新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六種趨勢以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄的八種運行方式

文/黃奇帆

從上世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)對加快我國城市化進程、推動經(jīng)濟發(fā)展起了非常大的作用。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自身得到不斷壯大、長足發(fā)展，與此同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也染上了盲目擴展、粗放建設、高債務發(fā)展等問題。對此，以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題，總書記多次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”、“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業(yè)，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關系社會和諧穩(wěn)定?！碑斍?，中國特色社會主義已進入了新時代，我國經(jīng)濟發(fā)展也進入了新時代。新時代下，行業(yè)發(fā)展大勢有變，房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠舊模式發(fā)展，也走不通了，轉型升級成為必經(jīng)之路。

新時代房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，有些什么趨勢性特征，房地產(chǎn)企業(yè)該如何運行、如何與時俱進適應新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，我作了一些思考，在此分享給大家，供思考和探討：

一、新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六個趨勢性特征

新時代我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段。在這個背景下，房地產(chǎn)業(yè)也將呈現(xiàn)六個新的趨勢性特征。

第一，每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降，從過去的兩位數(shù)降至現(xiàn)在的一位數(shù)，甚至以后還會有一定年份的負增長。我國城市人均住房面積已有40平方米，達到房產(chǎn)需求的均衡數(shù)。今后的房產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在城市化率進一步提高、城市人口進一步增長和已有存量住房的更新改造。過往那種城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面剛需時期過去了，每年全國十幾億平方米房地產(chǎn)開發(fā)量的剛需過去了。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度將大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)將進一步向規(guī)模排在前100名的房地產(chǎn)企業(yè)集中，小型開發(fā)商將會通過轉行調整、關閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。過去二三十年，各地注冊一家房地產(chǎn)公司幾乎零門檻，據(jù)統(tǒng)計，全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國14億人基本上是每一萬人攤上一家房產(chǎn)公司。在每年的實際開發(fā)中，15%的開發(fā)商建設開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%，剩下85%的企業(yè)建設量只占5%，大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司，這些公司形勢好的時候融資造房，一旦形勢不好，就容易壞賬，欠一堆銀行貸款、民間集資或高利貸，導致金融亂象，影響社會穩(wěn)定。從房地產(chǎn)業(yè)看，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供給，就是要一方面通過提高準入門檻，把那些僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)消除掉，另一方面就是要支持優(yōu)勢企業(yè)兼并重組、做大做強。

第三，改善性住房需求將會越來越占主導地位，高品質、高品位的住宅越來越被青睞。二三十年前，城市居民人均住宅面積只有十平方米時，能有一個50—80平方米的廚房衛(wèi)生獨立的小戶型房，是多少家庭的夢想?，F(xiàn)在這個問題基本解決了，改善型的住房需求會要求面積更大一些，戶型更舒適一些、環(huán)境更宜居一些。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)負債率將逐步降低。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在80%以上（包括欠銀行、信托等各類金融機構的債務和預售房欠款、施工欠款），杠桿率是世界上同類行業(yè)中最高的之一。企業(yè)去杠桿，首先要去房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿，今后五至十年，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率從現(xiàn)在的80%逐步降到70%、60%是可以預期的。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)會從過去大量建房賣房的經(jīng)營方式轉變?yōu)橘u房租房并舉的經(jīng)營方式。過往十來年，我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權房進行買賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場是畸形的，造成這種現(xiàn)象不僅是房地產(chǎn)商的運行方式問題，還有我們管理制度上的一些問題。當前，中國房屋租賃市場有三個不足：一是租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價能力，業(yè)主掌握了調整租金的話語權；二是業(yè)主可以有很多方式收回房屋，租賃者朝不保夕，穩(wěn)定性不夠。三是租房者因為沒有產(chǎn)權，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務。由于我們制度上工作上習慣上有這些問題，房屋租賃市場發(fā)育不足，但這種現(xiàn)象今后會逐步扭轉。

第六，房地產(chǎn)市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、節(jié)能、環(huán)保、智能方向發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄八種運行方式

