我國住房租賃的業(yè)務模式及銀行授信策略

吳亞男

我國住房租賃政策及市場情況

住房租賃政策

近年來，樓市調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場進入“五限”時代。隨著需求端抑制住房投機政策的邊際效用下降，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和長效調(diào)控機制成為新的政策重點，以商品住房、保障性住房、租賃住房有機融合的住房供應體系正在逐步建立。從國家到地方試點城市，基本的住房租賃政策框架已搭建，住房租賃市場正在逐步發(fā)展完善中。2016年以來，國家陸續(xù)出臺一系列支持住房租賃發(fā)展的相關(guān)重要政策文件，主要內(nèi)容包括：

一是培育多元化的住房租賃企業(yè)，發(fā)揮國有企業(yè)主導作用。鼓勵國有、民營住房租賃企業(yè)往專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展；明確國企在住房租賃市場中發(fā)揮引領(lǐng)和帶動作用。

二是多策并舉，擴大租賃房源供給。鼓勵住房租賃企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；明確存量房改建及存量非住宅用地新建租賃項目等政策措施。

三是完善供地方式，增加租賃住房用地有效供應。通過低價出讓租賃住房專項用地、在新增的土地出讓中配建租賃類用房等方式增加租賃租房用地供給；對超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

四是鼓勵住房租賃消費，實施“租購同權(quán)”。簡化手續(xù)，方便居民提取住房公積金用于居民租賃住房支出；實行實物保障與租賃補貼并舉，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼；實施“租購同權(quán)”，非本地戶籍承租人享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

五是完善財稅、金融政策，支持住房租賃發(fā)展。對依住房租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠政策支持，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點等。

六是規(guī)范管理和服務體制，加強市場監(jiān)管。建立住房租賃信息發(fā)布標準，逐步推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建設地方政府住房租賃交易服務、監(jiān)管平臺，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制等。

住房租賃市場

一是住房租賃市場需求旺盛。以城鎮(zhèn)化為主要驅(qū)動因素，我國目前流動人口規(guī)模巨大，是住房租賃市場發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)測算，2015年我國租賃人口已達到1.91億人，人均租房面積按照25平方米計算，租賃市場的規(guī)模已超1.3萬億元人民幣。

二是可租賃房源有效供給不足。在一線城市，目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34%，按最近一次人口抽樣調(diào)查我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶測算，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。

三是市場發(fā)育不成熟。商品房出租占比低，根據(jù)住建部的一項抽樣調(diào)查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等占了很大比例，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問題；承租體驗差，隨著租賃需求的拓展，租客對租賃住宅質(zhì)量要求普遍提高，但是現(xiàn)實中，租客對房屋租賃的體驗痛點較多；租期錯配，期望租期與實際租期完全吻合的租客占比較低；住房出租備案率低，個人在出租自有住房時，出于避稅、保留個人隱私等方面的考慮選擇不備案，給日后租約糾紛埋下了隱患。

四是住房租賃市場發(fā)展前景廣闊。目前我國尚處于城鎮(zhèn)化的第二個發(fā)展階段的“加速發(fā)展階段”，2016年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，不僅遠低于發(fā)達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》預測，我國在2020年和2030年租賃市場規(guī)模將達到2.0萬億元和4.2萬億元，未來住房租賃市場發(fā)展前景廣闊。

我國住房租賃企業(yè)主要運營模式

我國住房租賃企業(yè)按出資人性質(zhì)劃分，可分為國有背景企業(yè)和民營企業(yè)兩類；按運營模式分，可分為持有并對外租賃經(jīng)營的重資產(chǎn)運營模式、受托管理物業(yè)并對外租賃經(jīng)營的輕資產(chǎn)運營模式兩類；按物業(yè)類型分，可分為集中式和分散式物業(yè)兩類；按房源獲取方式分，可分為租賃住宅用地新建租賃項目，存量商業(yè)、工業(yè)用地盤活新建租賃項目，購置存量用房改裝租賃項目，租入存量用房改裝租賃項目等四類。本文僅按運營模式作簡要分析。

重資產(chǎn)運營模式

采取這種模式的企業(yè)主要通過開發(fā)建設租賃住房或購買已建成物業(yè)并對外出租經(jīng)營，企業(yè)擁有物業(yè)所有權(quán)，利潤主要來源于租金收益和資產(chǎn)增值。運營主體以政府背景的租賃平臺企業(yè)和大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，主要產(chǎn)品為集中式可出租住房。

