沈陽市房價變動影響因素及發(fā)展趨勢

文/鄭小梅 中鐵房地產(chǎn)集團設(shè)計咨詢有限公司 北京 100043

自1998年實行城鎮(zhèn)住房制度改革之后，人們的住房觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，商品化住房體制初步形成。隨后，伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增長，房地產(chǎn)市場迎來了持續(xù)“高溫”階段，各房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的市場競爭力，爭相圈地，導致房價上漲過快。為了保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應(yīng)針對其房價變動的影響因素和發(fā)展趨勢加以分析，為有效抑制房價變動提供指導。

1、沈陽市房地產(chǎn)市場概況

歷次調(diào)控政策，對于全國的房地產(chǎn)市場均有不同程度的作用，但是對于沈陽市房地產(chǎn)的作用較為有限，盡管調(diào)控均指向投資投機性需求，但是由于沈陽市房地產(chǎn)市場具有明顯的剛性需求特征，所以不易受到政策影響。

2017年5月，沈陽市房價均價為7493元/m2，2018年5月，沈陽市房價均價為8299元/m2，同比上漲10.75%。2017年7月-2018年6月的沈陽市房價走勢如圖1所示：

圖1 沈陽市房價走勢圖

2、沈陽市房價變動影響因素分析

2.1 城市居民收入增加

2017年，沈陽市人均可支配收入為41359元，同比增加6.1%。從某種意義上，城鎮(zhèn)居民收入增加，與經(jīng)濟發(fā)展密不可分，尤其是在經(jīng)濟下行壓力較大的情況，沈陽市實現(xiàn)了經(jīng)濟穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民工資水平不斷提升。城鎮(zhèn)居民的“錢袋子”鼓了，從側(cè)面上說明城鎮(zhèn)居民有了更高的房地產(chǎn)消費能力，進一步擴大了房地產(chǎn)消費需求，從而間接性地導致了房價的變動。

2.2 城市化進程加快

目前，我國已進入城鎮(zhèn)化水平加速時期，大量的非城鎮(zhèn)人口流入城鎮(zhèn)中，從而產(chǎn)生了強烈的剛性住房需求，由于房地產(chǎn)住宅存量有限，無法滿足大量的新增城市人口的住房需求，從而導致沈陽市房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，最終體現(xiàn)于價格支撐上。沈陽市作為我國“全面振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略”的排頭兵，勢必會加快對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與改造，同時，沈陽在2017年進入新一線城市名單，也對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格起到了推波助瀾的作用。

2.3 市場供需結(jié)構(gòu)不合理

2008年以來，沈陽市房地產(chǎn)市場供應(yīng)始終處于供大于求的狀況，尤其是大戶型產(chǎn)品，其存量無法滿足日漸增長的改善性住房需求。究其原因所在，主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，140平方米以上的產(chǎn)品供應(yīng)比例較低。因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理和其他存貨較多，缺乏產(chǎn)品競爭對手，部分小戶型公寓或高品質(zhì)樓盤異?；鸨?，諸多開發(fā)商甚至為了跟風，臨時改變產(chǎn)品性質(zhì)，刻意提高產(chǎn)品價格。和其余同類型城市相比而言，沈陽市尚處于價格洼地，商品房的銷售持續(xù)升溫，勢必會進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)，外地的品牌房地產(chǎn)企業(yè)也會紛紛入駐，迅速增加投資，并大量投入到房地產(chǎn)市場中。為此，市場需求與市場供應(yīng)的矛盾將會逐漸凸顯，與此同時，受到宏觀調(diào)控政策的影響，也會限制異地投資性購房，從而致使供需結(jié)構(gòu)不合理。

2.4 調(diào)控政策影響

對房地產(chǎn)調(diào)控的歷史進行回顧，發(fā)現(xiàn)其收緊期明顯長于寬松期，而且，每次的收緊調(diào)控都會被貼上“史上最嚴”標簽，然而，房價總是會先抑后揚，只要政策寬松，勢必會再次發(fā)生反彈。究其原因所在，主要是現(xiàn)有國有土地制度的土地供給失衡，土地出讓方式也對其價格起到了推動的作用，甚至有人發(fā)出如下的言論：“房價會“越調(diào)越漲”，只要政府調(diào)控，一定要盡快買房”，相對來說，調(diào)控政策的實際效果并不理想，反而適得其反。

依據(jù)供需關(guān)系，“限購限貸”舉措僅僅暫時壓制了房地產(chǎn)需求，而該舉措每次提出，必將遭受罵聲一片，受到各界人士的批評，在政府主導機制中，對市場行為的強制引導難以從根本上調(diào)整失衡現(xiàn)象，并從價格扭曲結(jié)果中反映出來，如何保障房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)、健康，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性、持續(xù)性的任務(wù)。

3、沈陽市房價變動發(fā)展趨勢

3.1 地價持續(xù)上漲

在現(xiàn)有土地制度下，政府對供地來源加以壟斷，并通過“招拍掛”的形式出讓，價高者得，從而難以根本性下調(diào)土地價格。土地無法及時交付或有效供應(yīng)不足，均會導致地價的上升，并最終體現(xiàn)于房價中來，提高房價上升的程度。整個房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中，土地成本占據(jù)較大的比重，地價上漲也會帶動房價的上漲。

3.2 產(chǎn)品質(zhì)量提高

隨著人們生活水平提升，國家關(guān)于城建的投入比例提高，諸多城鎮(zhèn)居民在選擇居住環(huán)境的同時，其目光將不再局限于“居有其屋”，而是更加專注于居住環(huán)境、位置、配套、舒適度等，當然，高質(zhì)量的住宅勢必會提高其成本，繼而導致房價上升。

近年來，國內(nèi)原材料、能源以及機械設(shè)備等價格也在不斷攀升，成本導致房價提升，已成為發(fā)展必然。結(jié)合沈陽市城建局發(fā)布的信息來看，原材料成本年均上漲8%，有效推動了房地產(chǎn)價格的上升。

3.3 社會資金投資渠道狹窄

某種意義上來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅有實用功能，還有投資功能。但由于投資渠道狹窄，而房地產(chǎn)的保值性良好，因此大批投資者將資金投入房地產(chǎn)市場中。目前，央行投入較多的貨幣，在通脹的時代背景下，城鎮(zhèn)居民已不愿意將資金放入銀行中等待“貶值”，而是開始尋求更好的投資手段，目前國內(nèi)資本市場發(fā)展并不成熟，缺少豐富的投資品種和渠道，大量閑置資金在尋求投資機會的同時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高回報率，樂于將資金投入與此，在沒有可替換的資金投資渠道時，未來的城市房價仍然難以得到有效的抑制，只能暫時控制其房價不得非理性提高。

總結(jié)：

綜上所述，房價問題始終是社會關(guān)注的焦點問題，其影響因素諸多，只有立足實際，保障房價的平穩(wěn)、健康，才能滿足人們對美好生活的向往，加快我國供給側(cè)改革的進程，只有“安居”才能“樂業(yè)”，滿足城鎮(zhèn)居民和流入城市非城鎮(zhèn)居民的長期住房需求。