房地產(chǎn)合作開發(fā)基本法律問題探討

趙 洋

（710077 陜西海普睿誠律師事務(wù)所 陜西 西安）

由于房地產(chǎn)合作開發(fā)較為復(fù)雜，在實施房地產(chǎn)合作開發(fā)時會受到多方面外在因素的干擾，這對于房地產(chǎn)合作開發(fā)效果也有很大的影響。針對于這一點，在房地產(chǎn)合作開發(fā)時必須在其中實施法律指導(dǎo)，減少房地產(chǎn)合作開發(fā)出現(xiàn)問題的可能，以保證房地產(chǎn)合作開發(fā)能夠滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)綜合發(fā)展需求。此外，還應(yīng)對房地產(chǎn)合作開發(fā)中幾個基本法律問題實施有效分析，以保證相關(guān)人員對各項法律規(guī)章有一個深入的了解。

1 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)

從房地產(chǎn)合作開發(fā)的角度出發(fā)，明確房地產(chǎn)合作開發(fā)效果與當(dāng)事人法律權(quán)益之間存在緊密的聯(lián)系。為此，必須按照規(guī)定的法律規(guī)章進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)，減少房地產(chǎn)合作開發(fā)時出現(xiàn)問題的可能，借以保證房地產(chǎn)合作開發(fā)水平有所提升。而且我國有關(guān)部門在實施房地產(chǎn)合作開發(fā)時，涉及的法律依據(jù)非常多，比如《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》《房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等，這些法律規(guī)章的應(yīng)用，不僅能夠提升房地產(chǎn)合作開發(fā)效果，還能夠在短時間內(nèi)解決房地產(chǎn)合作開發(fā)時出現(xiàn)的問題，以保證房地產(chǎn)合作開發(fā)能夠滿足當(dāng)事人多方面心理需求，這對于推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、良性的發(fā)展也起到非常重要的作用。

2 房地產(chǎn)合作開發(fā)中幾個基本法律問題

2.1 房地產(chǎn)合作開發(fā)主體問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)時，有關(guān)人員對于房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中涉及的法律規(guī)章不夠了解，在實施房地產(chǎn)合作開發(fā)時經(jīng)常出現(xiàn)問題，這對于房地產(chǎn)合作開發(fā)效果也有很大的影響。還有一些人員往往依靠自身意識進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)，沒有深入剖析房地產(chǎn)合作開發(fā)的作用效果，造成房地產(chǎn)合作開發(fā)中各項法律規(guī)章的作用效果難以彰顯。就目前來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)時沒有投入足夠的資金，造成房地產(chǎn)合作開發(fā)缺乏資金支持。如果不能及時優(yōu)化改善這一現(xiàn)狀，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)合作開發(fā)效果變差。對于房地產(chǎn)合作開發(fā)中資金投入量較高的企業(yè)來說，有關(guān)部門沒有利用適當(dāng)?shù)姆梢?guī)章對房地產(chǎn)合作開發(fā)實施有效評估，造成房地產(chǎn)合作開發(fā)缺乏強(qiáng)有力的法律支持，一旦房地產(chǎn)合作開發(fā)時出現(xiàn)問題，相關(guān)人員不能在短時間內(nèi)解決房地產(chǎn)合作開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也有很大的影響。

2.2 房地產(chǎn)合作開發(fā)中劃撥土地問題

一般來說，在不同地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)，涉及的土地劃撥法律也存在本質(zhì)上的差異。在這個過程中就需要對各個地區(qū)土地劃撥狀況實施有效分析，并按照分析結(jié)果制定合理的土地劃撥模式，在保證各地區(qū)土地劃撥合理性的同時，推進(jìn)房地產(chǎn)合作開發(fā)順利開展。但是當(dāng)前在實施房地產(chǎn)合作開發(fā)時，有關(guān)部門沒有按照相關(guān)法律實施土地劃撥工作，造成房地產(chǎn)合作開發(fā)缺乏合理的土地資源支持。這不僅影響房地產(chǎn)合作開發(fā)中土地資源利用效果，還會導(dǎo)致房地產(chǎn)合作開發(fā)與我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求存在出入，難以滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)綜合發(fā)展需求。由于房地產(chǎn)合作開發(fā)中土地資源劃撥工作較為復(fù)雜，這就需要按照規(guī)定的流程開展土地劃撥工作，只有這樣才能夠減少土地資源劃撥過程中出現(xiàn)問題的可能，進(jìn)一步實現(xiàn)房地產(chǎn)合作開發(fā)中土地資源劃撥工作順利開展的目標(biāo)。此外，在進(jìn)行土地劃撥時，還需要在這以工作項目中引入一系列法律規(guī)章，提升土地劃撥的合理性，只有這樣才能夠在一定程度上減少土地劃撥過程中出現(xiàn)問題的可能，以為推進(jìn)房地產(chǎn)合作開發(fā)順利實施奠定堅實基礎(chǔ)。

2.3 紅頭文件對房地產(chǎn)合作開發(fā)產(chǎn)生的影響

如果在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中，沒有深入剖析各項法律規(guī)章，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)合作開發(fā)與出現(xiàn)問題，這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)水平提升等方面均有很大的影響。而且在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中還存在一系列違反法律規(guī)章的行為，不僅影響房地產(chǎn)合作開發(fā)效果，嚴(yán)重時還會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平與社會綜合發(fā)展趨勢存在出入。不僅如此，在長時間實施房地產(chǎn)合作開發(fā)工作時，還會產(chǎn)生一系列不合理的法律規(guī)章。一旦在房地產(chǎn)合作開發(fā)時出現(xiàn)問題，有關(guān)人員不能在短時間內(nèi)解決相應(yīng)問題，繼而產(chǎn)生紅頭文件，影響房地產(chǎn)合作開發(fā)工作實施的順利性?；诖?，在實施房地產(chǎn)合作開發(fā)之前，必須對各項法律規(guī)章實施有效分析，盡可能按照各項法律規(guī)章要求開展房地產(chǎn)合作開發(fā)工作，進(jìn)一步實現(xiàn)房地產(chǎn)合作開發(fā)順利實施的目標(biāo)。

3 結(jié)語

綜上所述，了解到房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)常會受到外在因素的干擾，這對于房地產(chǎn)合作開發(fā)效果也有很大的影響。這就需要在房地產(chǎn)合作開發(fā)中引入一系列法律依據(jù)，按照法律依據(jù)要求開展房地產(chǎn)合作開發(fā)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)合作開發(fā)出現(xiàn)問題的可能。此外，上文還分析了房地產(chǎn)合作開發(fā)中幾個基本法律問題，加深相關(guān)人員對房地產(chǎn)合作開發(fā)中基礎(chǔ)問題的了解，以保證各項法律依據(jù)在房地產(chǎn)合作開發(fā)中發(fā)揮自身最大的作用。