淺析物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的全面性

韓字智

摘要：近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)從新興行業(yè)逐漸走向成熟，企業(yè)管理也愈發(fā)完善。作為企業(yè)管理工具之一的全面預(yù)算管理，在各種類型的企業(yè)包括物業(yè)企業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，它的核心要素就是全面性。全面預(yù)算管理的全面性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：完全將企業(yè)戰(zhàn)略貫穿始終；全員參與；時(shí)間全面覆蓋；全面反映企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)；全過程跟蹤控制。本文對這五個(gè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。并以SK物業(yè)為例，分析了全面預(yù)算管理的全面性在應(yīng)用中存在的四個(gè)問題：被弱化或忽視的非財(cái)務(wù)考評指標(biāo)；部分人員片面的認(rèn)知導(dǎo)致被動(dòng)參與；企業(yè)信息化建設(shè)不夠完善；執(zhí)行過程中分析控制的拖延現(xiàn)象。針對上述問題，擬采取以下對策加以解決：完善考評指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)計(jì)適合本企業(yè)的考評指標(biāo)；進(jìn)行全員的全面預(yù)算管理基礎(chǔ)理論培訓(xùn)，和有側(cè)重的針對不同工作崗位特點(diǎn)的再培訓(xùn)；整合、完善信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享；嚴(yán)格分析控制制度，實(shí)行期中考核。通過采取以上措施，切實(shí)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的全面性，從而促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理發(fā)揮充分、有效的作用，使物業(yè)企業(yè)在提供高質(zhì)量服務(wù)的前提下，提高管控水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；全面性；物業(yè)企業(yè)

物業(yè)管理雖然是新興行業(yè)，但是在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，人們對美好生活的需要日益增長，客觀需求使得物業(yè)企業(yè)快速走向成熟。作為企業(yè)管理工具之一的全面預(yù)算管理，已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，它的重要性為人們所普遍認(rèn)知。在實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中，各環(huán)節(jié)均突顯出全面性的重要。本文詳述了全面預(yù)算管理的全面性特征，并以sK物業(yè)為例，就物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的全面性應(yīng)用中存在的問題及解決方法進(jìn)行探討，希冀切實(shí)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的全面性，促進(jìn)全面預(yù)算管理發(fā)揮充分、有效的作用，進(jìn)而使物業(yè)企業(yè)提高管控水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、全面預(yù)算管理的全面性

從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算到如今的全面預(yù)算管理，最大的區(qū)別之一就是“全面”二字。全面性是全面預(yù)算管理的核心要素和特征。全面性是全局與個(gè)體的結(jié)合；是縱向與橫向的結(jié)合；是各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)聯(lián)、銜接和循環(huán)；它應(yīng)該是綜合的、多維度的。全面預(yù)算管理的全面性表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

（一）完全將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)貫穿始終

先看一下全面預(yù)算管理的流程，見圖1：

從全面預(yù)算管理流程可以看出，全面預(yù)算管理的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略目標(biāo)又通過全面預(yù)算管理細(xì)化到具體的工作中，使得每一項(xiàng)工作都具有導(dǎo)向性，將戰(zhàn)略目標(biāo)貫穿始終。

戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定具有全面性，需要對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行全面考慮。對企業(yè)外部要判斷經(jīng)濟(jì)形勢和國家相關(guān)政策的變化，再結(jié)合企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際情況等，合理制訂本企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。將戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化為預(yù)算目標(biāo)后，編制全面預(yù)算即是將預(yù)算目標(biāo)用數(shù)字語言全面地反映出來。各預(yù)算目標(biāo)之間相互銜接，層層落實(shí)到各個(gè)部門。全面預(yù)算的執(zhí)行緊緊圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)有序展開，由全面預(yù)算分析和控制全程保駕護(hù)航，確保經(jīng)營管理活動(dòng)不偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。最后用以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的考評指標(biāo)考核每個(gè)部門、每個(gè)員工，評價(jià)其實(shí)際工作績效，同時(shí)確定戰(zhàn)略落實(shí)效果，并為下一年度目標(biāo)的規(guī)劃和制定提供反饋信息。

