“租售同權”住房改革的困境與突破

郭秦帥

摘要：住房租賃市場是我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分。在供給側改革的背景下，“租售同權”住房制度的推行對我國深化住房改革具有重要意義。本文從供需的角度對“租售同權”住房改革面臨的問題進行分析，探討我國“租售同權”住房改革的困境，最后從加快立法、健全機制、優(yōu)化結構、完善政策等方面提出了相關實施建議。

關鍵詞：租售同權 問題 突破

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）10-0058-02

黨的十九大報告明確指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@一新提法為住房改革和發(fā)展提供了方向。住房問題關乎每一個社會成員的切身利益。盡管政府出臺相關政策調控房地產(chǎn)市場，但房地產(chǎn)市場依然存在供給結構矛盾、發(fā)展不平衡、有效需求不足、住房保障制度不健全等問題。在當前的供給側結構改革的社會背景下，“租售同權”政策的落地有助于減少炒房行為，滿足人們對美好生活的需求，使住房回歸居住屬性。

一、“租售同權”的提出及內(nèi)涵

2015年的中央經(jīng)濟工作會議，明確提出要發(fā)展住房租賃市場，建立“購租并舉”的住房制度。

2016年，在中央經(jīng)濟工作會議上進一步提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

2016年5月17日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。同年，住建部按照國務院的部署，啟動了《住房租賃管理條例》的起草工作。

2017年5月19日，就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，并于2017年8月正式報送國務院法制辦審查，2017年年底完成租賃立法工作。在黨的十九大報告中“租購并舉”成為新的住房制度的重要組成部分。

2017年7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。明確規(guī)定，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

從政策本身來看，“租售同權”政策的出臺是為了緩解房地產(chǎn)市場泡沫化，鼓勵發(fā)展房屋租賃市場，激活房屋租賃市場的需求，達到平衡房地產(chǎn)市場的供需矛盾，進而平抑房價，實現(xiàn)從“住者有所居”轉為“住有所居”，滿足人們多樣化的需求。也就是說不再是通過過去我們認為的每個人買房來實現(xiàn)，而是每個人都有房子住，使承租人享有同房屋所有者同樣的權利。

二、“租售同權”住房改革的困境分析

目前，我國的租房租賃市場還不健全，供需發(fā)展不平衡，住房需求遠遠大于住房供給。房屋自有率較高，維持在70%以上的水平[1]，遠高于西方發(fā)達國家。而相對經(jīng)濟較為發(fā)達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50～70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式[2]。我國租賃房屋比例較低，購房與租房的需求比例差距大。

（1）從供給方面看，城市的房源供給量充足。隨著政府“租售同權”政策的傾斜，鼓勵發(fā)展房屋租賃，從長遠來看，租賃房屋的比例會大于可銷售的商品房。一方面，房屋建設的周期性致使供給量增加需要時間。另一方面，土地的供給是有限的，隨著建設用地的不斷增加，能利用的土地資源會減少，而土地作為房屋建設的必要條件缺一不可。在土地成本未明顯跌落的情況下，房價未必會降低。如果租房價格過低，勢必會影響開發(fā)商的積極性，會減少租賃房屋的供應量。雖然租賃房屋是解決住房問題的有效措施，但租房價格仍然是市場決定的，租賃成本大幅度下降絕非易事。

（2）從需求方面看，“租售同權”中“同”主要是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益?！白馐弁瑱唷睂嵤┖?，租房的價格將會附加在租戶享受租賃住房的公共服務上。在我國，優(yōu)質的教育資源是有限的，“租售同權”實施后，會在一定程度上緩解因教育需求而創(chuàng)造的住房剛性需求。但從目前房地產(chǎn)市場看，學區(qū)房是附加子女受教育權利的產(chǎn)權房?！白馐弁瑱唷比粢浞职l(fā)揮作用，需要相關部門通力合作，不僅要擴大居住供給量，而且要擴大優(yōu)質教育資源的供給。只有這樣才能縮小教育質量差距，促進教育公平，從而實現(xiàn)公共權利均等化。

