房地產(chǎn)開發(fā)視角的特色小鎮(zhèn)啟示錄

文/楊金華 恒大地產(chǎn)集團 廣東深圳 518000

《論語.先進》篇有道，莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，風(fēng)乎舞雩，詠而歸。這是歷史上最早對于小鎮(zhèn)生活的生動描繪，同時也是現(xiàn)代小鎮(zhèn)生活的最佳注解。隨著城鎮(zhèn)化進程的迅速發(fā)展，這種真實且充滿生活情趣的小鎮(zhèn)慢生活已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去，城鎮(zhèn)化浪潮沖刷后剩下的高強度、快節(jié)奏、快餐化的現(xiàn)代文明。

1、特色小鎮(zhèn)爆紅原因？

（1）自身產(chǎn)業(yè)特征，資源稟賦優(yōu)勢。隨著消費市場細(xì)分趨勢愈發(fā)明顯，小鎮(zhèn)作為產(chǎn)業(yè)升級的新興旅游市場愈受追捧。由于特色小鎮(zhèn)具備一定的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)，或支柱產(chǎn)業(yè)特殊，或區(qū)位條件優(yōu)越，或自然環(huán)境優(yōu)美，或資源稟賦獨特。這成為小鎮(zhèn)爆紅的首要前提。

（2）國家政策紅利。隨著城鎮(zhèn)化進程加速及城鎮(zhèn)化水平不斷提高，工業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中居于支柱地位，國家逐漸進入到“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持鄉(xiāng)村”的新型發(fā)展階段。特色小鎮(zhèn)作為國家“新型城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略的重要著力點，帶有重要的城鄉(xiāng)一體化使命。

（3）逆城市化初期特征。隨著我國城鎮(zhèn)化水平達到一定程度，逐漸出現(xiàn)人口、產(chǎn)業(yè)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，即逆城市化現(xiàn)象。在逆城市化的早期過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為城市發(fā)展的腹地，逐漸被納入城鎮(zhèn)化發(fā)展的范圍，并為城市發(fā)展提供周末度假、生態(tài)休閑及自然獵奇的場所。當(dāng)前，恰逢國家政策支持，特色小鎮(zhèn)得以迅速爆紅。

（4）傳統(tǒng)隱逸情懷爆發(fā)。東方傳統(tǒng)文化講究“出世”，即尋找寂靜清幽之所，靜心修行而達到高超的境界，要求修行者去除一切雜念，舍棄身外之物，物我兩忘，身外無我，我亦非我，無我無常，出世的終極目標(biāo)在于渡己，即追求自身的解脫。特色小鎮(zhèn)的緩節(jié)奏、慢生活正為“出世”情懷的培育提供一片樂土。

2、地產(chǎn)特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式研究

隨著小鎮(zhèn)建設(shè)的持續(xù)發(fā)酵，特色小鎮(zhèn)成為地產(chǎn)開發(fā)商未來發(fā)展布局中不可或缺的一大版塊，并逐漸在各自實踐模式基礎(chǔ)上，形成四種較為成熟的開發(fā)模式，即以碧桂園為代表的科技小鎮(zhèn)，以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。四種模式的特色小鎮(zhèn)除了具備選址巧而宜、產(chǎn)業(yè)特而強、功能聚而合、形態(tài)精而美、機制活而新等普適性條件外，也形成了各自較為特別且行之有效的實踐策略。見表一

在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，地產(chǎn)開發(fā)商都在此基礎(chǔ)上衍生出各自完整的特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品線，如恒大地產(chǎn)的足球教育、休閑、生態(tài)、溫泉、電影、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、特色文化七大小鎮(zhèn)體系。但是，在實際發(fā)展過程中，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式逐漸出現(xiàn)驅(qū)動同質(zhì)化、運營不夠?qū)I(yè)、盈利趨勢地產(chǎn)化等誤區(qū)，因此，有必要對傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)與特色小鎮(zhèn)開發(fā)進行核心因子對比分析，從而明確特色小鎮(zhèn)的發(fā)展側(cè)重點。

3、地產(chǎn)開發(fā)與特色小鎮(zhèn)對比分析

從表象上看，地產(chǎn)背景下的小鎮(zhèn)與特色小鎮(zhèn)打造都具有位置選址特殊、開發(fā)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、改善硬質(zhì)環(huán)境、升級配套設(shè)施等吸引人、留住人的政策措施。但是，二者的開發(fā)邏輯有著本質(zhì)的區(qū)別，且矛盾是難以調(diào)和的。具體表現(xiàn)在：見表二

