誤購查封房能獲得所有權(quán)嗎

孟祥林

誤購法院查封的房子適用善意取得嗎？四年前，河北省邢臺市的盧先生在神牛公司投資400萬元。債務(wù)到期后神牛公司使用兩套商鋪兌換盧先生的400萬及剩余利息。誰知，簽訂購房合同、繳納房款后，老盧發(fā)現(xiàn)換購的兩套商鋪系法院查封房。于是煩惱不請自來。經(jīng)歷了一場又一場的官司，已到手的商鋪能成為盧家名下的合法財產(chǎn)嗎？

債務(wù)到期：兩套商鋪兌換四百萬借款

2014年1月6日上午，老盧與神牛公司的老板簽下《借款合同》，雙方掩飾不住內(nèi)心的喜悅，雙手緊緊握在一起。晚上，老盧再次翻出這份借款合同，認(rèn)真研讀上面的每一個字：“今甲方神牛公司借乙方（盧利驊）400萬元現(xiàn)金，月息2分，期限1年，每季度由甲方支付乙方一次利息。為保證借款合同順利履行，甲方使用太行路5套60平方米經(jīng)濟(jì)適用房作抵押?！甭淇钐幧w有神牛公司的印章和老盧的紅手印。

時年55歲的盧利驊早年畢業(yè)于中國地質(zhì)大學(xué)，妻子是醫(yī)生。2013年，在邢臺煤礦工作30年的老盧，升為中層領(lǐng)導(dǎo)，月收入2萬余元。閑暇之余，盧先生還炒短股，賺了不少錢。

老盧的兒子盧韜大學(xué)畢業(yè)考上了公務(wù)員，三口人都掙著高工資，積蓄直線上升，可銀行利率卻一降再降。2014年1月，老盧準(zhǔn)備把400萬積蓄從銀行取出放到一家房地產(chǎn)公司“錢生錢”。投資前，老盧多次到神牛公司正在建設(shè)的“旺盛”小區(qū)實地考察：兩棟16層高樓已竣工，正在建設(shè)的兩棟住宅樓拔地而起。建筑工人熱火朝天的施工場面給老盧吃了顆“定心丸”，那96萬利息仿佛在向他招手。

雙方很快簽下《借款合同》，前兩個季度神牛公司都如期將利息打入老盧的賬戶。可到了9月底，老盧的賬戶卻遲遲不見收入。“這是咋了？難道情況有變化嗎？”老盧惴惴不安地跑到神牛公司詢問原因。接待他的會計解釋說：“現(xiàn)在資金有些緊張，年底前我一定會把利息補(bǔ)打給你！”

2014年12月下旬，一個電話讓老盧急匆匆走進(jìn)神牛公司黃總的辦公室。黃總用商量的口吻詢問：“現(xiàn)在我們公司還準(zhǔn)備投資新項目，資金實在周轉(zhuǎn)不開……要不這樣，我們公司用剛建好的3號樓4#和5#共計400平方米的兩商鋪兌換您的400萬本金及沒支付的利息，你看行嗎……給子孫留錢財，不如留兩套商鋪！”

黃總的這番話讓老盧很動心。老盧還有幾年就要退休了，家里如果有兩套門市不管是做點生意還是出租都很合適。臨別時，黃總滿臉堆笑緊握著老盧的手強(qiáng)調(diào)：“這是現(xiàn)房，我們保證明年1月交房、交鑰匙?！?/p>

回家商量一翻，老盧的妻子和兒子都覺得這買賣很合算。為了省去日后的過戶費(fèi)，12月31日老盧在與神牛公司簽訂的《商品房合同》及購房協(xié)議上全部寫成兒子盧韜的名字，而神牛公司也為老盧開具了兩張具有盧韜名字、各兩百萬元的收款收據(jù)。

煩惱上門：善意取得VS查封兩套商鋪

2015年1月20日，神牛公司按約定將兩套商鋪的鑰匙送到了老盧手中。兒子盧韜找來裝修隊，花掉20萬元裝修費(fèi)，將兩套毛坯商鋪煥然一新：嶄新的地板、潔白的墻面、精致的燈具……很快，一家培訓(xùn)公司找到盧韜以5000元/月的租賃費(fèi)，承租下來。

