會資源進入租賃市場。租賃住房具有投資收益率低、回收期長和經(jīng)營管理成本高的特點，這使得許多房地產(chǎn)企業(yè)和投資機構不愿意涉足租賃市場，因此，政府要深化體制機制改革，以制度創(chuàng)新和政策激勵促進租賃市場發(fā)展。

第三，金融支持。租賃房開發(fā)經(jīng)營投資資金需求量大、回收期長的特點使其更需要長期資金的支持。在政府政策指引下，近年來，工、農(nóng)、中、建、交5大國有商業(yè)銀行開始在北京、上海、廣州、深圳、杭州等人口凈流入城市“試水”長租賃公寓。如建設銀行一方面對企業(yè)提供優(yōu)惠利率開發(fā)貸、貸款展期；另一方面給承租人提供“安居貸”。金融機構的介入有其積極的一面：對房地產(chǎn)企業(yè)和政府來說，可以緩解開發(fā)經(jīng)營租賃住房長期資金不足的后顧之憂。對承租人來說，“安居貸”可緩解長租客一次支付一大筆租金或押金資金不足的問題，且可鎖定租金，避免租金上漲。對銀行來說，在一二線城市“五限”政策頻出和銀監(jiān)會禁止信托類資金違規(guī)投向房地產(chǎn)和嚴防金融風險的背景下，房地產(chǎn)信貸增速受限，銀行也需要因時因勢而變，通過金融創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務升級，尋找新的資金出口和新的利潤增長點。也正是由于金融機構支持房地產(chǎn)企業(yè)推出的長租公寓，在一定程度上滿足房主和承租人便捷、安全和穩(wěn)定的住房需求，使長租公寓作為新生事物在近年來才得到較快的發(fā)展。

第四，加強法規(guī)建設和市場監(jiān)管。要解決百姓租房“搜尋成本高、中介服務不規(guī)范”，如無照經(jīng)營、不退押金、哄抬租金、群組轉租等問題，簡單一兩次約談是不夠的，政府要強化服務與監(jiān)管，包括完善法律法規(guī)建設，對出租人、中介和承租人的責、權、利做出明確規(guī)范，改變租賃市場無法可依、無章可循、市場秩序混亂和合同不規(guī)范的現(xiàn)狀，特別是中介機構的市場準入、資質、運營狀況要有標準、有監(jiān)督，有問題及時整改。政府還可通過“互聯(lián)網(wǎng)+租賃房信息”在出租人和承租人之間搭建信息橋梁。目前，許多城市購房有網(wǎng)簽信息，其實租房信息也應可以網(wǎng)上公示和查詢，信息透明可減少承租人的搜尋成本，政府和行業(yè)協(xié)會還可為市場提供指導價格，避免信息不對稱導致中介創(chuàng)租尋租行為泛濫，有利于提高租房分配和交易的效率。各城市政府應開通租房市場投訴舉報熱線，及時解決百姓租房遇到的難題。這些制度性的建設將為住房租賃市場的健康發(fā)展保駕護航。