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    淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題與對策

    2018-09-10 07:22:44朱斌
    環(huán)球市場 2018年18期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理財務(wù)管理

    朱斌

    摘要:近十多年來,隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷加強(qiáng),我國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系也越來越緊密,我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這種大環(huán)境下,順應(yīng)時代潮流,在與相關(guān)政府機(jī)關(guān)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)、和銀行等金融機(jī)構(gòu)以及其他市場參與者在相互協(xié)作中不斷的發(fā)展壯大。與此同時,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理環(huán)節(jié)也暴露出許多問題,特別房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展,提高自身在市場上的競爭能力,必然要加強(qiáng)財務(wù)管理。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性基礎(chǔ)上,深入探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,并針對性的提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策措施。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;預(yù)算管理

    財務(wù)管理是指在一定的目標(biāo)水平下,關(guān)于資產(chǎn)的購置、資本的融通、現(xiàn)金流的管理及利潤分配等一系列管理過程。作為目前國民經(jīng)濟(jì)支柱的行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)管理中起著更為重要的作用。因此,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點,重點抓好外部融資管理、內(nèi)部合同管理、內(nèi)部成本控制以及預(yù)算管理等重大環(huán)節(jié),并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮,共同平衡,齊抓共進(jìn),才能使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理進(jìn)一步完善,進(jìn)而為轉(zhuǎn)化成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提供保障。

    一個具有核心競爭力、經(jīng)濟(jì)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)必然具備較高水平的財務(wù)管理,但是,當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還在延續(xù)上世紀(jì)的財務(wù)管理理念,日常的經(jīng)營活動根本沒有讓財務(wù)管理參與起來,無視、忽視財務(wù)管理在企業(yè)日常運(yùn)營中的重要性,在財務(wù)管理方面存在嚴(yán)重的認(rèn)識問題,因此,只有認(rèn)識到財務(wù)管理在企業(yè)運(yùn)營的作用所在,加強(qiáng)財務(wù)管理意識。依據(jù)自身的經(jīng)營目標(biāo)制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度,才能更好的配合企業(yè)的經(jīng)營活動,保障企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

    一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

    (一)財務(wù)管理理念滯后

    房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的要求只能是不斷提高,但是我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理觀念上延續(xù)了上世紀(jì)九十年代財務(wù)管理觀念的思路,對時間價值、邊際成本、風(fēng)險價值、機(jī)會成本等財務(wù)管理指標(biāo)概念運(yùn)用依然沒有意識到,照樣沿用以前的管理模式,甚至許多民營企業(yè)的財務(wù)管理人員與企業(yè)管理人員存在家族關(guān)系,在這樣的企業(yè)中往往使得財務(wù)管理制度過于簡單化和形式化,相關(guān)的制度設(shè)置形同虛設(shè),既沒有約束力,也沒有執(zhí)行力,最后的結(jié)果只能是財務(wù)管理中的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)控制、財務(wù)計劃和財務(wù)分析等財務(wù)工具完全流于形式,無法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作完全是個附屬品,財務(wù)管理工作只停留在記賬、報賬這種表面的管理模式中,沒有參與到企業(yè)經(jīng)營管理當(dāng)中,沒有一個管理方向,這樣落后的管理模式既有礙于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,也不符合當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求,缺乏對企業(yè)的風(fēng)險控制管理,又沒有關(guān)注到企業(yè)運(yùn)營中存在的財務(wù)風(fēng)險。

    (二)財務(wù)管理制度缺失

    房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度存在缺失,尤其是內(nèi)部管控機(jī)制往往要么沒有,要么形同虛設(shè)。目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)管理層不重視企業(yè)內(nèi)部制度建設(shè),在制定制度時不注重科學(xué)性與合理性,甚至部分企業(yè)出現(xiàn)一人多職現(xiàn)象,沒有做到授權(quán)審批以及不相容崗位相互分離,這樣極容易造成員工職權(quán)被濫用,一人多職的情況下有些相互制衡的崗位被集中在一個員工手中,內(nèi)控過程中的必要監(jiān)管絲毫發(fā)揮不了作用。雖然近些年來財務(wù)管理制度也在不斷的強(qiáng)化,但存在的問題還是比較嚴(yán)重,許多重要的環(huán)節(jié)仍然得不到管理層的重視,特別是企業(yè)內(nèi)部控制管理制度建設(shè)上明顯不足,一些重要的環(huán)節(jié)沒有配置相應(yīng)的監(jiān)督部門和人員。粗糙的管理模式往往造成項目完工后無法提供有效的數(shù)據(jù)對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的分析和評價。雖然有些企業(yè)里設(shè)置了財務(wù)監(jiān)管部門,但在實際操作中,監(jiān)管部門和監(jiān)管責(zé)任人并沒有承擔(dān)起責(zé)任來,監(jiān)管規(guī)章制度形同虛設(shè)。很多企業(yè)由于監(jiān)督機(jī)制不夠完善,在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,會存在一些人為因素的原材料浪費現(xiàn)象。因此,健全企業(yè)的財務(wù)管理制度,加強(qiáng)管理對于企業(yè)提高效益及更好的運(yùn)轉(zhuǎn)都有很大的幫助。

