“在線短租”民宿法律問題研究

余嫣然 汪琴

摘 要 “在線短租”民宿作為共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物之一，成為新的經(jīng)濟(jì)動力增長點(diǎn)。隨著“在線短租”民宿的發(fā)展，“無證經(jīng)營”、平臺用戶個人信息被泄露以及消費(fèi)者信賴?yán)嬖鈸p等問題日益突出。鑒于此，本文在研究“在線短租”民宿問題的基礎(chǔ)上，通過借鑒國外相關(guān)立法例，從建立市場準(zhǔn)入制度、混合監(jiān)管法律框架、誠信經(jīng)營審查機(jī)制等角度提出設(shè)想，以促進(jìn)“在線短租”民宿市場經(jīng)濟(jì)的良性持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 “在線短租” 民宿 法律地位 監(jiān)管

作者簡介：余嫣然，浙江農(nóng)林大學(xué)法政學(xué)院2015級學(xué)生；汪琴，浙江農(nóng)林大學(xué)法政學(xué)院副教授，法學(xué)博士。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.144

“在線短租”民宿，即民宿房屋提供者通過網(wǎng)絡(luò)電商平臺與租客完成閑置房屋租賃交易的P2P的新型房屋租賃模式。 據(jù)統(tǒng)計，我國“在線短租”民宿市場于2012年起步，起步之初市場規(guī)模為5.5億元，截至2016年規(guī)模已達(dá)87.8億元，較去年增長106.1%，預(yù)計2017年將達(dá)125.2億元。 因法律保障缺失，當(dāng)事人維權(quán)陷入困境。根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，接近56%的消費(fèi)者在發(fā)生糾紛時選擇與民宿經(jīng)營者進(jìn)行協(xié)商。因此，本文通過探尋“在線短租”民宿經(jīng)營過程中產(chǎn)生的問題，挖掘其原因，并有針對性地提出防范措施。

一、我國“在線短租”民宿面臨的問題

“在線短租”民宿作為一種新型經(jīng)濟(jì)模式，具有獨(dú)特的法律結(jié)構(gòu)關(guān)系和運(yùn)行機(jī)制，不能完全適用于或被現(xiàn)有的法律制度所涵蓋。目前，“在線短租”民宿面臨的最大法律困境就是對其合法性的質(zhì)疑及與之配套的法律法規(guī)的缺失，使大部分“在線短租”民宿處于“無法可依”的灰色地帶，引發(fā)諸多社會問題。

（一）“在線短租”民宿義務(wù)規(guī)制的缺失，引發(fā)不正當(dāng)競爭的風(fēng)險

從傳統(tǒng)酒店行業(yè)對Airbnb房東不繳稅的大規(guī)?？棺h等事件可看出，傳統(tǒng)酒店行業(yè)之所以抵制“在線短租”民宿，是因?yàn)閭鹘y(tǒng)酒店行業(yè)認(rèn)為，“在線短租”民宿提供者通過經(jīng)營在持續(xù)獲取一定收益的情況下，卻不承擔(dān)納稅義務(wù)，這對傳統(tǒng)酒店是不公平的。這也表明“在線短租”民宿經(jīng)濟(jì)模式可能引發(fā)不正當(dāng)競爭的風(fēng)險。糾其緣由，主要是因“在線短租”民宿提供者法律地位不明確，且此類交易多為私下完成，無需獲得行政機(jī)關(guān)的許可，也不受法律的規(guī)制，由此使得民宿提供者可以不承擔(dān)納稅和繳納保險的義務(wù)，最終導(dǎo)致“在線短租”民宿行業(yè)與傳統(tǒng)行業(yè)之間的不公平現(xiàn)象。

（二）“無證經(jīng)營”現(xiàn)象的不斷涌現(xiàn)是對傳統(tǒng)旅館市場準(zhǔn)入制度的挑戰(zhàn)

政府通過設(shè)立行政許可對傳統(tǒng)行業(yè)設(shè)置市場準(zhǔn)入。例如，我國《旅館業(yè)治安管理辦法》第四條規(guī)定，“申請開辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開業(yè)”。然而，第三方在線短租平臺對民宿提供者并無設(shè)置諸如營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)要求，民宿提供者要達(dá)成交易，無需申請營業(yè)執(zhí)照，僅需在第三方服務(wù)平臺填寫相關(guān)身份信息即可。最終，通過第三方在線短租平臺的普遍推廣，大量承租人都可以通過第三方在線短租平臺到未經(jīng)許可的民宿花錢住宿，由此使得“無證經(jīng)營”現(xiàn)象大規(guī)模泛濫。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，以C2C模式為代表的“在線短租”民宿中將近78%的民宿經(jīng)營未經(jīng)登記，未通過法律相關(guān)程序獲得營業(yè)執(zhí)照，得到行政機(jī)關(guān)的經(jīng)營許可。若按照傳統(tǒng)旅館市場準(zhǔn)入制度對“在線短租”民宿進(jìn)行規(guī)制，現(xiàn)行大部分的民宿都將被取締。