（3）從市場調控的角度看，住房租賃市場是完全充分競爭的市場。而在我國房地產(chǎn)租售調控的市場中，沒有很好地將居住和投資需求區(qū)分開。然而，租購同權后，房屋隨著住房自有率的下降，租房需求會增加，租金勢必會上漲。因此，要將政府“有形的手”與 市場“無形的手”有機結合起來。一是用財政、稅收調節(jié)房屋租賃的價格，同時借助市場的力量。二是抓好“保障性住房”和“公共租賃”住房建設，彌補市場失靈，穩(wěn)定市場價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

三、“租售同權”住房改革實現(xiàn)的路徑分析

（1）統(tǒng)籌立法，完善頂層設計。鑒于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，國家應盡快制定出相關法律法規(guī)，推進“租售同權”立法進程。用法律來規(guī)范和指導市場的行為，規(guī)定租賃當事人的權利義務，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標準等多個等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服務方面享有與買房居民同等待遇。鼓勵社會各界積極參與政策制定，并向社會公開征求意見。大中城市可以根據(jù)本地方的實際情況，在法律允許的范圍內(nèi)開展租賃市場試點工作，之后再以點到線、以線到面全面展開。

（2）供需多元化，發(fā)揮市場作用。首先，推進需求側改革，增加租房數(shù)量，擴大房源。盤活空置的存量房，多渠道增加住房供給，使其物盡其用，緩解大城市日益增長的居住需求與住房有限之間的矛盾。一是將經(jīng)濟適用房住房變賣為租，鼓勵收入低者租房入住。二是為青年職工提供合適的租賃房，鼓勵畢業(yè)生租房入住。其次，增加租賃住房的土地供應，鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。可以通過聯(lián)營、入股等方式建設租賃住房，從而增加租賃租房的供給量。引導房地產(chǎn)企業(yè)出租庫存的商品房，培育住房租賃企業(yè)，加強住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作。

（3）規(guī)范租賃市場，保障承租人利益。發(fā)展租賃市場，需要國家從各個方面著手，加強各部分之間的聯(lián)動和協(xié)同，從土地、稅收等方面加強調控，搭建房屋交易平臺，建立完善的租賃市場法律體系，規(guī)范租賃市場，同時限制租金的不合理上漲，嚴厲打擊轉租走人的“二房東”、騙租金的“黑中介”，保障當事人的合法權益。

（4）培育租賃企業(yè)，實現(xiàn)多元化發(fā)展?！白馐弁瑱唷钡穆涞匾环矫婀膭罘课葑赓U市場發(fā)展，另一方面會使出售市場相對減速，房地產(chǎn)的高速增長會受到適當限制，作為房地產(chǎn)租賃市場，需要把握契機，在品牌和品質方面進行創(chuàng)新，而不是擴大規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)應該轉型升級，樹立創(chuàng)新理念，拓展產(chǎn)業(yè)范圍、進軍相關產(chǎn)業(yè)領域來做強做大自己的企業(yè)，比如進軍醫(yī)療農(nóng)業(yè)的綠城、多元化的恒大、輕資產(chǎn)的萬達。所以，“租售同權”這一政策的出臺，可能會減緩房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，從長遠來看會促進房地產(chǎn)企業(yè)由規(guī)模化向多元化轉變，實現(xiàn)跨越發(fā)展。

（5）科學分工，保障公平。住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。租售同權，不僅僅涉及解決住房的問題，而且涉及子女上學、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列公共利益的問題，單靠一個部門的力量無法解決，需要多個部門協(xié)同推進。從目前的情況來看，“租售同權”的推進需要住房城鄉(xiāng)建設部門、公安部門、稅務部門、教育部門、民政部門等的互相配合。住房城鄉(xiāng)建設部門負責住房租賃市場管理和相關協(xié)調工作，公安部分負責戶籍問題，教育部門負責上學問題，各職能部門明確分工，齊抓共管，協(xié)調推進。

參考文獻：

[1]謝鴻飛.租售同權的法律意涵及其實現(xiàn)途徑[J].人民論壇，2017（27）：100-102.

[2]黃志龍.“租售同權”，落地前景并不樂觀[J].金融博覽（財富），2017（9）：18-19.

[3]符啟林.租售同權時代的政府角色定位[J].人民論壇，2017（27）：103.

責任編輯：孫瑤