教你如何擁有一座屬于自己的酒莊!

文、編|梁同正

自2008年中國資本首次在法國波爾多投資酒莊之后，截至上月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國資本在法國投資的酒莊已達(dá)158家。短短的10年間，中國資本在法國領(lǐng)土上遍插紅旗。而擁有一家在法國的酒莊，成為了讓許多成功的投資者蠢蠢欲動的誘惑。事實上，擁有一個帶有古堡的酒莊并非鏡花水月，如果你也動了心，怎么操作？別急，這期我們都給你梳理了。

As in 2008,the first Chateau from Bordeaux France was purchased by Chinese investor.Within 10 years,there are 158 wineries in France became Chinese.Having a beautiful Chateau with classic fortress in the heart of Bordeaux become the dreams of Chinese investors.But,I will tell you,having a Chateau inside Bordeaux is not just a Dream.

閉上眼睛想一下，在漫山遍野的葡萄園間擁有一座古堡，倚靠在中世紀(jì)的石制窗臺上眺望郁郁蔥蔥的綠茵，看葡萄園的四季變幻。窗臺邊路易十四時期的木質(zhì)圓桌上已經(jīng)放上古堡地下酒窖里陳釀多年的美酒……而擁有這一切的成本，也不過是在國內(nèi)一線城市的CBD地段買下一套3居室的價格。

聽起來很美好對不對？事實上，這并不是一個縹緲的幻想！越來越多中國投資者將目光放在了收購酒莊上。擁有一片10多公頃葡萄園，帶一座小古堡的酒莊不再是鏡花水月，而是一項確實可行的投資選擇。

但畢竟收購一間酒莊和買下一套房子存在許多不同：投資酒莊我們買下的不僅僅是一處產(chǎn)業(yè)，收購流程上也相對復(fù)雜些。但也不必過于擔(dān)心，這一篇帶你認(rèn)識收購一家酒莊需要經(jīng)歷的流程。

投資酒莊前，明確您的投資目的

首先需要明確的是，擁有一座酒莊并不容易，但也沒有想象中的困難。正如購買一輛汽車，付款，辦好手續(xù)提車就好。然而后續(xù)的一系列保養(yǎng)、維護(hù)，尤其是要掛牌運營甚至要考慮盈利和投資回報，那才是最讓人頭痛的事情。收購酒莊不同于購買一棟房子這樣的不動產(chǎn)，它是一項產(chǎn)業(yè)。能夠讓一座酒莊有效高質(zhì)地產(chǎn)出才是投資的意義所在。否則我們獲得的僅僅只是一座附帶有數(shù)十公頃花園的城堡住宅。

當(dāng)然，正如上文所說的，擁有一家酒莊的價格并不昂貴。拿目前占據(jù)酒莊投資市場90%以上份額的法國來說，一個10多公頃葡萄園附帶城堡的波爾多酒莊可能只需投入兩三百萬歐元便可輕松擁有。如果你愿意走出波爾多，選擇更南部產(chǎn)區(qū)的話，價格將會更便宜。對于許多有意投資移民的人來說，這有著莫大的吸引力。

在國外投資一家酒莊大多都沒有對投資者的國籍作出限制，有些國家如西班牙和葡萄牙為了吸引外資甚至可以開出很優(yōu)惠的投資移民政策。酒莊投資的熱門國家法國，盡管一直以來移民政策相對比較緊縮，但投資酒莊依然不失為一個相對穩(wěn)妥的投資移民選擇：葡萄酒是法國第二大支柱產(chǎn)業(yè)，相對地，各類農(nóng)業(yè)補貼也較多。根據(jù)法國管理農(nóng)業(yè)用地買賣的機構(gòu)Safer近10年來的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，波爾多、勃艮第、香檳區(qū)三大產(chǎn)區(qū)自2012年后均有明顯的增幅，日后如果希望將酒莊轉(zhuǎn)手也較為容易。相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如果你還感興趣，敬請留意我們下期的深度報道。

一次泥石流固體沖出物按照《泥石流災(zāi)害防治工程勘查規(guī)范》(DT/T 0220-2006)附錄I提供的計算公式進(jìn)行計算：

如果你希望將酒莊收購作為一個產(chǎn)業(yè)投資，優(yōu)先考慮的依然是能夠?qū)⒕魄f正常運營下去。這時候，你需要考慮的是如何轉(zhuǎn)化酒莊每年的產(chǎn)出。一般來說，每公頃葡萄園一年能夠出產(chǎn)6000瓶葡萄酒，那么一個10公頃的酒莊一年的產(chǎn)量可達(dá)6萬瓶。這些酒是用來送人、自用還是出售？自身擁有的渠道資源能夠消化掉多么大的產(chǎn)量？這些都需要在投資酒莊之前對自身的實力作真實的評估。