（1）主導(dǎo)發(fā)展因素：特色小鎮(zhèn)作為新的房地產(chǎn)紅海，已經(jīng)成為各房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪市場、搶占土地資源的重要渠道之一， “小鎮(zhèn)”更是成為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的金字招牌。但是，由于房地產(chǎn)本身自帶的金融化、資產(chǎn)化、逐利性的特質(zhì)，小鎮(zhèn)遍地開發(fā)，建設(shè)如火如荼。傳統(tǒng)意義上的特色小鎮(zhèn)作為歷史的沉淀，或文脈悠久，或特色鮮明，或環(huán)境幽雅， 或天人合一，是天時地利背景下人類文明的結(jié)晶，有著得天獨厚的資源稟賦，具備著絕對的無可替代性，成為人類歷史的瑰寶。因此，二者在發(fā)展的主導(dǎo)發(fā)展因素上，有著與生俱來的本質(zhì)區(qū)別。

（2）內(nèi)在驅(qū)動機制：地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，已經(jīng)成為開發(fā)商擴大資產(chǎn)體量、追逐經(jīng)濟利益的最主要模式。小鎮(zhèn)作為當(dāng)前國家政策著力點， 較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)而言，有著占地面積較大、拿地成本低、開發(fā)建設(shè)難度低、潛力較大等特點，因此，或嫁接、或移植、或舶來的地產(chǎn)開發(fā)成為新的利益追逐點。特色小鎮(zhèn)作為某一區(qū)域范圍內(nèi)人文經(jīng)濟的特殊斑塊，有著與周邊基質(zhì)環(huán)境相區(qū)別的人文或產(chǎn)業(yè)特征。產(chǎn)業(yè)作為小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵所在，逐漸吸收優(yōu)質(zhì)資源，成為城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展模式。

（3）開發(fā)建設(shè)周期：隨著地產(chǎn)行業(yè)總量的原始積累，地產(chǎn)開發(fā)逐漸向短周期、高周轉(zhuǎn)的模式發(fā)展，注重有策略、分時序的滾動開發(fā)。而特色小鎮(zhèn)由于涉及主體較多，建設(shè)范圍與規(guī)模較大，注定周期較長，資金周轉(zhuǎn)率較低。地產(chǎn)開發(fā)背景下的特色小鎮(zhèn)在強有力工程管控、資金準(zhǔn)備充裕的前提下，雖能縮短特色小鎮(zhèn)建設(shè)周期，但并不能改變特色小鎮(zhèn)的本質(zhì)屬性。

（4）收益主體：地產(chǎn)背景下的小鎮(zhèn)開發(fā)由于投資主體單一，小鎮(zhèn)成為地產(chǎn)開發(fā)商整合土地資源、資金資源及社會資源的工具，最大程度體現(xiàn)開發(fā)商單一主體的利益訴求，最終淪為地產(chǎn)開發(fā)商的掘金點。特色小鎮(zhèn)作為政府主導(dǎo)下市場配置資源的城鎮(zhèn)化模式之一，能夠有效地整合社會資源，最終實現(xiàn)多方共贏。

（5）開發(fā)模式：地產(chǎn)開發(fā)以土地為載體，土地資源成為地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵所在，開發(fā)范圍由點及點，缺乏空間連續(xù)性與時間的長效性，該模式背景下的小鎮(zhèn)開發(fā)也不例外。特色小鎮(zhèn)由于周期較長，輻射范圍廣，能夠在物質(zhì)空間上由點及面逐漸普及，在開發(fā)層次上由淺至深循序展開，最終實現(xiàn)面域空間環(huán)境的全面提升。

