穗深兩市房價(jià)差異成因分析

◎閆瑞娜 朱瑩

廣州與深圳同是一線城市，同處珠三角，但近年來，住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的差異，廣州房價(jià)大幅低于深圳，2017年12月廣州新建商品住宅銷售均價(jià)為17177元/平方米，深圳為54256元/平方米。本文以穗深兩市近年來的新建商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)為出發(fā)點(diǎn)，分別從城市發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)等視角切入，對兩市房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響因素進(jìn)行對比，以期對兩市住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)較大差異的原因作出分析。

穗深兩市房價(jià)與城市異同對比

1.穗深兩市新建商品住宅價(jià)格對比

（1）廣州均價(jià)低于深圳。住建部門數(shù)據(jù)顯示：2012-2017年間，廣州新建商品住宅銷售均價(jià)保持在10000-18000元/平方米區(qū)間，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢；而深圳新建商品住宅銷售均價(jià)在16000-62000元/平方米區(qū)間高位震蕩運(yùn)行，呈“平穩(wěn)-快速拉升-小幅回落”走勢。自2012年來，深圳新建商品住宅銷售均價(jià)波動大致可分為三個階段：第一階段是2012-2014年10月，均價(jià)在16000-24000元/平方米區(qū)間平穩(wěn)運(yùn)行；第二階段是2014年11月-2016年10月，均價(jià)在25000-62000元/平方米區(qū)間運(yùn)行，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢；第三階段是2016年11月-2017年12月均價(jià)在54000-55000元/平方米區(qū)間平穩(wěn)運(yùn)行，較上一階段有所回落。對比穗深兩市新建商品住宅銷售均價(jià)看出，2014年10月開始兩地市場出現(xiàn)分化，廣州繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲，而深圳快速沖高（見圖1）。

（2）價(jià)格指數(shù)趨勢一致，廣州波幅小于深圳。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)看，穗深兩地新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)的上升趨勢保持一致，但自2015年起深圳指數(shù)波幅變大，廣州波動小于深圳（見圖2）。

圖2 2010年1月-2017年12月穗深新建商品住宅銷售價(jià)格同比指數(shù)

在2010-2014年9月期間，穗深新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)走勢基本一致，波動區(qū)間為97%-123%。2014年9月開始兩地同比指數(shù)出現(xiàn)波動分化。深圳在2014年10月開始出現(xiàn)了6個月的下降，2015年2月探底至98.6%，隨后出現(xiàn)降幅收窄，2015年4月轉(zhuǎn)降為升，并開始快速大幅度上升，在2016年4月拉升至163.4%的峰值，之后漲幅快速收窄，2017年8月由升轉(zhuǎn)降，短短的36個月內(nèi)發(fā)生了“微降-急升-急降”的劇烈波動。

廣州在2014年9月后出現(xiàn)了連續(xù)11個月的下降，2015年3月降至93.5%，2015年8月出現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升，經(jīng)歷17個月后到達(dá)124.3%的峰值，隨后同樣漲幅收窄，2017年12月收窄至105.5%，但與深圳不同的是，目前尚未出現(xiàn)同比指數(shù)再次下降的情況。

2.政策影響短期價(jià)格，城市差異影響長期價(jià)格

（1）從綜合均價(jià)以及指數(shù)方面分析，從短期看，廣州市場在波動上有“周期長，波動小”的特點(diǎn)，而深圳則出現(xiàn)較為劇烈波動，呈“周期短，波動大”的特點(diǎn)；從長期看，穗深兩地保持相同節(jié)奏波動，但廣州均價(jià)大幅低于深圳。

（2）從差異原因上看，短期市場波動主要受到政策因素影響。從2010年“國五條”開始，我國實(shí)行全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一線城市房價(jià)走勢波動保持一致，至2014年3月，由于一線城市房地產(chǎn)市場供需兩旺，而二三線城市去庫存壓力增大，國務(wù)院提出“因城施策，分類調(diào)控”的房地產(chǎn)市場調(diào)控總體要求，各地結(jié)合實(shí)際開始實(shí)施差異化調(diào)控，各地房地產(chǎn)市場從2014年第四季度開始出現(xiàn)分化，尤其商品住宅市場分化表現(xiàn)明顯。穗深前期的同步趨勢也出現(xiàn)了分化。長期來看，穗深房價(jià)的差異與兩個城市在發(fā)展背景、面積、城市定位、發(fā)展規(guī)模和速度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)及金融政策等方面的差異有關(guān)。