這兩套商鋪換購的真值！就在父子倆賺取租金，不亦樂乎時，由這兩套商鋪引發(fā)的官司紛至沓來。原來，2013年6月，神牛公司先后兩次向清河縣薛女士借款500萬，雙方還簽下《借款合同》，并約定日后若發(fā)生爭議協(xié)商不成由原告所在地法院處理。借款到期后，神牛公司不能如期償還薛女士借款，薛女士便將神牛公司告上法庭。最終，薛女士勝訴。由于神牛公司沒有履行判決，她申請法院查封神牛公司價值550萬元財產(chǎn)。2014年12月15日，清河縣法院依法作出民事裁定，查封了神牛公司旺盛小區(qū)3號樓4#和5#兩套商鋪。這商鋪正是盧家換購并正在出租的兩套商鋪。

世上哪有不透風(fēng)的墻。老盧父子得知這兩套商鋪被法院查封的來龍去脈，頓時氣炸了肺?！昂炗嗁彿亢贤瑫r，神牛公司沒告訴我們這兩套商鋪已經(jīng)被法院查封，另外，清河縣法院也沒有張貼公告，我們是善意第三人，按照法律規(guī)定有權(quán)取得商鋪的所有權(quán)?！?/p>

盧韜大學(xué)時學(xué)的是法學(xué)專業(yè)，他不能眼睜睜看著自家的商鋪被別人奪走。于是，盧韜連夜寫下執(zhí)行異議申請書，連同購房合同、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)等收據(jù)復(fù)印件遞交到清河縣法院。2015年7月3日，清河縣法院審查后認(rèn)為：法院查封神牛公司的兩套商鋪在前，盧韜簽訂購買商品房協(xié)議在后，神牛公司出售商鋪屬于無權(quán)處分，因此盧峰的執(zhí)行異議不成立。

“是神牛公司故意隱瞞了法院查封商鋪的事實，你們才換購商鋪的，過錯在神牛公司，他們應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失?！币恍┖糜呀ㄗh盧韜起訴神牛公司承擔(dān)違約責(zé)任。

“如今房價飛漲，這兩套商鋪的價值翻了近一番……”盧韜擔(dān)心，如此起訴神牛公司贏了官司，就要把已到手的兩套商鋪歸還神牛公司。權(quán)衡利弊后，他決定繼續(xù)和薛女士打官司。

此時，事情突然有了轉(zhuǎn)機(jī)：薛女士與神牛私下達(dá)成《執(zhí)行和解協(xié)議》，神牛公司拿出旺盛小區(qū)的25個車位換取薛女士的本金500萬及剩余利息，薛女士與神牛公司再無任何經(jīng)濟(jì)糾紛。

“這就是說，清河縣法院馬上可以解封這兩套商鋪了，我們辦理過戶手續(xù)有望了！”老盧父子激動地相擁。

法院判決：不符合善意取得構(gòu)成要件

然而，老盧父子還未等到清河縣法院解封商鋪的消息，便從縣房管局得知，橋東區(qū)法院依據(jù)新債權(quán)人徐女士的判決查封了神牛公司價值550萬的財產(chǎn)，盧家換購的這兩套商鋪又在查封名單中，查封期從2015年11月24日至2018年11月23日。

2016年6月7日，盧韜作為案外人提出執(zhí)行異議被橋東區(qū)法院駁回后，老盧父子找到徐女士做工作，希望她能與神牛公司私下達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議解除查封，但遭到徐女士拒絕。

