我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素分析

吳天依

（南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，江蘇 南京 210000）

1 前言

湯文彬在《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析》一文中認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的分化局面，在一線二線城市中，居民對(duì)于住房的需求量仍然呈現(xiàn)出比較旺盛的局面，因此房地產(chǎn)價(jià)格整體保持上升，相對(duì)的在國(guó)內(nèi)三線四線城市中，房地產(chǎn)庫(kù)存量居高不下，市場(chǎng)需求不夠強(qiáng)烈，出現(xiàn)了供求失衡的局面。通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，房?jī)r(jià)與年末總?cè)丝凇⑹┕っ娣e為正相關(guān)，與銷售面積為負(fù)相關(guān)。因此，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)峻，針對(duì)這一領(lǐng)域內(nèi)的探索同樣比較深入，但同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，缺少對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的探索，因此需要加大研究力度。本文將在數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)視角為出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素進(jìn)行研究。

2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，整體呈現(xiàn)出價(jià)格環(huán)比下滑。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，到2008年左右，在國(guó)際金融危機(jī)的干擾下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，但這一情況在次年得到緩解，價(jià)格回升。然而截至2014年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅度下滑。在這樣的背景下，投資方多表現(xiàn)出觀望的態(tài)度。此外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市行業(yè)的融資渠道相對(duì)比較單一，其中很大一部分來(lái)自于銀行，房地產(chǎn)也的開(kāi)發(fā)極為依賴金融機(jī)構(gòu)。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

（1）一線城市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀——以北京市為代表

據(jù)國(guó)家相關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，2003年左右，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，整體房地產(chǎn)價(jià)格有所回落。2013年后，北京市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出了2003年的十倍左右。圖1數(shù)據(jù)顯示的是2016年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，從中可以發(fā)現(xiàn)，2016年1月份，北京市房?jī)r(jià)尚且保持在50000元/m2以下，在進(jìn)入5月份后，北京市房?jī)r(jià)開(kāi)始上升，截至11月份，創(chuàng)造了本年最高價(jià)格，65000元/m2。

（2）二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀——以鄭州為代表

相對(duì)于北京市等一線城市而言，國(guó)內(nèi)二線三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格明顯呈現(xiàn)出不同局面。2002年左右，鄭州等二三線城市中，平均房?jī)r(jià)保持在2000元/m2左右，隨后進(jìn)入到逐年增長(zhǎng)的局面中。通過(guò)對(duì)圖2的分析可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2016年后，鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上升到8000元/m2，隨后房?jī)r(jià)逐月上升，最終在進(jìn)入11月后突破了萬(wàn)元大關(guān)。

（3）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體現(xiàn)狀

通過(guò)對(duì)北京市、鄭州市兩個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體形勢(shì)仍然比較嚴(yán)峻。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平受區(qū)域存在差異性。

3 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

通過(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有極大的特殊性和復(fù)雜性，而造成這一現(xiàn)象的原因比較復(fù)雜，每一次的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，都是在某一個(gè)因素或者多個(gè)因素的作用下生成的。

3.1 自身因素

影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的因素離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)本身的因素 。其一為自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，這主要指的是房地產(chǎn)先天條件以及后期的道路、城市規(guī)劃等外部原因。其二，在供需關(guān)系理論中，房地產(chǎn)價(jià)受到市場(chǎng)需求的直接影響，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量超出實(shí)際需求的情況下，房?jī)r(jià)回落。其三，土地的價(jià)格同樣會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素指的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平，國(guó)家經(jīng)濟(jì)獲取穩(wěn)定發(fā)展，居民收入水平不斷提升，在此前提下，居民才有能力購(gòu)買房屋。其中，主要包括了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)以及利率幾個(gè)方面：

（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值直接顯示出一個(gè)國(guó)家在某一段時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總和。當(dāng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)時(shí)，房?jī)r(jià)隨之增高。此外，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增加，給土地開(kāi)發(fā)商以及投資方以樂(lè)觀的信號(hào)，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度。

（2）居民收入水平

居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在消費(fèi)行為上。當(dāng)居民收入水平呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)時(shí)，居民可支配收入比例增高，恩格爾系數(shù)下降，相對(duì)的居民消費(fèi)積極性不斷提升，隨后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)投入更多的成本，最終使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷增高。