一是避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。開發(fā)商搞開發(fā)，應該既要關注當?shù)匾?guī)劃建設量，也要看眼下存量和在建量，既要關注當前戶籍人口和常住人口，也要看中長期人口流動趨勢。主要分析三個指標：一是人均住房面積。一般以人均40平方米住房左右，如果超過太多，就堅決不要去建。比如，當下看，一個城市只有一百萬人，造4000萬平方米住房就足夠了。如果這個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米，在建總量有2000萬平方米，每年還再新開工500萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人口基數(shù)如果沒有太大變化，未來人均就有70—80平方米，肯定會過剩。如果還去搞開發(fā)，一定會弄一堆爛尾樓、鬼城、空城。二是寫字樓面積。一個城市有多少寫字樓是合理的呢？實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，大城市每平方米寫字樓成本高一些，資源利用率也會高一些，大體每平方米4萬元GDP。如果一個城市遠低于這個水平，說明寫字樓是過剩的，就千萬別去再造了。三是商場面積。商鋪建多少，應該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么扣除人工、水電、房租等費用，很可能是賠本買賣?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商無論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過剩，不值得提倡。

二是避免在基礎設施、公共設施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，基礎設施是城市發(fā)展的活力根基，公共設施則是城市發(fā)展的靈魂所在。從規(guī)劃角度看，城市化進程中，一個建成區(qū)該規(guī)劃建設多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎設施，建設多少學校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設施，以及建設多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅，等等，既要從規(guī)劃總量上平衡，也要有合理的時序安排。建設時序上，何時何地建設道路橋梁、何時何地配套學校醫(yī)院，總體上要從整個城市發(fā)展來謀劃，具體應由多元化的二三產(chǎn)業(yè)市場主體按市場需求跟進發(fā)展。總之，不可能由一個開發(fā)商大包大攬、包打天下，房地產(chǎn)開發(fā)理應在城區(qū)中某一“七通一平”基礎設施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。但是，過去有些開發(fā)商動輒“造城”，拿下幾十平方公里一塊地并向政府夸下?？诓粌H要造上千萬平方米住宅還要連帶建設基礎設施和公共設施，從城市道路橋梁等基礎設施到學校醫(yī)院等公共設施，以及產(chǎn)業(yè)、人口引入，大包大攬搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張，也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責任，這類案例可以舉出不少，但成功的很少。

三是避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強，在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨，在商品房銷售市場也有很大回旋空間，一二線城市行情不好可以向三四線城市擴張，三四線城市行情不好可以殺個再回馬槍到一二線城市開發(fā)。但是，這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省、各大中小城市跑馬圈地，既造成競爭“地王”現(xiàn)象，也因為多地戰(zhàn)線拉的太長，資金、管理顧不過來，形成“胡子工程”，，與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接，以致發(fā)生進度要求上的沖突。往往，一個項目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是，從項目簽約到拿地開發(fā)、建成銷售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之，甚至二十年年的都有，給地方發(fā)展帶來明顯的時滯，其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。在順周期時，開發(fā)商還能夠按自身設想維持開發(fā)，一旦遇上逆周期，一個不當心資金鏈斷了就全盤皆輸。最近一段時間，常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息，其實就與這種現(xiàn)象非常有關。

四是避免借錢融資買地、不能熱衷于炒“地王”。按照我國法律法規(guī)相關規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢，一般應該是自有資金，而不能是高杠桿融資來的錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地，抵押給銀行得到貸款去建房，當房屋建到70%以上時即可預售，得到購房者的預付款。如此滾動，房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1：3、1：4左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款，房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。賺了錢，就成了房地產(chǎn)商的暴利；壞了賬，就是金融機構的危機。因此，開發(fā)商拿地前要量力而行，企業(yè)有多少自有資金，能參與土地批租的掛牌競爭，要留有余地，其資金來源不能是銀行貸款，不能是信托資金，更不能是亂集資、高利貸，以及各種互聯(lián)網(wǎng)P2P平臺資金。從政府管理角度來看，核查一個城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源是比較容易的，拿地的錢無論是來自信托、小貸還是銀行理財資金，只要各專業(yè)部門相互配合，很容易分得清?？傊?，開發(fā)商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來源，不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地，不能熱衷于搞“地王”炒作，這樣就能防患于未然。

