基于稟賦效應(yīng)的農(nóng)房抵押貸款需求抑制研究

◎?qū)O淑萍 王直民 方秀麗

一、引言

十九大報(bào)告提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展離不開金融的支持和服務(wù)。但是，由于缺少有效抵押物，農(nóng)村金融發(fā)展受到限制。近年來，為貫徹中央有關(guān)“推進(jìn)農(nóng)村擔(dān)保方式創(chuàng)新，擴(kuò)大有效抵押品范圍”等精神，各地紛紛開展了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押（簡稱農(nóng)房抵押）貸款試點(diǎn)。在各地試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，2015年8月，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。2016年3月，中國人民銀行等六部委聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。這些改革舉措對(duì)探索農(nóng)房抵押貸款制度、緩解農(nóng)民融資難問題具有重要的理論和實(shí)踐意義。

然而，根據(jù)試點(diǎn)地區(qū)的情況來看，農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)政策雖然取得了一定成效，但是整體績效還不理想［1］。以浙江省為例，該省從2008年開始在全省大部分地區(qū)開展了農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)，但是截止到2016年底，全省農(nóng)房抵押貸款余額占涉農(nóng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全部涉農(nóng)貸款余額的比例僅為0.9%，占其全部貸款余額的比例僅為0.56%；除了農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)外，其他不少金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行仍未開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)；貸款余額和貸款戶數(shù)的增速也逐漸放緩，農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出增長乏力的態(tài)勢(shì)。浙江省的案例表明，農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)政策績效不夠顯著。

對(duì)農(nóng)房抵押貸款績效不彰的原因，學(xué)界大多從貸款供給的角度進(jìn)行研究，認(rèn)為“三農(nóng)”本身的弱質(zhì)性、法律對(duì)宅基地抵押的限制以及農(nóng)房抵押物處置難度大導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)惜貸是主要原因［2］。本文從需求角度出發(fā)，分析農(nóng)房的稟賦效應(yīng)及其對(duì)農(nóng)戶貸款意愿的影響，研究農(nóng)戶貸款需求抑制可能是制約農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的另一個(gè)重要原因。

二、稟賦效應(yīng)的相關(guān)概念

亞當(dāng)·斯密在《道德情操論》中指出，痛苦比愉悅更具有刺激性，即失去物品的痛苦要比獲得同樣物品的喜悅更強(qiáng)烈。Thaler將這一現(xiàn)象概括為稟賦效應(yīng)，并定義為：與得到某物品所愿意支付的金錢相比，個(gè)體出讓該物品所要求得到的金錢通常更多，即一旦某物品成為自己擁有的一部分，人們傾向給予它更高的價(jià)值評(píng)價(jià)［3］?！敖鸶C銀窩不如自己的草窩”、“敝帚自珍”等傳統(tǒng)俗語所反映的心理和行為機(jī)制就是稟賦效應(yīng)的具體體現(xiàn)。大量的行為實(shí)驗(yàn)和最新的神經(jīng)科學(xué)已經(jīng)證實(shí)，稟賦效應(yīng)是人類個(gè)體行為偏好的一個(gè)基礎(chǔ)性特征，具有真實(shí)性、普遍性和穩(wěn)健性［4］。稟賦效應(yīng)主要源于損失規(guī)避心理，由于人們將失去物品看作損失，而損失比等量收益所產(chǎn)生的心理感受更加強(qiáng)烈，為彌補(bǔ)損失帶來的痛苦，賣方傾向于提高價(jià)格，從而產(chǎn)生稟賦效應(yīng)［5］。

稟賦效應(yīng)與物品的特征相聯(lián)系。物品的差異性和不可替代性越強(qiáng)，稟賦效應(yīng)越顯著，因此人格化財(cái)產(chǎn)通常具有最強(qiáng)烈的稟賦效應(yīng)；人們對(duì)所擁有物品的生存依賴性越強(qiáng)，稟賦效應(yīng)越顯著；人們擁有物品的時(shí)間越長，情感依賴越強(qiáng)，稟賦效應(yīng)越顯著；物品的交易需求越低，即如果人們擁有物品的目的是為了使用而不是交易，則稟賦效應(yīng)就越顯著；物品價(jià)格的不確定性越強(qiáng)，稟賦效應(yīng)越顯著。稟賦效應(yīng)對(duì)交易行為產(chǎn)生了兩個(gè)方面的影響：一是使得人們不愿意放棄所擁有的物品，無法形成物品的有效供給；二是影響當(dāng)事人對(duì)物品的價(jià)值預(yù)期，導(dǎo)致賣方高估物品價(jià)值，使得市場(chǎng)供求的均衡價(jià)格難以達(dá)成，從而抑制交易行為。