3.3 物價(jià)因素

國(guó)家物價(jià)水平同樣是影響到房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。首先，國(guó)家物價(jià)水平整體上升，各個(gè)生產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的價(jià)格隨之提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)投入成本加大，最終出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格增高的局面。其次，由于房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品性質(zhì)，同時(shí)也作為投資產(chǎn)品存在，因此當(dāng)物價(jià)呈現(xiàn)出通貨膨脹的跡象時(shí)，間接刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。

3.4 利率

圖2 鄭州市2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖

利率實(shí)際上屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的一種工具，由中央人民銀行所制定。銀行利率的調(diào)整，將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度而言，銀行利率上調(diào)時(shí)，從銀行進(jìn)行融資貸款的成本提升，開(kāi)發(fā)商遭遇一定的資金困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，供應(yīng)小于需求，進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格增高。而從消費(fèi)者角度而言，銀行利率增高，同樣意味著購(gòu)房貸款成本的上升，經(jīng)濟(jì)壓力加大，購(gòu)房熱情下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格下滑。

3.5 政策因素

（1）貨幣政策

在政策因素中，貨幣政策同樣發(fā)揮著十分重要的作用。通常情況下，貨幣的發(fā)行數(shù)量與當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間應(yīng)當(dāng)保持協(xié)調(diào)，貨幣發(fā)行數(shù)量與銀行貸款、利率之間又存在一定關(guān)聯(lián)，而銀行利率又直接與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)掛鉤。在政策性影響因素中，城市、土地規(guī)劃同樣占據(jù)著重要地位。首先，政府進(jìn)行城市規(guī)劃過(guò)程中不同城市用地性質(zhì)的劃分會(huì)使土地開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)。其次，土地規(guī)劃中，將郊區(qū)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)地，則土地價(jià)格升值，同樣導(dǎo)致了土地開(kāi)發(fā)成本的增高。最后，政府對(duì)地區(qū)行政隸屬權(quán)劃分也是影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素。

（2）人口因素

其一，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與人口數(shù)量之間為正相關(guān)，人口數(shù)量增加時(shí)，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量增加，改變供求關(guān)系，刺激房?jī)r(jià)上升，反之，人口數(shù)量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量超出人口需求，造成房?jī)r(jià)下跌。其二，人口素質(zhì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)。

4 調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的建議

4.1 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

首先，政府需加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持力度和政策支持，重點(diǎn)解決阻礙企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的融資困境，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。其次，政府應(yīng)當(dāng)刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，重視城鎮(zhèn)化建設(shè)，以節(jié)能、環(huán)保以及高新科技產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4.2 加大地價(jià)管理力度

首先，應(yīng)當(dāng)將地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫離出來(lái)，土地資源不再是地方政府增高財(cái)政收入的工具。其次，政府應(yīng)當(dāng)整合土地資源，合理配置，充分開(kāi)發(fā)和利用閑置土地，并且重點(diǎn)打擊土地囤積的不良行為。

4.3 重視房地產(chǎn)金融管理

首先，政府應(yīng)當(dāng)起到積極的引導(dǎo)作用，創(chuàng)建多元化金融組織結(jié)構(gòu)，推動(dòng)國(guó)有銀行改革，其中商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)增加服務(wù)項(xiàng)目，而政策行銀行則對(duì)自身結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，鼓勵(lì)民間金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，整合資金，優(yōu)化資源配置。其次，應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)行業(yè)融資系統(tǒng)，分擔(dān)銀行信貸業(yè)務(wù)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 科學(xué)的宏觀調(diào)控

政府應(yīng)當(dāng)掌握科學(xué)的宏觀調(diào)控手段，充分發(fā)揮貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用。具體應(yīng)用中，政府通過(guò)中央銀行實(shí)施宏觀調(diào)控時(shí)，也必須對(duì)資金的流動(dòng)方向進(jìn)行把握。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，尤其是在不同的省份地區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格存在較大的差異性。同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格受到多方面因素影響，其中比較有代表性的因素包括行業(yè)自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素及人口因素等多個(gè)方面，由此造成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性?；诖?，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)加大地價(jià)管理力度，科學(xué)宏觀調(diào)控，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最終使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格保持在相對(duì)穩(wěn)定的變化范圍內(nèi)。