    (三)財務(wù)預(yù)算工作不到位

    企業(yè)的財務(wù)管理部門,在編制財務(wù)預(yù)算時,由于沒有結(jié)合業(yè)務(wù)部門實際運(yùn)營過程中可能發(fā)生的情況來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算,往往會偏離房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的實際,因此,企業(yè)在日常運(yùn)營過程中執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)時,就會出現(xiàn)與預(yù)算數(shù)據(jù)存在差異,甚至差異很大的情況。一些實際運(yùn)營成本也脫離預(yù)算執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),實際發(fā)生的費用往往會超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。這就是企業(yè)管理層對預(yù)算工作不重視的結(jié)果,數(shù)據(jù)來源不科學(xué),不可靠,沒有考慮企業(yè)的發(fā)展目標(biāo),也沒有充分了解市場行情,在預(yù)算編制過程中數(shù)據(jù)提供不嚴(yán)謹(jǐn),實際操作中隨意增加預(yù)算,并且在預(yù)算執(zhí)行過程中,也沒有專門的部門進(jìn)行跟蹤評價執(zhí)行情況,無法對企業(yè)的日常運(yùn)營中發(fā)生的成本費用起到監(jiān)督管理作用。

    (四)財務(wù)管理人員水平有限

    目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員仍然使用傳統(tǒng)的管理方法和管理手段,已經(jīng)完全適應(yīng)不了新時代的發(fā)展需求。近些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張,對財務(wù)管理工作所提出的要求越來越專業(yè)化,企業(yè)財務(wù)管理部門的職能也越來越重要,然而,許多企業(yè)的財務(wù)管理人員的能力有限,專業(yè)水平低下,只具備初級水平的財務(wù)管理理論,業(yè)務(wù)掌握不太熟練,已經(jīng)很難適應(yīng)目前的房地產(chǎn)發(fā)展需要。

    (五)資金規(guī)劃沒發(fā)揮到作用

    房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金需求量大的企業(yè),在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都需要使用大量資金,因此,如何保證房地產(chǎn)開發(fā)過程資金流的順暢是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的重要問題,直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。目前房地產(chǎn)企業(yè)最主要的籌資方式是銀行貸款,其他還有發(fā)行債券等,但是,隨著這兩年國家對房地產(chǎn)企業(yè)的管控力度越來越大,許多房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的難度也越來越大,籌資的成本也在不斷的提高,這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了很大障礙。尤其加上房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的各種變動,更顯得財務(wù)管理的重要。

    二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策措施

    (一)完善財務(wù)管理制度

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制的完善,首先,要以國家的相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),然后再結(jié)合企業(yè)自身的具體財務(wù)工作情況,有目標(biāo)、有針對性的制定適合企業(yè)運(yùn)營管理的合理有效的財務(wù)管理工作機(jī)制。其次,要有意識的去培養(yǎng)、提升財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平,加強(qiáng)財務(wù)管理執(zhí)行力度,使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作在崗位分工上更加明確,職責(zé)內(nèi)容上更加細(xì)化。讓財務(wù)管理人員依據(jù)企業(yè)制定的財務(wù)管理制度嚴(yán)格規(guī)范操作,在規(guī)定的制度上進(jìn)行財務(wù)管理活動。最后,要不斷強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理制度的建設(shè),認(rèn)真研究分析房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境動向,聯(lián)系企業(yè)的自身發(fā)展規(guī)模和方向,科學(xué)的制定出一套切實可行的財務(wù)管理制度,實實在在的為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供保障,聯(lián)系房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗告訴我們,只有財務(wù)管理的水平不斷提升的房地產(chǎn)企業(yè),才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升。