兩市房價(jià)差異成因淺析

1.發(fā)展背景對比

（1）廣州“老城擴(kuò)張”，深圳“新城崛起”。從城市歷史角度看，廣州具有2200多年的悠久歷史，一直都是華南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育與文化中心，也是我國對外貿(mào)易的重要港口城市。相對比之下，深圳特區(qū)建立從1979年改革開放開始，至今不到40年時間，依托特區(qū)政策優(yōu)勢，社會經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展。

兩地歷史背景存在較大差異，對房地產(chǎn)市場的影響明顯。廣州的城市規(guī)劃順應(yīng)其原有的歷史發(fā)展規(guī)律和資源分布位置，自西向東、自北向南逐步推進(jìn)，城市規(guī)劃需要考慮更多“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊改造”項(xiàng)目，較多的歷史“包袱”區(qū)域性地滯緩房地產(chǎn)市場發(fā)展。深圳在城市規(guī)劃上主要以原特區(qū)內(nèi)為中心，逐漸向外圍東西北部拓展，多個區(qū)域中心同步發(fā)展，城市更新速度更快，有利于房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張。

（2）廣州行政區(qū)域面積是深圳的3.7倍，住宅市場供應(yīng)量遠(yuǎn)大于深圳。廣州行政區(qū)域面積7434平方公里，深圳行政區(qū)域面積1997平方公里，廣州的面積是深圳的3.7倍，且廣州處在珠江口，北拓面積充裕，而深圳沿海狹長分布，區(qū)域面積決定房地產(chǎn)市場發(fā)展的總量較廣州少得多。

歷年住宅竣工面積也相差甚遠(yuǎn)，廣州住宅市場供應(yīng)量遠(yuǎn)大于深圳。從住宅竣工面積看，近年來廣州住宅市場竣工面積是深圳的3-5倍（見圖3），且深圳住宅竣工面積呈下降態(tài)勢，反映出深圳新建住宅供應(yīng)減少的趨勢。

圖3 2005-2016年穗深房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積

（3）深圳海港優(yōu)勢明顯。穗深兩市都處在改革開放的前沿地區(qū)，廣州素有“南大門”之稱，對外貿(mào)易發(fā)達(dá)；深圳更多地利用毗鄰香港以及海港口岸優(yōu)勢，大力發(fā)展對外貿(mào)易。從貨物進(jìn)出口貿(mào)易總額對比看，深圳貨物進(jìn)出口貿(mào)易總額遠(yuǎn)高于廣州，是廣州的3-4倍（見圖4）。同時，由于深港兩地居民的通關(guān)日益便捷，不少香港人也選擇在房價(jià)相對較低的深圳置業(yè)，深圳房地產(chǎn)市場除了滿足本地需求外，還承接了一部分香港的外溢需求，從而進(jìn)一步拉升深圳的房價(jià)。

圖4 2010-2016年穗深貨物進(jìn)出口總額

2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比

（1）兩市經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)，廣州增速和人均產(chǎn)值低于深圳。穗深兩市同為一線城市，經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)，2015年以前廣州地區(qū)生產(chǎn)總值稍高，2016年深圳首超廣州，2016年廣州地區(qū)生產(chǎn)總值為19805.4億元，深圳為20078.6億元（2016年起，地區(qū)生產(chǎn)總值為將研發(fā)支出納入核算后數(shù)據(jù)）。

從三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢看，穗深兩市均有第二產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升的趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。廣州第一產(chǎn)業(yè)比重約1%，第二產(chǎn)業(yè)比重約30%，第三產(chǎn)業(yè)比重約70%；深圳第一產(chǎn)業(yè)比重近乎為零，第二產(chǎn)業(yè)比重約40%，第三產(chǎn)業(yè)比重最大，約60%，第三產(chǎn)業(yè)的比重反映出廣州的服務(wù)業(yè)更為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)輻射力更強(qiáng)。