近年來，對(duì)稟賦效應(yīng)的研究逐步從杯子、巧克力等小商品和空氣、環(huán)境等公共物品擴(kuò)展到房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。卿志瓊把稟賦效應(yīng)理論引入城市房屋拆遷問題分析，從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解釋了拆遷沖突形成的深層次原因［6］。鐘文晶、羅必良等驗(yàn)證了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中不僅存在顯著的稟賦效應(yīng)，并且稟賦效應(yīng)是抑制農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要原因［7］。但是對(duì)于農(nóng)村住房（含宅基地）的抵押和流轉(zhuǎn)中是否存在稟賦效應(yīng)及其影響缺乏相關(guān)研究。

三、稟賦效應(yīng)與農(nóng)房抵押貸款需求抑制

（一）農(nóng)房的稟賦效應(yīng)

農(nóng)房具有以下特征：第一，農(nóng)房是典型的人格化財(cái)產(chǎn)。其人格化特征體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，無償取得一處宅基地是農(nóng)民作為集體組織成員的福利，宅基地與農(nóng)民的身份相聯(lián)系，具有排他性；另一方面，農(nóng)房通常由農(nóng)民自行建造，農(nóng)房中體現(xiàn)了農(nóng)民獨(dú)特的個(gè)性特征，具有差異性。第二，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房具有生存依賴性。農(nóng)房是目前大多數(shù)農(nóng)戶的唯一居所，也是許多農(nóng)戶最主要的財(cái)產(chǎn)。由于農(nóng)村住房保障體系不完善，農(nóng)房和宅基地對(duì)農(nóng)民來說具有重要的社會(huì)保障功能。第三，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房具有情感依賴性。農(nóng)房是農(nóng)民自己建造的安身立命之所，農(nóng)民在長期的居住生活中形成的血緣、親緣、地緣關(guān)系以及農(nóng)村特殊的傳統(tǒng)文化與鄉(xiāng)土背景使農(nóng)民對(duì)農(nóng)房具有強(qiáng)烈的情感依賴。第四，農(nóng)房的主要功能是居住而非交易。受“一戶一宅”以及其他法律政策的限制，農(nóng)房的交易與流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，農(nóng)民建造農(nóng)房的目的是為了自住而非投資和交易，農(nóng)房本質(zhì)上是非商品化財(cái)產(chǎn)。第五，價(jià)格具有不確定性。由于農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，農(nóng)房價(jià)格形成機(jī)制不完善，農(nóng)房價(jià)格具有很大的不確定性。農(nóng)房的上述特征使其具有顯著的稟賦效應(yīng)。農(nóng)房的稟賦效應(yīng)將導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)農(nóng)房的主觀價(jià)值高于農(nóng)房的實(shí)際價(jià)值和評(píng)估價(jià)值。

（二）農(nóng)房抵押貸款需求抑制的機(jī)理

在農(nóng)房抵押貸款活動(dòng)中，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)農(nóng)房的評(píng)估價(jià)值，以一定的比例（即貸款比率）向農(nóng)戶發(fā)放貸款。由于農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，農(nóng)房交易和出租案例稀少，估價(jià)師無法采用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估農(nóng)房價(jià)值，只能采用成本法進(jìn)行估價(jià)。而在成本法估價(jià)中，通常又不考慮宅基地使用權(quán)價(jià)值。這導(dǎo)致農(nóng)房的評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)小于農(nóng)房的實(shí)際價(jià)值，更小于因稟賦效應(yīng)而高估的農(nóng)戶主觀價(jià)值，即：評(píng)估價(jià)值<實(shí)際價(jià)值<主觀價(jià)值。不同的價(jià)值認(rèn)知和評(píng)估模式使得農(nóng)房的評(píng)估價(jià)值與農(nóng)戶的主觀價(jià)值之間產(chǎn)生了巨大的價(jià)值偏差。

