房“租”不炒有多難

陸涵之

租房子這件事從來沒有像最近一段時間這樣，如此牽動人心。

8月初，網(wǎng)民“xianpian”在某論壇發(fā)布一則帖子，講述他計劃出租自己位于北京天通苑的一套三居房源時，引來自如、蛋殼等中介平臺抬價哄搶。

經(jīng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵，這個帖子引起巨大關(guān)注，不少房東和“北漂”房客紛紛吐槽自己的類似遭遇，指責(zé)長租公寓中介平臺推高了房租。

此后，我愛我家原副總裁胡景暉等行業(yè)人士也“看不下去”了，自曝資本如何涌入市場，中介平臺如何區(qū)域控盤，抬高房租。

隨著事件升溫，相關(guān)政府部門開始介入。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談蛋殼、自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

8月19日，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)承諾不漲租金，且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

8月21日，北京市住建委發(fā)布消息，將加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配。預(yù)計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。

隨后，北京市住建委會同相關(guān)部門，依托12345政府服務(wù)熱線，開通了打擊“黑中介”投訴舉報熱線，針對群眾投訴舉報的相關(guān)問題迅速行動，對涉嫌存在違法違規(guī)問題的北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司等23家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了查處。

由一則網(wǎng)帖作為導(dǎo)火索，一線城市一直被廣為詬病的租房難、黑中介、“房租暴漲”等問題，終于被各方“攜手”拔出，集中而正式地擺在了公眾和城市治理者的面前。

長租公寓“原罪”

8月初以來輿論風(fēng)暴中，各方爭議的一個核心主體，是最近幾年出現(xiàn)的新型房屋租賃產(chǎn)品——長租公寓。它被認(rèn)為是幫助中介搖身一變成房東，“空手套白狼”、肆意抬價的“元兇”。

如果從客觀的市場發(fā)展過程來看，長租公寓的模式本身并非“原罪”，它的出現(xiàn)和火爆有其必然性。

長期以來，房屋租賃市場一直存在種種亂象：虛假房源、問題房源、糾紛定責(zé)、招租承租……房客的體驗之差不必多說，對于房東而言，即使掛到中介處，房源未能出租、形成空置的情況也時常發(fā)生。

“代理經(jīng)租”模式，也由此應(yīng)運而生。

何為“代理經(jīng)租”？上海市房屋管理局市場監(jiān)管處副處長劉紀(jì)說，過去租賃市場以自然人出租為主。近年來，市場涌現(xiàn)了例如自如、蛋殼等代理經(jīng)營出租的機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于租客和房東之間的“第三方”，與租賃房源房東簽訂長期合約，經(jīng)裝修改造后重新開放給租客，通過市場之手，緩解租賃市場長期存在的糾紛。

對于個人房東而言，分散式公寓中介平臺的出現(xiàn)，解決了房源出租不穩(wěn)定、難管理的問題，免除了閑置、與房客產(chǎn)生糾紛等煩惱。

更讓房東動心的是，在這一租賃模式中，中介平臺會提供各類保障。與某中介平臺簽了3年租約的房東李女士（化名）告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，中介托管會購買房屋險，出現(xiàn)危險事故會由保險公司理賠。

同時，平臺會進(jìn)行房屋維護(hù)。李女士說，各平臺雖然會抬價，但本質(zhì)上價格相近，而對房屋的維護(hù)程度是她考慮的關(guān)鍵之一。她選擇的中介平臺當(dāng)初報價時并不是幾家中的最高價，但是他們每個月都會安排人員打掃，做好房屋的基本維護(hù)。這讓她很是滿意。

當(dāng)然，這類中介平臺在提供高回報和代管服務(wù)的同時，對房東和房源也會給出相對更苛刻的條件——比如房屋改造和違約金。

一位在北京中關(guān)村地區(qū)有一套二居房源的房東說，從他與各個平臺商討經(jīng)歷看，部分平臺會硬性要求房東打隔斷，也有一些平臺會讓房東自己選擇，但如果愿意打隔斷，中介會提高租金。

一旦房東提前收房造成違約，高額違約金也與傳統(tǒng)的C2C（房東對租戶）模式有較大差別。李女士說，中介和她的約定是，中途違約除了需要交兩個月違約金，還得加上平臺裝修的費用折算。

例如租期到一半時違約，需要賠償裝修費用的一半。同時，有的情況下給租客賠付的違約金也要由房東負(fù)責(zé)。種種費用相加，代價不小。李女士認(rèn)為，這導(dǎo)致很多房東如果要賣房，寧愿選擇帶著租約賣給下家也不會選擇違約。

零和游戲

不過，即使簽約條件苛刻，因為存在諸多便利和穩(wěn)定收益，不少房東還是愿意將房源交給運營長租公寓的中介平臺。

這也成了本次輿論矛頭轉(zhuǎn)向長租公寓中介平臺的突破口，在不少人看來，因為有外部資金支持，中介大規(guī)模抬價收房，實現(xiàn)區(qū)域控盤，掌握定價權(quán)，造成整體房租大幅度上漲。

今年1月，自如獲得了一筆40億元人民幣的A輪融資，隨后蛋殼也收獲了兩輪共計1.7億美元的融資。手握大量現(xiàn)金的平臺，展開了房源爭奪戰(zhàn)，抬價就是方式之一。