（二）全員參與

企業(yè)能夠從事經(jīng)營活動(dòng)并帶來收益，離不開股東的出資、管理者的決策，員工的執(zhí)行。人是企業(yè)管理中的關(guān)鍵要素。全面預(yù)算管理是企業(yè)所有部門的全體人員參與的活動(dòng)，全員參與是全面性特征的重點(diǎn)。

全面預(yù)算管理從縱向和橫向兩個(gè)視角展示了上至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下至基層員工，橫向至各個(gè)職能部門、分支機(jī)構(gòu)全員參與全面預(yù)算管理的特點(diǎn)，并且各層級權(quán)責(zé)明確。作為一把手工程，領(lǐng)導(dǎo)層重視支持全面預(yù)算管理，高度參與此項(xiàng)工作，才能調(diào)動(dòng)起員工主動(dòng)參與的意識(shí)。由財(cái)務(wù)部門牽頭，其它部門相關(guān)人員共同進(jìn)行全面預(yù)算管理的組織和日常工作，增強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)與配合。最終全員執(zhí)行全面預(yù)算，將管理活動(dòng)延伸到細(xì)枝末節(jié)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)落地。

（三）時(shí)間全面覆蓋

全面預(yù)算管理反映的是未來特定期間的行動(dòng)目標(biāo)，確定這一期間是為了反映執(zhí)行的結(jié)果，它是不問斷連續(xù)進(jìn)行的。全面預(yù)算管理分為年度預(yù)算、半年度預(yù)算、季度預(yù)算、月度預(yù)算，企業(yè)根據(jù)自身具體情況及管理重點(diǎn)編制不同時(shí)段的預(yù)算。一般來說，為了與會(huì)計(jì)年度保持一致，通常編制年度預(yù)算，在此基礎(chǔ)上編制季度、月度預(yù)算。對于現(xiàn)金預(yù)算的管理，往往更加詳細(xì)地按月、周編制。工程項(xiàng)目預(yù)算根據(jù)項(xiàng)目周期編制，超過一年的，分解為各年度預(yù)算。預(yù)算的分析控制期間，以及考核周期與預(yù)算期間一致，按年度、季度、月度進(jìn)行。

（四）全面反映企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)

全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的工具和方法，因此它必須嵌入企業(yè)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)環(huán)節(jié)，不僅包括財(cái)務(wù)事項(xiàng)、經(jīng)營行為，還包括管理活動(dòng)，它全面反映了這些對象的情況。所以全面預(yù)算管理的全面性還表現(xiàn)在全面反映企業(yè)所有經(jīng)營管理活動(dòng)。全面反映的特點(diǎn)貫穿于全面預(yù)算管理整個(gè)過程。首先，預(yù)算目標(biāo)的設(shè)定全面反映了企業(yè)的發(fā)展特征、運(yùn)營狀況、資源條件。其次，預(yù)算編制用數(shù)字語言詳細(xì)闡述了預(yù)算期間企業(yè)應(yīng)實(shí)施的各方面的活動(dòng)。再次，由于預(yù)算目標(biāo)的設(shè)定、預(yù)算編制都具有全面反映特點(diǎn)，那么在此引導(dǎo)下的預(yù)算執(zhí)行和反饋過程也是具有全面反映經(jīng)營管理活動(dòng)的特點(diǎn)的。尤其是預(yù)算分析控制，對預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督和糾偏，更應(yīng)該全面反映企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)，以保障預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）全過程跟蹤控制

為保障預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，全面預(yù)算管理就需要實(shí)施全過程的跟蹤控制。從企業(yè)內(nèi)部看，全過程跟蹤控制要滲透到全面預(yù)算管理的事前、事中和事后，不斷循環(huán)往復(fù)。事前，將預(yù)算目標(biāo)詳細(xì)分解到具體的活動(dòng)中，使得未來每一個(gè)活動(dòng)步驟都有據(jù)可依，按規(guī)定流程進(jìn)行。在預(yù)算執(zhí)行過程中，即事中，通過監(jiān)控與對比，分析實(shí)際情況是否按預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行或者偏離及其原因，采取合理方法及時(shí)解決存在的問題。其中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和重要項(xiàng)目。事后對預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)，評價(jià)部門和個(gè)人的工作績效，反映企業(yè)預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度，預(yù)警存在的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，并為改進(jìn)下一個(gè)預(yù)算年度全面預(yù)算管理工作提供依據(jù)。從企業(yè)外部看，要實(shí)時(shí)關(guān)注國家政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)動(dòng)態(tài)等的變化。當(dāng)實(shí)際情況發(fā)生重大變化與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生差異，以致嚴(yán)重影響了全面預(yù)算管理的執(zhí)行，就要及時(shí)按照規(guī)定程序申請進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的全面性實(shí)際應(yīng)用中存在的問題