政府背景的租賃平臺企業(yè)。這類客戶群體自身具有較強的資金實力，在取得建設用地、立項報批、建設開發(fā)及經(jīng)營等方面獲得政府的配套政策支持力度較大，如可優(yōu)先拿到低價租賃住房用地，低成本儲備房源，但對承租方市場需求掌握較少，運營經(jīng)驗不足；主要承擔地方政策性租賃住房的建設及運營管理工作。

大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主要是自持的住宅或商業(yè)用地上開發(fā)項目用于租賃；包括政府在規(guī)劃或土地出讓環(huán)節(jié)要求配建一定比例的租賃住房，以及開發(fā)商根據(jù)市場情況主動新建或改建租賃項目。這類模式下的住房租賃價格比較市場化，但地方政府仍會給予一定政策優(yōu)惠。

輕資產(chǎn)運營模式

采用輕資產(chǎn)運營模式的企業(yè)主要通過長租方式取得租賃權(quán)， 對房屋進行標準化裝修，并負責出租期間的運營和維護，向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費。運營主體主要包括專營性租賃企業(yè)和從事租賃業(yè)務的房地產(chǎn)集團子公司兩類。

專營性租賃公司。該類企業(yè)普遍規(guī)模較小，資金實力有限， 但具有一定的住房租賃經(jīng)營管理經(jīng)驗，主要依賴對物業(yè)的統(tǒng)一管理和對租戶提供高質(zhì)量的物業(yè)服務占領(lǐng)市場，創(chuàng)出品牌。

從事租賃業(yè)務的房地產(chǎn)集團子公司，產(chǎn)品主要為集中式可出租住房，企業(yè)自身注冊資金不高，主要依托集團母公司經(jīng)營實力和管理經(jīng)驗。

銀行住房租賃融資業(yè)務面臨的困難

政策合規(guī)性

由于住房租賃業(yè)務在各地仍處于試點階段，目前僅試點城市政府推出了原則性政策要求，地方政府、市場參與主體都處于探索階段，均缺乏具體的、操作性強的配套政策、措施，給住房租賃融資業(yè)務開展帶來了一定困難，表現(xiàn)在：

住房租賃項目缺乏統(tǒng)一的行政審批認定流程。國家政策允許工業(yè)廠房、商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地；同時要求各地履行相關(guān)管理程序，取得批準文件。目前僅上海、深圳、廣東等少數(shù)省市對相關(guān)審批流程有明確規(guī)定，多數(shù)試點城市對具體項目多采取一事一議、政策較為模糊的做法， 給銀行合規(guī)性審查帶來困難。

非住宅用地上新建租賃項目土地是否需要變更土地性質(zhì)尚不明確。國辦發(fā)〔2016〕39號文鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地， 采用多種方式、多渠道增加租賃住房用地有效供應，但各省在土地變性，補繳土地出讓金等具體政策上仍模糊、不明確。

集體建設用地建設租賃項目政策尚不明晰。一是集體建設用地建設租賃項目行政審批手續(xù)未細化，有關(guān)政策尚未真正落地； 二是《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號）與《中國銀監(jiān)會國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2016〕26號），兩類區(qū)域互有交叉，監(jiān)管政策明確可辦理集體用地住房租賃業(yè)務的區(qū)域與集體土地可作合格押品的試點區(qū)域存在重疊，導致實際業(yè)務操作中存在困難。

混合開發(fā)項目缺乏拆分依據(jù)。監(jiān)管明確要求租賃住房業(yè)務要與普通商品房開發(fā)業(yè)務隔離，混合開發(fā)項目必須拆分，拆分后的租賃住房適用公司住房租賃貸款，其他類型房屋適用房地產(chǎn)開發(fā)貸款等相關(guān)信貸產(chǎn)品，拆分依據(jù)包括項目立項（備案）、建設工程規(guī)劃許可證等。目前市場部分開發(fā)項目備案、工程規(guī)劃許可證、土地證均未分開。

住房租賃備案不落實。國辦發(fā)〔2016〕39號提出，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。但目前各地細化政策缺位，為了避稅，房東、租戶以及住房租賃公司普遍不愿意將租賃合同在政府系統(tǒng)備案，造成租賃合同的真實性難以把握。