萬般無奈下，盧韜一紙訴狀將徐女士和神牛公司告上法庭，請求法院確認(rèn)旺盛小區(qū)3號樓4#和5#兩套商鋪的所有權(quán)歸盧家所有。

2017年3月2日上午，橋東區(qū)法院依法組成合議庭，開庭審理了該案。法庭上，老盧把投資神牛公司400萬的前后事由娓娓道來。

聽聞老盧的訴稱，徐女士立刻反駁道：原告與神牛公司簽訂《商品房買賣合同》系無效合同，原告對執(zhí)行標(biāo)的（兩套商鋪）不享有所有權(quán)。雖然原告購買涉案房屋是在橋東區(qū)法院查封之前，但是在清河縣法院對涉案房屋查封并作出查封公告之后，原告不存在善意第三人之說。2015年6月，她向橋東區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，橋東區(qū)法院受理后責(zé)令被告神牛公司履行生效法律文書所確定的義務(wù)，但因神牛公司不履行還款責(zé)任，橋東區(qū)法院對神牛公司涉案房屋查封系依法查封，不應(yīng)解除。

庭審后，法官調(diào)查了解到：2014年12月15日，清河縣法院將協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)旺盛小區(qū)所在地的房管局，并在旺盛小區(qū)門口張貼了查封公告。

橋東區(qū)法院合議庭成員結(jié)合本案庭審情況認(rèn)為：原告與神牛公司簽訂《商品房購房合同》系該案涉案房屋被清河縣法院查封之后簽訂的。依據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第一款，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所做的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。本案中，被告神牛公司在明知該房屋被查封之后仍與原告簽訂買賣合同，該合同不具備將房屋出賣的基礎(chǔ)，合同目的無法實現(xiàn)。原告在庭審中主張系善意取得，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，原告應(yīng)對房屋的基本情況進(jìn)行了解，購買該涉案房產(chǎn)時應(yīng)到有關(guān)部門核實房屋登記情況。在清河縣法院查封涉案房屋，并在涉案房屋小區(qū)張貼公告情況下，原告知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉被告神牛公司對該房屋系無權(quán)處分，故原告不符合善意取得構(gòu)成要件，主張商鋪所有權(quán)歸原告所有，沒有法律依據(jù)，不予支持。

2017年3月29日，橋東區(qū)法院作出判決，駁回原告盧韜訴訟請求。2017年7月，邢臺市中級人民法院開庭審理后，作出維持原判的終審判決。盧韜不服申請再審。2018年2月24日，河北省高級人民法院審查后認(rèn)為：“橋東區(qū)法院系輪候查封，其效力自清河縣法院解除查封措施后即自動生效，因此原審駁回盧韜訴訟請求并無不當(dāng)?！?/p>

點 評

債權(quán)人要學(xué)會用法律武器維護(hù)自身權(quán)益

從最高法《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定可以看出，法院對無過錯的第三人不能采取查封等強(qiáng)制措施的條件非?？量蹋阂皇堑谌吮仨毷窃诜ㄔ翰榉?、扣押之前就已經(jīng)簽訂購房合同、支付了購房款；二是第三人在法院查封、扣押之前就已實際占有該房產(chǎn)；三是第三人對未辦理過戶手續(xù)無過錯。本案中，盧家父子恰恰是在法院查封之后換購的兩套商鋪，違反了該規(guī)定第一項內(nèi)容。另外，盧家父子不了解神牛公司債務(wù)情況，本以為換購的兩套商鋪有望解封，但沒想到商鋪又被后面其他債權(quán)人申請法院查封，從而陷入輪番查封境地，這使得盧家得到兩套商鋪的所有權(quán)更加渺茫。

本案對于債權(quán)人如何使用法律武器追償自己的合法財產(chǎn)具有驚醒和啟示作用。最高法《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第40條規(guī)定，財產(chǎn)拍賣、變賣后所得的價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。

盧家父子誤購查封房輸?shù)艄偎镜慕逃?xùn)值得深省，檢察官也借此案提醒廣大購房人：不知情下購買到法院查封房是得不到所購房屋所有權(quán)的！因此在簽訂購房協(xié)議前，切記要到房管局不動產(chǎn)登記中心等部門查詢房屋狀態(tài)等情況。對于房價過于便宜、一時不能過戶的房屋更要格外謹(jǐn)慎。換句話說，查封房、抵押房千萬不要購買，只有把潛在的購房風(fēng)險降到最低，才能更好保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。

編輯：黃靈