公共租賃住房發(fā)展研究

蘭廷蓬

摘要：經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的公共租賃住房保障體系不斷完善，很大程度上滿足了城市“夾心層”的住房需求，但在實際操作中也存在一些問題。通過對杭州市公共租賃住房發(fā)展的分析，以小窺大，可以提供一些有益的經(jīng)驗和啟示。

關(guān)鍵詞：住房保障；公共租賃住房；杭州市

社會保障是國家治理體系的重要構(gòu)成部分，而住房保障則在整個社會保障體系中扮演著舉足輕重的角色。構(gòu)建合理的住房保障體系，滿足人民群眾的基本住房需求，實現(xiàn)全體人民“住有所居”的社會目標(biāo)，既是一項重要的民生問題，也是國家政府職能的基本體現(xiàn)。自新中國成立以來，我國的住房制度從政府直接調(diào)控下的福利住房模式，轉(zhuǎn)向政府間接調(diào)控下的市場化供給模式，最后到住房保障和住房市場并重供應(yīng)模式。1994-2007年，我國基本形成了以經(jīng)濟適用房、廉租房和住房公積金為主體的社會保障體系。但是2003年以來，由于城鎮(zhèn)化速度加快、人民收入水平提高、全球流動性過剩、投資渠道狹窄和地方政府土地財政等多種因素的影響，房價呈現(xiàn)快速上漲的趨勢，中等偏低收入家庭以及新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體的住房困難問題日益突出。加大住房保障，解決這部分人群的基本住房需求，已經(jīng)成為實現(xiàn)社會和諧發(fā)展目標(biāo)下的政府必須面對的重要民生問題。而大力發(fā)展公共租賃住房，正是完善城市住房保障體系、發(fā)展多層次住房租賃市場、多渠道解決城市中等偏下收入居民階段性住房困難、實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的有效手段。

一、我國的公共租賃住房政策

2009年，在借鑒國外公共住房政策，總結(jié)深圳、廈門等城市租賃型保障住房發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，公共租賃住房開始在全國范圍內(nèi)大力推行。2010年6月8日，住建部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，對加快發(fā)展公共租賃住房的租賃管理、房源籌集、政策支持等方面提出指導(dǎo)意見，將公共租賃住房提升到新的高度。2013年，住建部等公布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。2016年3月國務(wù)院頒布的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年（2016-2O2O）規(guī)劃綱要》明確指出，要“統(tǒng)籌規(guī)劃保障性住房、棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施建設(shè)，確保建筑質(zhì)量，方便住戶日常生活和出行。多渠道籌集公共租賃房房源。實行實物保障與貨幣補貼并舉，逐步加大租賃補貼發(fā)放力度。把公租房擴大到非戶籍人口，實現(xiàn)公租房貨幣化”。2017年，十九大報告中關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的改革導(dǎo)向更是家喻戶曉。

二、杭州市公共租賃住房發(fā)展

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，杭州市將構(gòu)建“杭州模式”保障性住房體系作為解決新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等城市“夾心層”群體的住房困難，構(gòu)建和諧社會的重要舉措，住房保障工作一直走在全國前列。

從2004年開始，為了解決新畢業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員的住房需求，杭州市各區(qū)就著手進行“兩項公寓”的建設(shè)。2005年杭州市開始探索建立經(jīng)濟租賃住房制度。2009年2月，杭州市出臺了《杭州市區(qū)經(jīng)濟租賃住房管理辦法（試行）}），11月開展了面向“夾心層”的經(jīng)濟租賃住房試點，12月市本級第一個公共租賃住房項目在半山田園地塊開工建設(shè)。2010年，杭州市通過購置、調(diào)劑等方式在市區(qū)多個地塊落實了約171畝土地用于市級公共租賃房房源建設(shè)。2011年，杭州率先在全國實施商品住宅出讓用地配建公租房政策，在《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》中明確“2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房”。根據(jù)《杭州市公共租賃住房建設(shè)租賃管理暫行辦法》，2011年11月，杭州市原有的市本級經(jīng)濟租賃住房和區(qū)級兩項公寓更名為公共租賃住房，納入統(tǒng)一管理。隨后《杭州市公共租賃住房租賃管理實施細則》《杭州市公共租賃住房建設(shè)租賃管理暫行辦法》《杭州市區(qū)違規(guī)申請經(jīng)濟適用住房收回及補差價操作規(guī)程》等一系列政策的出臺使得杭州市的公共租賃住房保障體系更加具體和完善。

杭州市公共租賃住房的申請對象主要是城市中等偏下收入住房困難的家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人員三類群體。針對不同的“夾心層”群體，杭州市政府制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，且房源分配主要實行輪候制度，通過公開方式產(chǎn)生選房順序號，根據(jù)房源數(shù)量確定選房人員數(shù)量。相較于租賃市場上的租金，公共租賃房的租金確定主要是根據(jù)中等偏下收入群體等的收入水平制定的，并根據(jù)土地等級不同實行差別化租金。此外，公共租賃住房根據(jù)不同的土地等級，對低收入住房困難家庭根據(jù)其申報的年度收入情況給予一定的租金減免。為了解決公租房供不應(yīng)求的情況，杭州市政府于2016年全面實施公租房貨幣化補貼，擴大公租房的保障范圍，實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?/p>

（二）存在的主要問題

雖然杭州市的公共租賃住房保障體系己發(fā)展的較為完備，最大限度的保障了城市“夾心層”群體的住房需求，但在實際操作中仍存在一些問題，如政策條件較多、申請門檻較高、手續(xù)繁多，公租房多位于城市邊緣、交通不便，周邊配套設(shè)施不完善、缺少商業(yè)配套和教育醫(yī)療機構(gòu)，小區(qū)物業(yè)管理水平不能滿足居民需求等等。

三、結(jié)語

公共租賃住房作為一項實現(xiàn)“住有所居”的惠民工程，對于滿足城市住房困難人群的基本住房需求、改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。結(jié)合杭州市的經(jīng)驗，本文對我國公共租賃住房發(fā)展提出以下建議：（1）完善住房租賃市場，大力開展公共租賃住房建設(shè)，優(yōu)化住房支持政策，建立法律保障體系，發(fā)展金融保障體系；（2）提高公共租賃住房質(zhì)量，改善交通條件，增加周邊配套設(shè)施，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等；（3）定期對租戶滿意度進行科學(xué)測評，推動公共租賃住房保障體系不斷優(yōu)化完善。

參考文獻：

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