房產贈與 不是想給誰就給誰

□張兆利 王曉芹

現(xiàn)實生活中，房屋的贈與行為時常發(fā)生。但是，房屋贈與有別于一般動產贈與，需要滿足特殊的條件才能達到有效贈與的目的，否則這一行為對雙方當事人都可能存在重大的法律風險。

夫妻共有房產 單方處分無效

【案例】許老漢的老伴在十幾年前因病去世，留下他和兒子、兒媳住在一套兩居室里。老人的女兒離異后再婚，很少來看望。2005年，許老漢兒子去外地打工，兒媳獨自承擔起照料公公的責任。日子久了，老漢對兒媳很是感激，決定將名下的房產贈與兒媳。為防止兒女們反對，許老漢和兒媳于2015年偷偷地簽訂了房產贈與合同。2017年7月，許老漢的兒子提出與兒媳離婚，在分割夫妻共同財產時，發(fā)現(xiàn)了房子贈與的事情。他認為，房產應為父母的共有財產，母親去世后，自己和妹妹享有對房產的繼承權。幾番折騰，許老漢的兒子、女兒將老漢和兒媳訴至法院，要求確認贈與合同無效。法院經(jīng)審理，認定兩被告簽訂的贈與合同無效。

【點評】贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。我國《物權法》第九十七條規(guī)定:“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！北景钢校A爭房產系許老漢與其妻在婚姻關系存續(xù)期間購得，應為二人的共同財產。老伴去世后，許老漢與子女作為法定繼承人，有權繼承其遺產。因各繼承人未對包括房屋在內的遺產進行析產繼承，故該房屋應為三人共同共有財產。根據(jù)上述規(guī)定，許老漢未經(jīng)子女二人同意，擅自將共有財產贈與兒媳的行為，屬于無權處分行為，故法院認定為無效。

老人愛上保姆 欲贈房產難遂愿

【案例】于老伯今年80歲，與已故老伴育有兩個女兒。2011年前妻去世后，老人通過公證把房產贈與大女兒，并辦理了過戶手續(xù)。為讓老人得到更好的照顧，女兒請來56歲的保姆魏阿姨進門，幫助照料父親的飲食起居?？墒?，本來和睦的父女情因這位保姆的到來而迅速改變。原來，魏阿姨進于老伯家一年就與老人領取了結婚證，但兩位老人的婚事遭到了女兒們的多次阻攔。無奈之下，于老伯將女兒告上法庭，請求撤銷贈與合同，將已經(jīng)過戶到女兒名下的房產改回到自己的名下。法院經(jīng)審理，認定原、被告簽訂的房產贈與合同合法有效，不能撤銷。

【點評】《合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用此規(guī)定。本案中，父女之間所簽訂的贈與合同系雙方當事人的真實意思表示，內容亦不違法，而且該合同還進行了公證并已經(jīng)辦理完畢產權登記手續(xù)，依法應當認定為有效。在這樣的情況下，于老伯要求女兒返還訟爭房屋，缺乏相應的事實與法律依據(jù)。

輕易贈人房產當心覆水難收

【案例】空巢老人老袁已年逾八旬，靠出租自己僅有的一套住房的租金來支付養(yǎng)老院的日常開銷。承租人小穎姑娘時常給老人買衣送飯，甚至在老人生病的時候墊付醫(yī)藥費。為表示感謝，2016年3月，老袁將自己的住房無償贈送給了小穎，同時簽訂了房屋贈與合同并辦理了房產過戶登記手續(xù)。3個月后，雙方又簽訂了一份遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。該協(xié)議約定，在老袁的有生之年，由小穎照顧其生活起居，養(yǎng)老送終；老袁同意在過世后將自己名下的財產遺贈給小穎。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議簽訂后，老袁漸漸覺得小穎對自己的照顧不那么盡心了，甚至開始出現(xiàn)嫌棄、虐待的跡象。今年1月，老袁將小穎告上法庭，請求確認房屋贈與合同無效，同時解除原、被告之間的遺贈扶養(yǎng)關系。法院經(jīng)審理，對原告要求確認房屋贈與合同無效的訴訟請求不予支持；準予原、被告解除遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

【點評】《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見》第一百二十八條規(guī)定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理過戶手續(xù)的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)?！北景钢校显鲇诟屑ぷ栽笇⒎课轃o償贈送給小穎，小穎也表示愿意接受，則房屋過戶即意味著贈與合同成立。至于雙方后來簽訂的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，因房屋贈與合同早已在該協(xié)議簽訂之前生效，所以即使小穎沒有盡到遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中約定的照顧老人的義務，也不存在返還房屋之說。如果老袁先不急于贈送房屋，而是在簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中明確約定在自己百年之后再贈送房屋，那么房屋產權就不會過早地輕易易主，也不會出現(xiàn)難以扭轉的被動局面了。古人常說“覆水難收”，老袁的教訓提醒人們，千萬不能為了擺脫一時的寂寞生活，而輕易地交出自己賴以生存的財物。特別在贈送房屋等高額財產之前，一定要三思而后行。（文中人物系化名）