法國葡萄酒莊一般收購流程

1.委任一位法國政府注冊的房地產(chǎn)測量師。

2.向當(dāng)?shù)卣f交酒莊買賣申請，法國批準(zhǔn)土地交易的制度叫做SAFER。

3.貸款評估。貸款酒莊買賣須經(jīng)第三方擔(dān)保，擔(dān)保方須有長期居留權(quán)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，或委托房產(chǎn)買賣代理機構(gòu)協(xié)調(diào)解決。

4.了解所購買酒莊的庫存情況。這將是酒莊價值的一部分。

5.申請一份保險。

6.商業(yè)價值評估。

7.買賣雙方律師確認(rèn)合同，達(dá)成一致后，簽約并付款。

籌備階段

如果偶爾還需要帶公司的客戶到自家酒莊參觀度假，彰顯公司的實力，那么一座帶城堡甚至是度假設(shè)施的酒莊會是更好的選擇。盡管這樣的酒莊很符合酒莊投資者對“法式生活”的審美要求，但同時帶有古老城堡及葡萄園的酒莊相對來說比較難找。實際上，許多被命名為“Chateau”的酒莊，主體建筑往往只是一棟較大的獨棟房子，雖然裝修上通常以古典風(fēng)格為主，但外形上離我們心目中尖塔圍墻版的“古堡”相距甚遠(yuǎn)。不過這也并非沒有解決方法，佳士得拍賣行酒莊部的中國區(qū)負(fù)責(zé)人李莉娟（Lily LI）女士透露：其實有不少的投資者目前會考慮在波爾多的市郊購買一座超漂亮的城堡，而酒莊實際的生產(chǎn)部分則是深入產(chǎn)區(qū)里面。這樣打“組合牌”，一來免去了客戶參觀酒莊的舟車勞頓之苦，二來也能把更多專心釀酒的精力放在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)區(qū)的葡萄園里面。

在酒莊收購的籌備階段，主要的工作是物色符合需求的酒莊。但與普通的房產(chǎn)買賣比較類似的是，通過公開信息可以查到的待售酒莊往往性價比不高。酒莊出售的原因有很多，例如老一輩莊主退休而子女無人愿意繼任，又或者因為繼承人無法承擔(dān)高額的遺產(chǎn)稅而選擇出售產(chǎn)業(yè)等。在波爾多，因為繼承問題而導(dǎo)致出售的家族酒莊占了大多數(shù)。對于這樣的酒莊來說，他們并不是因為經(jīng)營不善而導(dǎo)致出售。所以他們往往傾向于低調(diào)處理酒莊的轉(zhuǎn)讓信息，交由專業(yè)的酒莊中介機構(gòu)私下物色新的投資人，以免影響現(xiàn)有的銷售渠道。據(jù)李莉娟介紹：目前大多數(shù)在公開渠道能夠看到的酒莊出售信息往往屬于資不抵債，瀕臨破產(chǎn)的低價值酒莊。

除了酒莊中介手中擁有更優(yōu)質(zhì)的資源外，在異國收購酒莊時往往還面臨著語言不通，不懂當(dāng)?shù)胤杉岸悇?wù)等難題。所以在收購酒莊的籌備階段，如果能夠物色到一家靠譜的中介可以讓整個收購流程變得省心許多。

如果你是拍賣行的高凈值客戶，那么選擇一站式服務(wù)的具備酒莊交易資質(zhì)的拍賣行將會讓你整個收購流程變得輕松不少。如目前已經(jīng)主理過數(shù)十家酒莊交易的佳士得拍賣行酒莊部，提供了從待售酒莊資源到收購后一系列的代理招聘、管理等的中英法多語種服務(wù)。此外，中介服務(wù)公司的專家團(tuán)隊在酒莊收購過程中將會讓你避免不必要的彎路和掉坑風(fēng)險。如WI&NE就是這樣一支由葡萄種植和葡萄酒釀造領(lǐng)域?qū)I(yè)人士組成的顧問專家協(xié)會。對于想要保證收購的酒莊能夠有效優(yōu)質(zhì)產(chǎn)出葡萄酒的投資者來說，這樣的顧問協(xié)會將起到保駕護(hù)航的作用。