4、特色小鎮(zhèn)啟示錄

（1）追本溯源，產(chǎn)業(yè)為王：產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心，是特色小鎮(zhèn)得以立足的關(guān)鍵所在。特色小鎮(zhèn)的培育過程是將小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)做大、做精、做強的過程，是特色產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展、功能空間持續(xù)豐富、生態(tài)環(huán)境不斷改善、生活水平不斷提高的持續(xù)性過程，是生產(chǎn)、生態(tài)、生活“三生融合”的過程。在規(guī)劃設(shè)計過程中，前期需對小鎮(zhèn)特色，如產(chǎn)業(yè)、區(qū)位、交通、客源、市場等因子進行綜合分析解讀，首先確定小鎮(zhèn)的類型、主要特色及未來發(fā)展方向，然后緊密圍繞小鎮(zhèn)主要特色進行功能活動分區(qū)、空間肌理梳理及活動策劃，切忌沒有考究的拿來主義甚至無中生有，忌獵奇心態(tài)、速成心態(tài)及地產(chǎn)心態(tài)。如云棲小鎮(zhèn)依托杭州市轉(zhuǎn)塘科技園與阿里巴巴兩大平臺，打造永久性的云生態(tài)產(chǎn)業(yè)，成為小鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐。

（2）形象識別，標(biāo)志打造：特色小鎮(zhèn)作為特定的空間形象，在物質(zhì)空間的打造過程中，重點打造標(biāo)志性節(jié)點空間，渲染全區(qū)特色主題特色氛圍。在空間環(huán)境的塑造過程中，應(yīng)充分尊重小鎮(zhèn)本身的文脈傳承，多運用具有歷史性、地域性、標(biāo)志性或主題性的景觀元素，在重要節(jié)點打造具有視覺吸引力的標(biāo)志性景觀；在其他區(qū)域的環(huán)境塑造過程中，深入挖掘區(qū)域本土文化，多運用地方性材料，盡可能設(shè)計互動性高、體驗性強的景觀，增進人與環(huán)境的親近互動，打造豐富的主題生活體驗。如杭州市玉皇山南的基金小鎮(zhèn)，由于毗鄰八卦田景區(qū)，形成極具視覺沖擊力的小鎮(zhèn)初印象，成為小鎮(zhèn)對外宣傳的經(jīng)典名片之一。

（3）空間有界，生活無界：房子只是生活的容器，服務(wù)及生活品質(zhì)才是關(guān)鍵。小鎮(zhèn)生活應(yīng)當(dāng)是寧靜的、悠閑的、充滿人情味的，這一點優(yōu)勢是現(xiàn)代快節(jié)奏的都市生活完全無法比擬的。通常來說，特色小鎮(zhèn)的用地、人口規(guī)模都較小，能夠提供的功能活動空間較為有限。如何在有限的活動空間中，創(chuàng)造無邊的生活體驗，打造小鎮(zhèn)的核心魅力更為重要。在景觀環(huán)境塑造中，以文化為寄托、以建筑環(huán)境為載體，加強主題性、標(biāo)志性及互動性景觀的打造。堅持以產(chǎn)業(yè)為核心，合理進行功能分區(qū)，打造功能相對完善、但空間有別的主題小鎮(zhèn)。如龍泉青瓷小鎮(zhèn)以青瓷為主題，以“龍泉一日、青瓷千年”為核心理念，打造主題不同的旅游路線。

（4）均衡發(fā)展，打造頂級IP：“產(chǎn)業(yè)+標(biāo)志+生活”，打造小鎮(zhèn)行業(yè)的特色

IP。某些產(chǎn)品之所以成為特色IP，甚至成為“現(xiàn)象級”產(chǎn)品，其直接基礎(chǔ)便是基于產(chǎn)業(yè)形成的標(biāo)志性產(chǎn)品進而帶來受眾在生活方式上的塑造。特色小鎮(zhèn)作為未來城鎮(zhèn)化的主力，帶來的不僅僅外在物質(zhì)環(huán)境的優(yōu)化，更是小鎮(zhèn)生活方式的全新塑造。綠城“桃李春風(fēng)”成為中國家庭頤樂生活新里程的代表，“烏鎮(zhèn)雅園”成為中國最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)。這些小鎮(zhèn) IP之所以成為爆款，其精髓便是基于物質(zhì)環(huán)境帶來的生活方式及生活態(tài)度的變化。

表一 地產(chǎn)開發(fā)小鎮(zhèn)與特色小鎮(zhèn)關(guān)鍵因子對弈一覽表

表二 地產(chǎn)開發(fā)小鎮(zhèn)與特色小鎮(zhèn)關(guān)鍵因子對弈一覽表

特色小鎮(zhèn)的打造是一個長期探索及實踐的過程，只有懷著匠心，飽含情懷， 潛心營造，才能打造具有產(chǎn)業(yè)特色、地域特色及文化特色的特色小鎮(zhèn)。