由于農(nóng)房評(píng)估價(jià)值偏低，農(nóng)戶獲得的貸款額度也相對(duì)較小。同時(shí)，根據(jù)“房地一體”原則，農(nóng)戶必須以包括宅基地在內(nèi)的整個(gè)農(nóng)房向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押。當(dāng)發(fā)生農(nóng)戶到期不償還貸款或其他規(guī)定的情形時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將處置整個(gè)農(nóng)房抵押物從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。由于稟賦效應(yīng)，農(nóng)戶失去農(nóng)房的損失較大。也就是說，農(nóng)戶為了獲得一個(gè)較小額度的貸款，將面臨著一個(gè)較大的潛在損失。因此，農(nóng)戶在農(nóng)房抵押貸款活動(dòng)中的潛在收益和風(fēng)險(xiǎn)不平衡。農(nóng)房的稟賦效應(yīng)越大，其潛在收益與風(fēng)險(xiǎn)就越不平衡，農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的積極性就越低，從而導(dǎo)致農(nóng)房抵押貸款需求受到抑制（圖1）。

四、來自浙江省試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)地調(diào)查

（一）數(shù)據(jù)來源

為檢驗(yàn)農(nóng)房是否存在稟賦效應(yīng)以及稟賦效應(yīng)對(duì)農(nóng)房抵押貸款需求的影響，筆者所在課題組于2017年10月對(duì)浙江省海寧和臨海兩個(gè)地區(qū)的部分農(nóng)戶進(jìn)行了問卷調(diào)查。這兩個(gè)地區(qū)分別地處浙北平原和浙東南沿海山區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展分別以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營為特色，在浙江省具有一定的代表性。課題組隨機(jī)選擇了兩個(gè)地區(qū)4鎮(zhèn)12村，共發(fā)放調(diào)查問卷240份，平均每個(gè)村20份，回收有效問卷214份，剔除答題不完整、答案矛盾等無效問卷后，共獲得有效問卷187份，有效率為87.4%。其中，海寧和臨海分別為107和80份。在187個(gè)樣本農(nóng)戶中，申請(qǐng)過農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶有7戶，未申請(qǐng)過農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶有180戶。

（二）調(diào)查結(jié)果與分析

根據(jù)稟賦效應(yīng)的定義，采用農(nóng)戶對(duì)其農(nóng)房的意愿接受價(jià)格（WTA）與意愿支付價(jià)格（WTP）的比值WTA/WTP表示稟賦效應(yīng)的大小，當(dāng)該比值大于1時(shí)表明存在稟賦效應(yīng)。按照不同項(xiàng)目分類的農(nóng)房稟賦效應(yīng)如表1所示。

（1）由表1可見，無論何種情形，農(nóng)房的稟賦效應(yīng)均高于1，平均為1.725。說明具有人格化特征的農(nóng)房存在顯著的稟賦效應(yīng)，這與前文的理論分析結(jié)論是吻合的。

（2）農(nóng)房的稟賦效應(yīng)存在地區(qū)差異。海寧地區(qū)的稟賦效應(yīng)高于臨海地區(qū)，這可以用兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不同來解釋。海寧屬杭嘉湖平原，蠶桑等傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)較大比例，近年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)渠道以務(wù)農(nóng)和企業(yè)上班為主，安土重遷的鄉(xiāng)土觀念較重。臨海人多地少，以個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)為主，農(nóng)民外出打工、經(jīng)商較多，商品經(jīng)濟(jì)觀念較強(qiáng)。這可以從不同職業(yè)農(nóng)民的稟賦效應(yīng)差異得到驗(yàn)證，以務(wù)農(nóng)為主的稟賦效應(yīng)最高，以上班或打工為主的次之，以做生意為主的最低。說明農(nóng)戶對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)房生存依賴的大小是影響稟賦效應(yīng)的重要因素。

（3）從農(nóng)房的建造年份和調(diào)查對(duì)象的年齡來看，農(nóng)房的建造年代越久，稟賦效應(yīng)越大；調(diào)查對(duì)象的年齡越大，稟賦效應(yīng)也越大。農(nóng)房的建造年代越久以及調(diào)查對(duì)象的年齡越大，說明農(nóng)民在農(nóng)房中的居住時(shí)間越長，農(nóng)民的鄉(xiāng)土觀念就越重，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房的情感依賴就越強(qiáng)，從而稟賦效應(yīng)就越大。這證明了情感因素也是影響農(nóng)房稟賦效應(yīng)的重要原因。