這種競爭手段，的確在一定程度上推高了部分熱點城市和區(qū)域的房租價格。中原地產(chǎn)分析師張大偉說，當(dāng)前北京大量房源被中介改造成公寓再出租，以二房東身份獲得差價。中介資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《財經(jīng)國家周刊》記者說，租賃平臺爭奪房源的行為，其實是背后的資本在發(fā)揮力量，本質(zhì)是一種合理的市場競爭。但是此類房源競爭，最終導(dǎo)致房源收購成本上升，引發(fā)房租上升。

而且如果考慮到房源的裝修成本，以及其他盈利內(nèi)容，租金上升會更快，進(jìn)而使得房客的壓力更大。

值得注意的是，長租公寓靠競價爭奪房源的行為，與燒錢換流量的互聯(lián)網(wǎng)思維類似，在戰(zhàn)場上殺敵一千自損八百，既毀了行業(yè)，最終傷的也包括自己。

去年10月，自如CEO熊林就曾表示“談盈利還尚早”。胡景暉此前更是向媒體表示，除了我愛我家旗下的“相寓”，市場上其他（長租公寓）企業(yè)都沒有盈利。

至于房東，會在長租公寓助推的房租上漲中大賺一筆嗎？也不盡然。

李女士透露，這類中介平臺3年起簽，如果中介提出的價格較高，則需要簽5年。同時，平臺每年會上漲3%的租金價格。

但時間線如果放長，房東實際收益并不如預(yù)想。由于簽約至少3年，每年3%的上漲比例，完全跟不上北京地區(qū)的房租上漲趨勢。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去一年北京、深圳的整租租金出現(xiàn)顯著上升，同比分別上漲了15.5%和16.1%。

具體到一些熱門小區(qū)數(shù)據(jù)更為驚人。比如過去一年，北京天通苑東二區(qū)一套二居室的租金上漲高達(dá)39%，芳群園四區(qū)二居室的租金上漲幅度約為30%。

房租還會怎么漲

事實上，除了一些長租公寓可能存在的搶房源推高房租問題，今年房租上漲較快，還與整體市場變化有關(guān)。

在給本刊記者提供的一份分析報告里，中信證券研究員陳聰和張全國認(rèn)為，熱點城市房租上漲有以下幾點原因。

首先，房租跟隨房價進(jìn)行了一波補漲。2017年以前，熱點城市的租金上漲并不快，但房價上漲幅度較大。同時，當(dāng)前核心城市的租金回報率仍然不到2%，非核心城市的租金回報率更高一些。這既說明當(dāng)前的房價還包含了保值增值的預(yù)期，也部分解釋了此前核心城市租金的上漲。

其次，市場對新增供給尚未形成有效需求。2017年以來，北京、上海等地方供應(yīng)了一些只租不售的土地，北京去年住宅類用地的總供應(yīng)并不少。不過，各地在2017年的新增供應(yīng)尚未轉(zhuǎn)化為有效需求。

再次，北京去年年底開展的整治群租等舉措帶來的供應(yīng)規(guī)范化，也階段性帶來房屋供給下降。

最后，樓市的限價政策以及消費升級帶來了新需求。以限價為核心的政策，可能使得一部分存在購房意愿的居民開始觀望。這些居民往往具備一定的消費能力，對品質(zhì)居住有一定的訴求，暫時不買房，可能會加大全社會對租賃房的需求。

那么，在市場供給、結(jié)構(gòu)性需求上漲以及部分中介推波助瀾下，房租還會上漲到什么程度？

近期在監(jiān)管部門出手后，自如、蛋殼等中介紛紛表明不會推動房租上漲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于目前對長租公寓企業(yè)的租金監(jiān)管較為嚴(yán)厲，近期租金會相對穩(wěn)定。

不過，這也不意味著房租會下跌。部分長租公寓項目拿房、裝修等成本較高，盈利是企業(yè)的本質(zhì)需求，期待租金下跌并不實際。

在他看來，后續(xù)如有部分公寓租金下跌，也是該區(qū)域?qū)嶋H租賃需求的體現(xiàn)。一旦某區(qū)域租賃需求較少，中介布局成本又較高，就會對企業(yè)發(fā)展造成威脅。

而大多數(shù)情況下，中介機(jī)構(gòu)不會主動下調(diào)房租，因此后續(xù)需要相關(guān)部門積極監(jiān)管。第一是房源收購環(huán)節(jié)需要監(jiān)管，部分不合規(guī)的房源不能進(jìn)入到租賃市場中，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房等。第二是管控租金，部分收購成本過高的房源應(yīng)當(dāng)進(jìn)行管控，防范收購時出現(xiàn)加價現(xiàn)象。

從長效機(jī)制來說，租賃市場需要做的一個最基礎(chǔ)的工作，就是實現(xiàn)租賃平臺的“聯(lián)網(wǎng)”。

“很多地方此類平臺魚龍混雜，如果建立一個官方統(tǒng)一的平臺，同時房源信息允許中介機(jī)構(gòu)錄入，可以形成一個相對公開透明的租賃市場?！眹?yán)躍進(jìn)說。