    (二)統(tǒng)一預(yù)算管理認(rèn)識

    財務(wù)管理中的預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益管理的基本手段,通過房地產(chǎn)項目開發(fā)前的財務(wù)預(yù)算統(tǒng)一調(diào)度房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向、資金需求、必要的后勤保障等并依據(jù)這些不同方面制定具體解決方案,只有盡可能準(zhǔn)確的預(yù)測房地產(chǎn)項目資金投入及運(yùn)營過程中可能發(fā)生的情況,才能將企業(yè)在開發(fā)過程中遇到的問題合理有效的解決,才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,因此,為了做到預(yù)算工作更有效的指導(dǎo)實際運(yùn)營過程中的工作,財務(wù)管理人員必須統(tǒng)一預(yù)算管理認(rèn)識,強(qiáng)化預(yù)算工作組織意識,讓具體的業(yè)務(wù)部門認(rèn)識到預(yù)算管理工作對企業(yè)未來發(fā)展的重要性,讓具體的預(yù)算編制部門在細(xì)節(jié)內(nèi)容上重視起來,科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)化每一環(huán)節(jié)可能存在和發(fā)生的費用,保證項目預(yù)算管理對企業(yè)的運(yùn)營真正的發(fā)揮作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的開展,要將預(yù)算管理和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合,轉(zhuǎn)變企業(yè)對財務(wù)管理部門的傳統(tǒng)認(rèn)識,積極督促各業(yè)務(wù)部門認(rèn)真配合財務(wù)管理部門工作,切實有效的完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。

    (三)財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平的提升

    房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理人員的工作崗位上,應(yīng)該集中一些有財務(wù)管理工作經(jīng)驗的人員,這樣工作起來往往事半功倍,在日常工作中,也要不斷加強(qiáng)向他們闡述財務(wù)管理的重要作用,認(rèn)識到自身的崗位職責(zé)對企業(yè)運(yùn)營的重要性,樹立起財務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時,注重專業(yè)化管理,明確分工。另外,加強(qiáng)組織培訓(xùn),可以經(jīng)常組織財務(wù)管理人員參加一些外部專業(yè)的財務(wù)管理方面的機(jī)構(gòu)培訓(xùn),也可以邀請一些財務(wù)管理方面的專家來企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn),并且不定期組織財務(wù)管理人員考核評比,對考核結(jié)果適當(dāng)給予一定獎懲,多種形式的促使財務(wù)管理人員專業(yè)水平的提高,保證財務(wù)管理工作的順利開展。

    (四)加強(qiáng)資金規(guī)劃管理

    房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中需要的資金很大,從始至終都圍繞資金在運(yùn)轉(zhuǎn),房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的合理管控與否是影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展重要因素。因此,要做好對資金的風(fēng)險管理,必須從以下幾個方面著手。首先,做好誠信管理,我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目的資金來源主要是銀行貸款,假設(shè)一個企業(yè)誠信度高,那么就容易從銀行里貸出資金來,甚至達(dá)到一定的信用級別,銀行可能還愿意發(fā)放無需擔(dān)保的信用貸款,充足的資金來源對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展影響是重大的,企業(yè)的對外誠信至關(guān)重要,所以財務(wù)管理人員要及時關(guān)注企業(yè)與銀行的資金往來,做好按期付息還貸工作;其次,要做好企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流管理,由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期過長,因此,必須要加強(qiáng)日常資金的管理,例如,應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等;應(yīng)收賬款要及時收回,對于應(yīng)付賬款要爭取合理的延長信用期等;最后,還要加強(qiáng)對成本的管理,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中,需要購買大量原材料,在這個過程中要嚴(yán)格進(jìn)行成本控制,杜絕浪費。

    綜上所述,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作仍然存在很多不足,在管理理念、管理制度、管理工作、管理人員上都需要與時俱進(jìn),轉(zhuǎn)變思想,抓住機(jī)遇大踏步的改善和提升。企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)就是企業(yè)價值的最大化,而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的財務(wù)管理工作根本沒能和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)度相匹配,企業(yè)要想實現(xiàn)這個目標(biāo)同時,在財務(wù)管理工作方面必須決心改革,在日常工作中加強(qiáng)監(jiān)督管理力度、提升財務(wù)預(yù)算工作、擴(kuò)大融資渠道、建立資金結(jié)算中心、提高財務(wù)管理人員水平都是提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力的有效對策。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王斌續(xù).房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題與對策[J].時代金融,2017(11):109-110.

    [2]王艷.房地產(chǎn)財務(wù)管理的常見問題與建議[J].財會學(xué)習(xí),2017(9):50-52.

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