（三）“在線短租”民宿挑戰(zhàn)傳統(tǒng)土地管理制度及房屋租賃管理制度

“在線短租”民宿提供者在出租過程中牽涉到土地出讓行為，有違相關(guān)土地法律制度。國家通過與開發(fā)商簽訂土地出讓合同以明確及限定土地的用途，而一些開發(fā)商以開發(fā)商品房為由申請土地，最終將其改造成民宿用于經(jīng)營，違反了土地出讓合同的約定以及土地管理制度的相關(guān)規(guī)定。

同時，根據(jù)房屋租賃管理制度規(guī)定，民宿提供者若要將自家民宿改造成經(jīng)營性用房用于出租，需要向房屋租賃管理部門進(jìn)行申報，然而目前大多數(shù)民宿提供者并未按照該規(guī)定進(jìn)行申報。以C2C模式為代表的“在線短租”民宿租賃者大多都是利用自家公寓住宅進(jìn)行租賃交易，該行為的性質(zhì)屬于變相將住宅改為經(jīng)營性用房，由此易引發(fā)小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主爭議。

（四）第三方在線短租平臺上的用戶隱私及信息安全可能受到侵害

雙向交易共享市場模式中，第三方在線短租平臺作為連接民宿提供者與消費(fèi)者的中間人，要求平臺上的用戶在交易前都應(yīng)實(shí)名注冊登記。第三方在線短租平臺也由此掌握著大量的用戶個人信息以及租賃雙方之間的交易情況。若第三方在線短租平臺的用戶信息被竊取，或第三方在線短租平臺主動倒賣信息，勢必會損害平臺上用戶的利益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在全球范圍內(nèi)，僅2016年上半年已曝光的數(shù)據(jù)泄露事件就高達(dá)974件，數(shù)據(jù)泄露記錄總數(shù)超過5.54億條，較2015年增長了15%。

（五）因信息審核制度的不完善導(dǎo)致消費(fèi)者信賴?yán)嬖鈸p

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，圍繞“在線短租”民宿發(fā)生的糾紛中，近36.7%的糾紛發(fā)生情形為民宿提供者在第三方在線短租平臺上發(fā)布的房源存在嚴(yán)重瑕疵、與平臺上的信息極其不符，以及消費(fèi)者到達(dá)民宿后實(shí)際無法入住等，使得消費(fèi)者的利益受損。例如，上海一游客常某預(yù)定平臺上顯示有160平方米的三室兩廳豪華裝修洋房，實(shí)際只有80平方米，且于網(wǎng)站上承諾的咖啡機(jī)、吹風(fēng)機(jī)設(shè)施，環(huán)境幽靜等內(nèi)容均不存在，有欺詐嫌疑。盡管包括途家等國內(nèi)較大的第三方在線短租平臺均有承諾對房源嚴(yán)格審核，并進(jìn)行“實(shí)地驗(yàn)真”，但隨著近年來“在線短租”房源數(shù)量激增，平臺很難做到現(xiàn)場驗(yàn)房，以核實(shí)信息的真實(shí)性。

二、規(guī)范我國“在線短租”民宿市場的建議

“針對上述“在線短租”民宿市場中的現(xiàn)存問題，需要設(shè)置一套“簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)” 的監(jiān)管機(jī)制，筆者認(rèn)為首先應(yīng)界定清楚“在線短租”民宿參與主體的法律地位，其次要通過政府、第三方在線短租平臺及民宿經(jīng)營者、消費(fèi)者多方共同出力，共同參與監(jiān)管規(guī)制體制。

（一）通過界定“在線短租”民宿提供者的法律地位以明確其義務(wù)內(nèi)容

目前，對于交易結(jié)構(gòu)中民宿提供者的法律地位應(yīng)界定為民事主體還是商事主體是學(xué)界的一大爭議焦點(diǎn)：（1）如果簡單地將其認(rèn)定為民事主體，即民宿租賃合同的一方當(dāng)事人，則不能最大限度地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，合理解決糾紛中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（2）如果完全將其定性為商事主體的話又過于草率，因?yàn)樯淌轮黧w的定位要求具有商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性。而“在線短租”模式下的民宿提供者種類參差不齊，例如C2C模式下的大多數(shù)民宿提供者是以提高閑置房源的利用率為目的，從而不特定次數(shù)地從事“在線短租”民宿交易，且所得的租賃收益并不構(gòu)成其主要收入來源；而B2C模式下的大多租賃者則是將經(jīng)營民宿作為職業(yè)，通過長期經(jīng)營特色民宿獲得的持續(xù)性收益，構(gòu)成其主要收入來源。因此，基于上述不同情況，通過在一定周期內(nèi)民宿提供者提供租賃的次數(shù)來界定其法律地位，明確其義務(wù)內(nèi)容。在具體的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，該方案也具有一定可行性。例如美國舊金山做出了“非共享模式的整房短租全年不超過 90 天”等區(qū)分時限的規(guī)制方法。