（4）農(nóng)房的交易性也是影響稟賦效應(yīng)的重要原因。具有多處住所（包括其他農(nóng)村住房或城鎮(zhèn)商品房等）的農(nóng)戶的稟賦效應(yīng)明顯低于僅有一處農(nóng)房作為住房的農(nóng)戶。因?yàn)?，?duì)只有一處農(nóng)房作為住房的農(nóng)戶來說，建造農(nóng)房的目的是為了自住而非交易，農(nóng)房具有不可替代性，相應(yīng)的稟賦效應(yīng)較大；反之，農(nóng)房的稟賦效應(yīng)較小。實(shí)際上，這同樣也是農(nóng)房的生存依賴和人格化特征在稟賦效應(yīng)上的體現(xiàn)。

圖1 農(nóng)房抵押貸款需求抑制的機(jī)理

表1 按照不同項(xiàng)目分類的農(nóng)房稟賦效應(yīng)

（5）稟賦效應(yīng)對(duì)農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款意愿具有重要影響。辦理過農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的農(nóng)戶其稟賦效應(yīng)低于沒有辦理過該業(yè)務(wù)的農(nóng)戶；肯定沒有申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款意愿的稟賦效應(yīng)最高，一般情況下沒有意愿但是特殊情況可能考慮申請(qǐng)的次之，有明確申請(qǐng)意愿的稟賦效應(yīng)最低。由此可見，稟賦效應(yīng)越大，農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的意愿越低。

五、結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

農(nóng)房的稟賦效應(yīng)不僅具有普遍性，而且具有顯著性和狀態(tài)依賴性。不同地區(qū)、年份、年齡、職業(yè)、居所等農(nóng)戶或農(nóng)房狀況下的稟賦效應(yīng)均有較大不同。稟賦效應(yīng)導(dǎo)致農(nóng)戶對(duì)農(nóng)房的主觀估價(jià)偏高，而實(shí)際農(nóng)房抵押估價(jià)結(jié)果卻往往偏低，從而產(chǎn)生巨大的估值偏差，使得農(nóng)戶在農(nóng)房抵押貸款活動(dòng)的潛在收益和風(fēng)險(xiǎn)不平衡，抑制了農(nóng)戶的貸款需求。這是造成農(nóng)房抵押貸款績效不彰的一個(gè)重要原因。

（二）相關(guān)建議

（1）弱化農(nóng)房稟賦效應(yīng)。雖然稟賦效應(yīng)是農(nóng)房等人格化財(cái)產(chǎn)固有的普遍特性，但是仍然可以通過采取適當(dāng)?shù)恼叽胧﹣砣趸r(nóng)房的稟賦效應(yīng)，從而提高農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的積極性。一方面，逐步放寬農(nóng)房和宅基地流轉(zhuǎn)的限制，賦予農(nóng)房和宅基地更多的資產(chǎn)屬性，提高農(nóng)房的可交易性；另一方面，積極發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，拓展農(nóng)民農(nóng)業(yè)以外的創(chuàng)收渠道，同時(shí)健全農(nóng)村社會(huì)保障尤其是住房保障制度，例如通過發(fā)展農(nóng)村住房租賃市場(chǎng)、城鎮(zhèn)住房保障體系逐步覆蓋農(nóng)村、第三方購買農(nóng)房抵押物后農(nóng)戶返租等形式探索農(nóng)民住房保障的多種實(shí)現(xiàn)途徑，減少農(nóng)民對(duì)農(nóng)房的生存依賴。

（2）彌合農(nóng)房估值偏差。通過完善農(nóng)房抵押估價(jià)制度，適當(dāng)彌合農(nóng)房實(shí)際評(píng)估價(jià)值與農(nóng)戶主觀價(jià)值的偏差，平衡農(nóng)戶的潛在收益和風(fēng)險(xiǎn)。第一，將宅基地使用權(quán)納入農(nóng)房抵押價(jià)值評(píng)估范圍，提高農(nóng)房整體價(jià)值；第二，盡量采用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估農(nóng)房價(jià)值，如采用成本法則應(yīng)考慮農(nóng)房社會(huì)保障等無形價(jià)值，減少農(nóng)房的價(jià)值遺漏；第三，建立健全農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善農(nóng)房價(jià)格形成機(jī)制，減少農(nóng)房價(jià)格的不確定性，使估價(jià)結(jié)果盡量符合農(nóng)房的實(shí)際價(jià)值。