在與中介溝通選定2-3家待售的酒莊后，投資者需要書面的投資方案，附帶上收購時間表遞交給法國大使館申請投資者簽證（對于法國酒莊收購來說）。在整個收購流程里面，投資者可能需要計劃多次前往法國實地考察。WI&NE主席董大偉建議去法國實地考察的最好時機是春天。因為法國的年度審計通常在3月份完成。有助于你更好地了解酒莊的業(yè)績。當(dāng)然也可在夏季或任何時候去看酒莊，但這些時間過去考察只能用截至去年年底的財政數(shù)據(jù)判斷酒莊的經(jīng)營情況。

實施階段

酒莊考察及出價，確定獨家限期

在拿到投資簽證或者商務(wù)簽證之后，投資者及其團(tuán)隊需要在法國呆上一周的時間，在此期間，投資者及其團(tuán)隊需要完成以下任務(wù)：

· 參觀待售的酒莊，與團(tuán)隊商討感受。

· 選定或者繼續(xù)參觀1-2個酒莊。

· 與不同領(lǐng)域的專家會面，聽取專家分析意見。

· 簽署求購意向書，確定獨家期限。

在這一階段，買家可以在根據(jù)中介的專業(yè)意見指導(dǎo)下完成對酒莊的出價，并簽署求購意向書。買家的出價包括兩方面：凈負(fù)債所有者資產(chǎn)，以及葡萄酒庫存和種植預(yù)付款。買家的出價需要符合市場價格，要按照葡萄地價格、建筑物實況、葡萄園風(fēng)土的品質(zhì)和葡萄酒的市場售價等因素綜合考慮。而對于賣家來說，購買者的出價是談判能夠繼續(xù)進(jìn)行的前提。在買賣雙方對出價達(dá)成一致并表達(dá)繼續(xù)進(jìn)行項目的意愿后，便可以讓專業(yè)律師介入，按照待售酒莊所有的具體內(nèi)容起草一份求購意向書。

在買家簽署求購意向書后，買家還需要向賣家確定獨家期限。獨家期限的意思是買家向賣家提出排除其他購買者的期限。獨家期限通常為2個月，而且往往無法延長。在獨家期限內(nèi)，買家需要盡快完成對待售酒莊的所有問價的審計估價工作，并完成盡職調(diào)查。

專家介入審計及估價

因為獨家期限僅有兩個月的時間，所以買家需要盡快書面委托各領(lǐng)域的專家對待售酒莊進(jìn)行審計工作。這里面會涉及專業(yè)會計師、法律顧問、土地測量專家、建筑師、獲法庭認(rèn)可的葡萄酒經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人士，圍繞對酒莊葡萄園、酒莊城堡和酒窖的工程費用、各類投資的預(yù)算等展開審計和估價工作。在審計估價環(huán)節(jié)完成后，投資者便可以通過專家的分析更好地理解酒莊的整體狀況和購買內(nèi)容。這一步也許是酒莊收購整個流程里面十分繁瑣，但也是相當(dāng)重要的一環(huán)，而且花費不菲。按照李莉娟女士提供的資料，可以看出酒莊收購過程中的支付給各類專家的費用可以占到收購酒莊總體費用的13%-15%。

但這一步是值得的，收到審計結(jié)果后投資者便可以明白自己購買的是什么，如何購買，如何在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)允許的情況下建立或者保持何種法律架構(gòu)。另外很重要的是，投資者也需要知道在原產(chǎn)國所需要吸收哪部分市場。如果賣方無法提供相應(yīng)信息，則需要會計專家上場提供經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算、資金圖表等。并將這些預(yù)算與酒莊目前的實際經(jīng)營聯(lián)系起來。