信用風險

客戶業(yè)務運營經(jīng)驗不足。大部分客戶通過新建團隊或合作的方式進入住房長租領(lǐng)域，成立時間短，缺乏成功經(jīng)營經(jīng)驗。

重資產(chǎn)運營的客戶經(jīng)濟效益欠佳。該類業(yè)務運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，項目建設資金總量投入大，但對應租金回報率較低，單純依靠項目租金等收入難以覆蓋貸款期限25年的貸款本息。

輕資產(chǎn)運營的客戶風險緩釋措施偏弱。此類客戶一般規(guī)模較小，不擁有物業(yè)所有權(quán)，難以向銀行提供抵押物，有的甚至無法提供有實際效力的股東擔保。

商業(yè)銀行授信策略

商業(yè)銀行應分析住房租賃業(yè)務特點、國家政策、運作方式， 主要影響因素及風險點，差別化、精細化授信策略

重資產(chǎn)運營模式重點支持租賃用地上的新建項目。對于重資產(chǎn)運營模式企業(yè)，商業(yè)銀行應重點支持各地政府新推出的低價純租賃用地新建租售住房項目；此類項目用地出讓價格僅有周邊住宅用地價格的五分之一或六分之一，大幅降低了項目開發(fā)成本， 因此銀行貸款支持此類項目風險較為可控；對個別項目租金收入與還貸資金仍存在缺口的，可通過落實母公司的擔?；蚨档走€款承諾方式降低風險。

輕資產(chǎn)模式企業(yè)關(guān)注運營能力。對于經(jīng)營成熟穩(wěn)健、具有差異化產(chǎn)品服務能力的開發(fā)商背景長租公寓運營商和專業(yè)租賃住房運營商等輕資產(chǎn)運營模式企業(yè)，商業(yè)銀行要對企業(yè)的從業(yè)時間、規(guī)?；?、專業(yè)化的經(jīng)營管理能力和品牌建設等情況進行分析，包括持有的房源與租客數(shù)量、房東房客的信息管理系統(tǒng)、長期出租率與租金收入等現(xiàn)金流情況等；要關(guān)注股東組成及控制關(guān)系，對租金收入難以覆蓋貸款本息償還的輕資產(chǎn)運營企業(yè)，應落實有實力的股東或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)擔保。

加強租金管控，合理確定融資規(guī)模。銀行要科學測算項目的盈利水平，合理確定融資規(guī)模；防止過度授信和資金挪用，監(jiān)控租賃企業(yè)房源運營情況；綜合運用線上、線下支付結(jié)算渠道和產(chǎn)品，加強租金監(jiān)管，將租賃住房產(chǎn)生的租金收入、用于還款的企業(yè)綜合經(jīng)營收入和其他合法收入等資金歸集到監(jiān)管賬戶管理。

梳理政策要點，減少合規(guī)風險隱患。銀行應已加強國家及地方政策要點梳理，減少因地方配套政策不完善造成的合規(guī)風險隱患。一是關(guān)注土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變要求。原工業(yè)、倉儲、商辦等非住宅用地新建租賃住房時要關(guān)注用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，要按照當?shù)毓芾碚呗男邢鄳绦?，明確是否需要補簽住房租賃版本的土地出讓合同并補繳土地費用。二是明確租賃住房認定標準。對于通過購置、租入等方式取得存量房源改建租賃項目，要關(guān)注能否按照當?shù)毓芾硪?guī)定，獲得相關(guān)部門出具的租賃住房認定，以及后續(xù)包括消防、安保等驗收程序規(guī)定。三是做好與普通商品房開發(fā)業(yè)務的隔離，防止住房租賃貸款挪用于商品房開發(fā)，對于混建項目，要根據(jù)項目備案、規(guī)劃許可證拆分適用不同信貸產(chǎn)品；對于普通商品住宅用地上新建項目申報住房租賃支持貸，要在合同及批復中約定貸款期內(nèi)不得出售租賃項目。四是根據(jù)住房租賃項目所處階段不同，合理配置相應產(chǎn)品，注意不同產(chǎn)品的有序銜接，避免不同融資產(chǎn)品的疊加形成重復融資，對于已申請公司住房租賃開發(fā)貸款的，如果借款人進入運營期后仍有融資需求，可申辦抵押、質(zhì)押貸，并可用于歸還存量開發(fā)貸款。

（作者單位：中國建設銀行總行授信審批部）