探討房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代環(huán)境下的財(cái)務(wù)管理

王啟亮

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的關(guān)鍵內(nèi)容，其決定著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況和未來(lái)的發(fā)展。尤其是在當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合治理大環(huán)境下，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，相關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的重要性日益明顯。為提高企業(yè)的資金利用效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，就需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。文章對(duì)財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并就強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代環(huán)境下財(cái)務(wù)管理工作的策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；新時(shí)代環(huán)境；財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)，其受國(guó)家政策的影響比較大。如果房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有做到位，就不能有效規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在行業(yè)內(nèi)失去競(jìng)爭(zhēng)力，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、有效的財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

（一）有利于提高企業(yè)資金利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)工程都需要投入大量的資金，充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)得以有效運(yùn)營(yíng)的保障，有效的財(cái)務(wù)管理有利于提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理的規(guī)劃自己的資金，才能更加靈活的對(duì)資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，也利于拓寬企業(yè)的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量通常非常大，通過(guò)對(duì)資金的情況的全面分析，并通過(guò)完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，提高資金的有效利用率。當(dāng)企業(yè)需要籌資的時(shí)候，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理，才能爭(zhēng)取到充足的籌資時(shí)間，制定不同的籌資方案，再對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比分析，最終確定出最符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的方案，使企業(yè)的資本能夠得到更加科學(xué)合理的規(guī)劃。同時(shí)，企業(yè)的債務(wù)情況會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生非常重要的影響，合理利用財(cái)務(wù)杠桿、提高財(cái)務(wù)管理效率，使企業(yè)更加合理的規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金利用效率的最大化。

（二）有利于提高企業(yè)投資的合理性

工程規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征，有效的企業(yè)財(cái)務(wù)管理，能為企業(yè)的投資提供正確的參考依據(jù)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資項(xiàng)目的收益。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目拿地時(shí)，不僅要考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地價(jià)情況，還要綜合考慮所在區(qū)域的交通、環(huán)境等影響，對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)房?jī)r(jià)在施工周期內(nèi)的波動(dòng)情況做出合理的預(yù)測(cè)，分析項(xiàng)目的敏感性和可行性。同時(shí)，還要根據(jù)政府的相關(guān)宏觀調(diào)控政策及時(shí)調(diào)整投資方案，以確保投資的合理性和收益最大化。

二、新時(shí)代環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，尤其是一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)，承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，一旦企業(yè)的資金出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)就會(huì)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

（二）資金管理的風(fēng)險(xiǎn)比較大

由于房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道很少，基本都是通過(guò)銀行貸款的方式獲取資金，融資難度也比較大，企業(yè)要想擴(kuò)大規(guī)模就會(huì)比較困難。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在完成一個(gè)項(xiàng)目之后再投資下一個(gè)項(xiàng)目，只有一些規(guī)模很大的企業(yè)才會(huì)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，使得企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效的把控，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。比如，中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金存有量就不多，所以只能在前一個(gè)項(xiàng)目竣工以后，或者在房屋銷售出去回收資金以后，再對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施進(jìn)行完善，或者將回籠的資金用于新項(xiàng)目的建設(shè)。如果項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)缺乏能夠維持自身正常運(yùn)營(yíng)的資金，就可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。尤為突出的是拆遷項(xiàng)目，所需的時(shí)間比較長(zhǎng)，還可能因?yàn)檠a(bǔ)償問(wèn)題而引發(fā)其他的問(wèn)題，使得拆遷項(xiàng)目的控制難度比較大，開發(fā)資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入量大，回收周期長(zhǎng)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。并且，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如何準(zhǔn)確的把控投資風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須深入研究的問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理工作的重要性也因此而得到充分的體現(xiàn)。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代環(huán)境下財(cái)務(wù)管理工作的策略

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是由多個(gè)部分組成的，如土地開發(fā)成本，項(xiàng)目建設(shè)成本、管理和銷售費(fèi)用、各類稅費(fèi)等，在對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制時(shí)，應(yīng)從這些方面入手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視招投標(biāo)工作，降低項(xiàng)目的投資成本。同時(shí)，施工質(zhì)量也會(huì)影響項(xiàng)目成本，如果承包商的信譽(yù)不好，施工人員的技術(shù)水平不足，就會(huì)影響到工程質(zhì)量，使工程進(jìn)度得不到保障，進(jìn)而增加項(xiàng)目成本。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理，對(duì)施工質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利的完工，并降低其投入使用后的維修管理成本。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系

財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)就是對(duì)資金運(yùn)作的管理，管理的目的是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金利用效率的最大化，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善自身的財(cái)務(wù)管理體系，包括運(yùn)營(yíng)管理體系、投資管理體系以及籌資管理體系。比如，建立健全的投融資決策體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確定出投融資的規(guī)模、債務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)情況等指標(biāo)，用于對(duì)投融資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及可行性進(jìn)行分析，從而降低投融資的風(fēng)險(xiǎn)，提高資金利用率。建立完善的預(yù)算管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果設(shè)定預(yù)算金額，并編制相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃，以達(dá)成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能

加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)專業(yè)培訓(xùn)、稅務(wù)專業(yè)培訓(xùn)以及內(nèi)部控制的專業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)是行業(yè)特征尤為明顯的一個(gè)行業(yè)，尤其是在納稅環(huán)節(jié)跟其他行業(yè)有很大的差別，這就需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃方面的培訓(xùn)。重視財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍的建設(shè)，通過(guò)不同的方式提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，從而整體提高財(cái)務(wù)管理工作效率。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在新時(shí)代環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作越來(lái)越重要，做好財(cái)務(wù)管理工作有利于企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)、有利于滿足企業(yè)籌資的需要、有利于企業(yè)作出更加合理的投資判斷。因此，在實(shí)際的財(cái)務(wù)工作中，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，并提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和整體素質(zhì)，以保障企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行，推進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

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（作者單位：青島新時(shí)代科技發(fā)展有限公司）