我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度思考

袁如嬌

（100089 中央民族大學(xué) 北京）

一、我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)狀

住宅是每個(gè)公民的基本財(cái)產(chǎn)，對于大多數(shù)人來說，住宅是個(gè)人生活、隱私、休息等重要功能集于一體的私人場所。住宅存在的前提是土地，二者有著密不可分的關(guān)系，并且土地作為一種不可再生的資源，其在價(jià)值上有著不斷增值的自然屬性。我國《土地管理法》第八條明確規(guī)定：“城市建設(shè)用地的土地屬于國家所有[1]。”人們在商品房交易中買賣的只是住宅的使用權(quán)而不是所有權(quán)，并且在土地使用年限到期時(shí)國家可以根據(jù)需要收回土地的使用權(quán)。而不同使用類型的土地使用權(quán)期限是不一致的，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年[2]?！泵恳粔K土地的使用年限，由政府和土地使用者在不同類型的土地的最高年限內(nèi)自由約定。

2009年我國青島出現(xiàn)了城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的第一個(gè)案例。溫州一位市民在青島購買了一套二手房，在她辦理房產(chǎn)過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套住宅的土地使用年限僅僅只有20年，因其土地使用權(quán)到期而無法辦理房產(chǎn)證。過戶需要補(bǔ)繳土地使用款，補(bǔ)繳款數(shù)額幾乎達(dá)到房屋總價(jià)值的一半。高額的補(bǔ)繳款使建設(shè)用地使用權(quán)制度的缺陷慢慢顯現(xiàn)出來。無獨(dú)有偶，包括重慶、深圳等地區(qū)也出現(xiàn)了類似的問題。

二、城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念

建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百三十五的規(guī)定：“是指單位或個(gè)人依法申請的經(jīng)國家土地管理部門批準(zhǔn)取得的對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施[3]?！彼猿鞘凶≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)是指對國家規(guī)劃用作城市住宅的土地，經(jīng)向有關(guān)部門申請獲準(zhǔn)后，可在土地上進(jìn)行城市住宅建設(shè)，并進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利，并對土地上的建筑物享有所有權(quán)。

三、我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)的問題

第一例使用權(quán)到期房反映了我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的漏洞，雖然我國采用“房隨地走”的一致性原則，但是由于城市建設(shè)用地使用權(quán)是有70年期限的限制，土地的使用權(quán)的限期與房屋永久的所有權(quán)之間的矛盾就產(chǎn)生了。究竟土地的使用權(quán)到期后應(yīng)該如何處理好土地與其上的建筑物之間的矛盾成為現(xiàn)在的難題。由此只能往《物權(quán)法》上尋求解決辦法，2007年出臺的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期[4]。”但是簡單的“自動(dòng)續(xù)期”四個(gè)字卻并沒有徹底解決兩者的矛盾，究竟到期該如何自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的方式、時(shí)間、次數(shù)等均沒有明確的解決辦法。

四、當(dāng)前城市住宅建設(shè)用地的法律規(guī)定與管理辦法

從目前我國建設(shè)用地的使用權(quán)來看沒有具體的法律條文或者司法解釋來規(guī)范這一問題。城市住宅的建設(shè)用地所有權(quán)歸于國家，由政府統(tǒng)一管理。在2007年物權(quán)法出臺以前城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期處理問題一直處于不完善的狀態(tài)，各個(gè)省市地方有自己單獨(dú)的管理?xiàng)l例，一直沒有統(tǒng)一的規(guī)范。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使權(quán)人需要繼續(xù)享有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)最遲于土地使用權(quán)屆滿前一年申請續(xù)期，除不符合續(xù)期情況的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，但根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的除外。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回[5]。”以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十一條規(guī)定的：“當(dāng)土地使用權(quán)期滿使用者進(jìn)行續(xù)期申請的還需要重新簽訂合同，辦理房產(chǎn)登記[6]”。兩款規(guī)定都是需要在土地使用權(quán)期限屆滿后申請并更新登記，需要繳納一定的費(fèi)用。筆者認(rèn)為兩款規(guī)定有可取之處，有利于城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的完善，但是沒有詳細(xì)具體的續(xù)期方式和明確的續(xù)期規(guī)定。直至2007年《物權(quán)法》第149條的出臺，才給土地使用權(quán)人吃了一顆定心丸。但是與之前的規(guī)定一樣都有相似的缺陷，究竟到期后的自動(dòng)續(xù)期是如何規(guī)范，自動(dòng)是否就是不再收取費(fèi)用，沒有任何其他的法律手續(xù)，可以無限期的續(xù)展？這都沒有明確的法律規(guī)定。所以關(guān)于城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)這一塊的續(xù)期規(guī)范亟待完善。

房產(chǎn)是公民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是與公民生活息息相關(guān)的一部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，房價(jià)的不斷攀升，房產(chǎn)成為每個(gè)公民最為重視和關(guān)注的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。懸而未決的使用權(quán)續(xù)期制度使公民還是在心中隱隱擔(dān)心，或許有一天房子就不再屬于自己了。真正的使用權(quán)到期的大潮還沒有到來，但是有必要防范于未然，更好的服務(wù)民生。時(shí)代在不斷進(jìn)步，人類也在不斷先前發(fā)展，越來越多的矛盾開始暴露出來，矛盾的暴露也在另一個(gè)方面反映著社會(huì)的進(jìn)步，也在督促我們不斷地完善法律健全法制社會(huì)。