（二）針對不同類型的“在線短租”民宿，政府應(yīng)建立與之相應(yīng)的市場準(zhǔn)入制度

然而，由于現(xiàn)有的市場準(zhǔn)入制度尚未完善，在通過第三方在線短租平臺形成的交易中，主要由第三方在線短租平臺負(fù)責(zé)對“在線短租”民宿設(shè)立資格準(zhǔn)入及審查工作。然而，為達(dá)到規(guī)?；慕?jīng)濟(jì)效益，第三方在線短租平臺往往會通過降低民宿提供者及租賃者雙方的準(zhǔn)入門檻。最后，短租平臺依靠租賃用戶雙方的信用評價機(jī)制來實(shí)現(xiàn)個體在短租市場中的“優(yōu)勝劣汰”，從而使“在線短租”民宿市場得以持續(xù)性的發(fā)展。

（三）通過建立“混合監(jiān)管”體系，以保護(hù)用戶信息安全

由于在“在線短組”民宿這樣一個高風(fēng)險、高不確定的經(jīng)濟(jì)模式中，政府、第三方在線短租平臺、民宿經(jīng)營者、租賃者多方主體之間存在利益的契合點(diǎn)以及目的的一致性，因此基于多方的共同需求，設(shè)置合理的規(guī)則體系能夠成為可能。因此，在應(yīng)對短租平臺上用戶隱私及信息安全可能受侵的風(fēng)險時，筆者建議設(shè)立有政府、第三方在線短租平臺共同參與的混合監(jiān)管體系。一方面，第三方在線短租平臺在行政監(jiān)管基礎(chǔ)上實(shí)行自律監(jiān)管。由于行政監(jiān)管機(jī)關(guān)無能直接面對“在線短租”民宿市場中數(shù)量龐大的用戶和交易群，盡管平臺上的用戶均有實(shí)名制之類的認(rèn)證措施，但是逐一審查追究的成本巨大，不切實(shí)際，因此，將第三方在線短租平臺“自律監(jiān)管”納入混合監(jiān)管體系是當(dāng)下法律規(guī)制的方向。另一方面，政府監(jiān)管機(jī)關(guān)也要適當(dāng)介入。政府自身可通過信息規(guī)制預(yù)防交易信息不對稱的情況發(fā)生：（1）規(guī)定第三方在線短租平臺及“在線短租”民宿經(jīng)營者的信息紕漏義務(wù)。（2）政府將在以上途徑獲取的信息進(jìn)行歸納、分類之后，利用大數(shù)據(jù)庫建立信息共享平臺，以供消費(fèi)者核實(shí)民宿及其經(jīng)營者的信息，最終在最大程度上保障消費(fèi)者的知悉真情權(quán)。

（四）針對民宿提供者，第三方在線短租平臺應(yīng)建立誠信經(jīng)營審查機(jī)制

結(jié)合“在線短租”民宿交易結(jié)構(gòu)分析，雖然實(shí)際的交易主體是民宿租賃的雙方，即消費(fèi)者與民宿提供者。在發(fā)生糾紛時，表面上應(yīng)僅由民宿提供者承擔(dān)違約責(zé)任和締約過失責(zé)任。然而，第三方在線短租平臺作為中間方，租賃過程中雙方交易的達(dá)成離不開短租平臺提供的租賃信息。因此，可以通過立法明確第三方在線短租平臺對其平臺上的民宿提供者進(jìn)行誠信經(jīng)營審查的義務(wù)，由此保障消費(fèi)者的信賴?yán)妗Ｔ趯彶榈膬?nèi)容方面，第一，第三方在線短租平臺有義務(wù)對租賃雙方的實(shí)際交易情況進(jìn)行審查與評定，審查交易雙方是否根據(jù)服務(wù)合同或租賃合同的內(nèi)容履行各自的義務(wù)，從而進(jìn)行信用評級；第二，第三方在線短租平臺也應(yīng)對其平臺上的房源進(jìn)行實(shí)地審查，以保障消費(fèi)者的信賴?yán)妗?/p>

注釋：

盧梒冰.共享經(jīng)濟(jì)環(huán)境下空間共享的定性及法律規(guī)制.法制與社會.2016（30）.99- 100.

艾瑞咨詢.2017年中國在線短租行業(yè)研究報告.2017年2月15日.on http：//www.iresearch.com.cn/report/2944.html.訪問日期：2017年10月.

金雅拓.2016年上半年數(shù)據(jù)泄露水平指數(shù)調(diào)查報告.2016年9月28日.on http：//www.doit.com.cn/p/256787.html.訪問日期：2017年10月.

李克強(qiáng).全國推進(jìn)簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務(wù)改革.2016年5月9日.on http：//www.chinanews.com/gn/2016/05-22/7879263.shtml.訪問日期：2017年10月.