五是避免高資產(chǎn)負債率的搞開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復始滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè)，希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出，最忌的就是高債務經(jīng)營，在滾動開發(fā)中債務會越滾越大。過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是向銀行借錢買地造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，如此循環(huán)往復。但在這個過程中，企業(yè)積累了大量債務，風險日積月累、越來越高。比如，去年中國排名前10的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率平均達到了80%。過去幾年，我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象：有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶從各種銀行、非銀行金融機構融資借錢，有的資產(chǎn)抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利貸、搞職工內部集資，等等?？傊?，長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款，一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢，一定會導致資金鏈斷裂，最終陷入“拆東墻補西墻”過日子、身不由己的滑向災難的沼澤地。在這方面，內地開發(fā)商要向香港學習，港系地產(chǎn)商盡管也持有大量商業(yè)項目，但他們的負債率比內地開發(fā)商要低很多，基本上在20%—30%之間，最低的只有10%多一點，最高的只有40%左右。總之，內地的優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，要將資產(chǎn)負債率降低并控制在40%左右，一般的開發(fā)商也要將負債率的底線控制在50%—60%左右。從政府管理角度看，凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率超過80%、90%甚至資不抵債的企業(yè)，土地部門應當停止土地供應，金融部門應當對其實行存量漸進穩(wěn)妥微調、增量遏制約束的放貸措施。

六是避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式的搞開發(fā)。中國房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭很激烈，于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。一方面因為這些開發(fā)帶有公共服務的職能，希望通過這些概念說服政府，低地價的供地，另一方面開發(fā)商是通過這些廣告概念吸引老百姓，更好的銷售自己的樓盤產(chǎn)品。須知，這些名目其實都是專業(yè)性很強的領域，需要長周期研究、長周期提供管理服務，不可能大家都成為這些專業(yè)領域的開發(fā)商。一定要沉心靜氣，讓這些專業(yè)領域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn)，而不能房地產(chǎn)商自己拉個名頭、浮光掠影的搞一番。還有一類在銷售環(huán)節(jié)，為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托；為了快銷回籠資金，要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售，要么搞售后返租，要么與非銀行金融機構聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的按揭，這些銷售方式無異于飲鴆止渴，最終傷害整個市場和大量老百姓，造成雞飛蛋打的局面。

七是避免不專注精品生產(chǎn)，在規(guī)劃設計、建設施工上不下功夫。房屋質量，重在前期規(guī)劃設計和建設施工。如果前期的產(chǎn)品設計上不用心、不下功夫、無特色，不能結合當?shù)氐奈幕匾虻刂埔说脑O計出高品位的房屋，就形不成品牌，賣不好房子。因此，規(guī)劃設計千萬不要一張圖紙干全國。過去，有一個上世紀80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司，新世紀以來還在用上世紀80年代的設計圖紙在全國20多個城市使用，造成幾百平方米的樓盤銷售不暢的局面。另外，如果不重視建筑施工安全、施工質量，偷工減料、粗制濫造，住的人要受影響幾十年，口碑自然不會好。但是，現(xiàn)在許多樓房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墻體里面裂縫剝落，要么電梯設備故障停機，要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞，種種問題到處出現(xiàn)?？傊?，對企業(yè)來說，最重要的是產(chǎn)品，房產(chǎn)商最重要的產(chǎn)品就是房子，房屋質量是開發(fā)商安身立命的本錢，也是市場競爭的優(yōu)勢所在，一定要倍加重視。

八是避免售后服務簡單化，不重視物業(yè)管理。近年來，老百姓的居住環(huán)境得到了較大改善，在滿足基本居住的前提下，業(yè)主們有了更高層次的需求，更加注重居住環(huán)境的舒適性和小區(qū)人文的建設。我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷，第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點，然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點。因此，今后開發(fā)商不重視商品房的售后管理，沒有專業(yè)化團隊去做，做好的不會太多。目前，大開發(fā)商物業(yè)管理要么自有要么合作，總體是好的，但小開發(fā)商的樓盤大部分存在物業(yè)管理跟不上的問題。隨著租售并舉時代來臨，越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租，物業(yè)管理面積逐步增加，對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保值增值功能愈發(fā)凸顯。無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求，物業(yè)管理方面都應該是開發(fā)商下一個重點關注和推動的方向。

總之，新時代房地產(chǎn)業(yè)有六個趨勢性的特征，房地產(chǎn)開發(fā)商要積極主動適應時代需求，加快從過去高速擴展、粗放建設、高融資、高債務、高地價、高房價的運營方式轉向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式，努力實現(xiàn)長周期、可持續(xù)、高質量的發(fā)展，不斷為推動高質量發(fā)展、創(chuàng)造高品質生活添磚加瓦、再立新功。

（本文為重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆在第十屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上的演講）