從增速上看，深圳表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。2010年以來，僅2012年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值增速低于廣州，其他年份增速均高于廣州。從人均地區(qū)生產(chǎn)總值看，廣州稍低，是深圳的84.8%（見表1）。

（2）廣州傳統(tǒng)行業(yè)比重大，深圳支柱產(chǎn)業(yè)附加值高。2016年穗深兩地增加值排名前三的行業(yè)相同，均為工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，其中工業(yè)和金融業(yè)兩個行業(yè)，廣州的產(chǎn)值小于深圳；而作為千年商都的廣州在批發(fā)和零售業(yè)上強(qiáng)于深圳（見表2）。

表2 2016年穗深增加值前三行業(yè)

穗深兩地工業(yè)產(chǎn)業(yè)差異明顯，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)占了深圳工業(yè)“半壁江山”，此外電氣機(jī)械及器材制造業(yè)較強(qiáng)勁，文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)較突出，而廣州則集中在工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)上。

在支柱產(chǎn)業(yè)方面，汽車制造業(yè)、電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)三個支柱產(chǎn)業(yè)撐起了廣州工業(yè)半邊天。深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)分別是金融業(yè)、物流業(yè)、文化業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)中則表現(xiàn)為計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)獨(dú)占鰲頭，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的六成。廣州的支柱產(chǎn)業(yè)主要集中在傳統(tǒng)行業(yè)，而深圳則集中在附加值更高的產(chǎn)業(yè)（見表3）。

表1 2010-2016年穗深地區(qū)生產(chǎn)總值及相關(guān)指標(biāo)

（3）房地產(chǎn)行業(yè)增加值相當(dāng)。穗深兩地房地產(chǎn)行業(yè)增加值均保持上升趨勢，廣州在2010年、2011年、2013年和2014年高于深圳（見表4）。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，反映了房地產(chǎn)市場的開放和繁榮，帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈的活躍，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.人口結(jié)構(gòu)對比

（1）深圳平均人口密度是廣州的3倍。穗深兩市常住人口均在千萬以上。2016年，廣州常住人口1404.4萬，深圳常住人口1190.8萬。從常住人口密度上看，深圳平均人口密度是廣州的3倍。自2010年開始，深圳人口密度保持在5000人/平方公里以上水平，廣州人口密度僅有1700-1900人/平方公里水平（見表5）。廣州人口密度平均值較低，主要是由于分布結(jié)構(gòu)不均衡導(dǎo)致，中心城區(qū)地狹人稠，外圍地區(qū)地廣人疏。其中，廣州越秀、荔灣、海珠與天河四個核心城區(qū)以占全市3.8%的面積聚集全市近四成（38.1%）的常住人口，其中人口最密集的為越秀區(qū)，人口密度達(dá)到了34352人/平方公里。增城、從化兩個區(qū)的人口密度較低，僅為709人/平方公里和322人/平方公里。人口密度高低直接影響住宅市場需求大小，人口密度高的地區(qū)市場需求集中，住宅價(jià)格上升快。

（2）廣州人口出生率低于深圳。2010年以來，廣州戶籍人口出生率在10‰-18‰之間，而深圳戶籍人口出生率在14‰-23‰之間（見表6）。出生率高，對房地產(chǎn)市場的新增需求量大，人口流入產(chǎn)生集聚效應(yīng)，對房地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)生新的需求。

（3）廣州人口結(jié)構(gòu)偏老齡化。從人口自然增長率上看，廣州低于深圳，廣州人口自然增長率在10‰左右，而深圳則在20‰左右（見表7）；從小學(xué)生在校人數(shù)增幅看，廣州的小學(xué)生在校人數(shù)雖在絕對值上高于深圳，但遞增速度遠(yuǎn)小于深圳（見表8），與住宅銷售價(jià)格增幅保持相同趨勢。

此外，廣州人口結(jié)構(gòu)偏老齡化。根據(jù)2015年全國1%人口抽樣調(diào)查推算的常住人口主要數(shù)據(jù)，2015年末，廣州65歲及以上人口為106.6萬人，占7.9%。按國際通用年齡結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)衡量，廣州老年人口比重（7.9%）比老齡化社會國際標(biāo)準(zhǔn)（7%）高0.9個百分點(diǎn)，廣州常住人口年齡結(jié)構(gòu)處于“老年型”時期。而深圳常住人口中， 65歲及以上人口為38.4萬人，占3.4%。老年人口比重（3.4%）比老齡化社會國際標(biāo)準(zhǔn)（7%）低3.6個百分點(diǎn)，深圳常住人口年齡結(jié)構(gòu)處于“年輕型”時期。相對年輕的“深圳人”比“廣州人”有更迫切的購房需要（見表9）。