起草初步出售承諾書，交付訂金

如果上述流程都沒問題，那么便來到了對于買家來說至關(guān)重要的一步：準(zhǔn)備初步出售承諾書。

事實上，早在審計階段，審計專家已經(jīng)會確定初步出售承諾書里面所有終止收購的先決條件。但買方依然需要確保他即將購買的和所向他展示的是一致的。如果買方對審計結(jié)果有異議，就必須毫不猶豫地請另外的專家介入，當(dāng)然費用就得自己掏荷包了。不過一旦起草了初步出售承諾書后，買家應(yīng)該說對投資已經(jīng)能夠足夠放心了。這里將會涉及收購酒莊的第一筆轉(zhuǎn)賬，通常為整體收購金額的10%作為訂金。10%的訂金是確認(rèn)買家的收購意圖，通常只會比10%更多，很少低于這個數(shù)值。另外，初步出售承諾書還需要制作一份法庭認(rèn)可的中文翻譯，這對買家理解整個采購流程很有幫助。

簽署最終收購協(xié)議，交付尾款成為莊主

其實來到這里，已經(jīng)離擁有一家酒莊十分接近了。在買家向賣家的銀行賬戶轉(zhuǎn)入10%的訂金后，雙方律師或公證人在獲得雙方首肯，便需要刪除上文提到的審計階段所列的終止收購的先決條件，并起草最終收購協(xié)議。當(dāng)然，只有在剩余的90%尾款到達(dá)賣家的銀行賬戶后，整個交易流程才算完結(jié)。買賣雙方的顧問將會商定一個適合雙方的時間來簽署最終收購協(xié)議。從起草最終收購協(xié)議到最終簽字，往往需要等待2-4個月，甚至更長的時間。

在最終收購協(xié)議上簽上自己的大名后，你就可以打開藏在酒窖里已久的香檳，慶祝一下自己成為一間酒莊的主人啦！

管理階段

希望上面所介紹的酒莊收購流程沒有讓你暈頭，事實上在籌備階段考察酒莊、在實施階段完成出價、審計估價，再到簽署初步出售承諾書，和最后一步簽署最終收購協(xié)議，整個流程里中介可以說完成了90%的工作，剩下交給投資者的工作更多是做決策及付款。然而實際上收購后如何讓一家酒莊有生命力地運作起來才是關(guān)鍵。

通常來說，大多選擇收購酒莊的投資者，酒莊只是其中一項業(yè)務(wù)。他們往往沒有足夠的時間和精力花費在酒莊的日常事務(wù)上。于是保留原來酒莊的團(tuán)隊，并派駐一名中方代表作為雙方溝通橋梁成為了大多數(shù)投資者的選項。但對于有意要按照自己想法經(jīng)營一家酒莊的投資者來說，如何搭建一支屬于自己的技術(shù)團(tuán)隊依然需要花費不少心思。

在為本期專題查找各類資料時，常見到哪家中國投資者收購的酒莊邀請了諸如米歇爾·羅蘭（Michel Rolland）或者其他著名釀酒師加盟擔(dān)任顧問的消息。原本以為只要肯投入資金什么大咖請不到？但是在閱讀了董大偉先生所寫的《波爾多概況》一文里面，才發(fā)現(xiàn)請動這些釀酒界的明星大咖做顧問，可得向其展示你對酒莊雄心勃勃的計劃。這份計劃應(yīng)該是獨一無二，且在時間和想法方面都要有創(chuàng)新之處，否則依然會被這些大咖無情拒絕。其實細(xì)想也是，畢竟像這樣有名氣的釀酒師不乏名莊的邀約。如果沒法有打動他們的計劃，金錢起到的作用也許沒有我們想象中的大。

相對要邀約明星釀酒師作為顧問，搭建自己的團(tuán)隊所涉及的招聘問題要容易解決得多。這部分可以繼續(xù)交給中介公司代勞。很讓人感嘆的是，2008年中國資本才第一次投資法國波爾多的酒莊。而短短10年后，如WI&NE及佳士得拍賣行酒莊部等酒莊收購服務(wù)公司已經(jīng)可以提供從酒莊收購到后續(xù)運營的“售后”一條龍服務(wù)。如管中規(guī)豹，從這里可看出，中國投資者在境外收購酒莊，真的已經(jīng)成為一個產(chǎn)業(yè)了。

由于篇幅所限，本期的專題只能先概括性地為有意投資酒莊的讀者介紹酒莊收購的一般流程。涉及酒莊收購中法律及稅務(wù)的處理未能詳細(xì)提及，包括不同的地價，以及大家更關(guān)心的收購流程中的決策問題我們將會在下一期進(jìn)行更深度的分享。想要投資不掉坑，或者少走彎路？想要了解更多法國以外的酒莊投資故事分享？別急，我們下一期更多干貨為你們奉上！敬請期待。