表3 2016年穗深規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值前三行業(yè)

表4 2010-2016年穗深房地產(chǎn)行業(yè)增加值單位：億元

表5 2010-2016年穗深常住人口密度單位：人/平方公里

表6 2010-2016年穗深戶籍人口出生率單位：‰

表7 2010-2016年穗深人口自然增長率單位：‰

表8 2010-2016年穗深小學(xué)生在校人數(shù)及增長率單位：人、%

表9 穗深年齡結(jié)構(gòu)類型與變化單位：人、%

結(jié)論和建議

1.結(jié)論

總體來看，房地產(chǎn)市場的供需情況決定了穗深兩市房價(jià)的異同。

（1）從供給側(cè)來看，一方面廣州行政區(qū)域面積是深圳的3.7倍，可供用地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于深圳；另一方面廣州作為千年商都，老城區(qū)建筑已定型，城市新建住宅主要向郊區(qū)發(fā)展，廣州北部、東部和南部郊區(qū)分別有較廣闊的發(fā)展空間；郊區(qū)相對較低的房價(jià)必然會拉低全市的平均價(jià)。

（2）從需求側(cè)來看，一方面深圳人口密度是廣州的3倍，出生率也大于廣州，人口結(jié)構(gòu)更加年輕化，且毗鄰香港均造成了深圳對房產(chǎn)需求量更大。另一方面，雖然兩市平均居民可支配收入相近，但深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對高端，高端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對應(yīng)的從業(yè)者的收入也較高，他們對房地產(chǎn)有更強(qiáng)的購買力。

（3）供需影響房價(jià)，一般來說，城市越發(fā)達(dá)，房價(jià)越高，但高房價(jià)也給居民和企業(yè)帶來沉重的負(fù)擔(dān)。對于居民和企業(yè)來說，城市的發(fā)達(dá)和高房價(jià)并非一個最優(yōu)的狀態(tài)，城市的進(jìn)步和房價(jià)的平穩(wěn)共贏更有助于對人才的吸引、城市的長期發(fā)展以及居民幸福感的提升。

2.建議

（1）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加居民收入。進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端制造業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重；創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，加大公共服務(wù)資源配置的專業(yè)化，增強(qiáng)城市競爭力，提高企業(yè)產(chǎn)值，助力從業(yè)者收入增加，從而提高居民對房產(chǎn)的購買力。

（2）發(fā)揮軌道交通優(yōu)勢，增加供給。軌道交通是改善城市交通的最佳利器，穗深兩地已經(jīng)擁有較為完善的地鐵系統(tǒng)，并仍在加速發(fā)展。在增加房地產(chǎn)供應(yīng)方面，軌道交通功不可沒，應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮軌道交通優(yōu)勢，進(jìn)一步完善路網(wǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，減少居民出行成本，增加交通便利，讓城市變“小”，從而增加房地產(chǎn)的總供給。

■巢燕三春 王全福/攝

（3）規(guī)范房地產(chǎn)市場要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，持續(xù)不斷開展房地產(chǎn)市場秩序檢查，保持對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的高壓態(tài)勢，改善房地產(chǎn)市場供給，抑制投機(jī)性需求。

（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居。在穗深等一線城市高企的房價(jià)和目前嚴(yán)格的限購措施下，針對尚無購買力和尚未具有購房資格的居民，政府應(yīng)主導(dǎo)大力發(fā)展租賃市場，實(shí)現(xiàn)居民住有所居。進(jìn)一步發(fā)展住房租賃企業(yè)、完善住房租賃支持政策、組建和發(fā)展住房租賃平臺，集中力量解決市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、住房租賃信息不對稱、中介服務(wù)不規(guī)范、租賃體系不完善以及租賃監(jiān)管點(diǎn)多面廣難度大等問題。