物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，屬于人員密集型產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)活動(dòng)也比其他類型的企業(yè)更加復(fù)雜，所以對管理的要求非常高。以sK物業(yè)為例，該企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理起步較早，在實(shí)際運(yùn)用中也逐漸趨于成熟，但對全面預(yù)算管理的全面性在實(shí)施過程中仍存在一些需要改進(jìn)的地方。

（一）被弱化、忽視的非財(cái)務(wù)考評指標(biāo)

物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)之一是高品質(zhì)的服務(wù)，若評價(jià)某一期間物業(yè)服務(wù)好或差不能僅看主營業(yè)務(wù)收入一物業(yè)費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)了多少，還要配合全面預(yù)算考評指標(biāo)的“業(yè)主滿意率”這一項(xiàng)非財(cái)務(wù)指標(biāo)。業(yè)主滿意率指標(biāo)體現(xiàn)了全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的認(rèn)可度，滿意率高，則未來物業(yè)費(fèi)收繳率就有很大可能提高，甚至舊欠物業(yè)費(fèi)回收率也會(huì)提高。反之，就要對物業(yè)服務(wù)及時(shí)進(jìn)行整改。由此例看出，非財(cái)務(wù)考評指標(biāo)在物業(yè)企業(yè)的考評中是非常重要的。但是sK物業(yè)在實(shí)際的考評環(huán)節(jié)中，非財(cái)務(wù)指標(biāo)或者一帶而過，或者干脆不存在，導(dǎo)致了注重短期效益的現(xiàn)象出現(xiàn)，不能全面體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略意圖，全過程跟蹤控制的對象也是不全面的。

（二）片面的認(rèn)知導(dǎo)致被動(dòng)參與

物業(yè)企業(yè)人員密集，眾多的從業(yè)人員自身水平差異較大，對于全面預(yù)算管理工作的理解、重視程度也各有區(qū)別。在sK物業(yè)盡管預(yù)算目標(biāo)已經(jīng)分解到每一個(gè)部門、每一個(gè)人，但是仍存在有把全面預(yù)算管理工作認(rèn)為是個(gè)別部門的個(gè)別工作，或者片面的只看重物業(yè)費(fèi)收繳工作的錯(cuò)誤認(rèn)知。在全面預(yù)算管理過程中，大部分工作仍是由財(cái)務(wù)部門完成，掌握著準(zhǔn)確一手信息的物業(yè)部、多種經(jīng)營部等部門被動(dòng)參與，并且產(chǎn)生了抵觸、抱怨情緒。各部門之間協(xié)調(diào)性也較差。財(cái)務(wù)部門得不到其它部門的積極配合，不僅造成財(cái)務(wù)部門工作量增大，而且難以保證預(yù)算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，全員參與也打了折扣。

（三）企業(yè)信息化建設(shè)不夠完善

物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，除了物業(yè)管理收支，還涉及多種經(jīng)營、開發(fā)商遺留甩項(xiàng)工程等等。僅物業(yè)費(fèi)收入，各項(xiàng)目部（或子、分公司）根據(jù)承接項(xiàng)目的不同可能涉及幾百到幾萬戶，每戶繳費(fèi)情況皆不相同，已繳費(fèi)用的時(shí)段也不一樣。這就需要有一個(gè)完善的信息系統(tǒng)作支撐，提升全面預(yù)算管理的全面性的實(shí)施效果。在sK物業(yè)，除了日常文書類辦公用0A系統(tǒng)外，物業(yè)部門使用益點(diǎn)通系統(tǒng)，財(cái)務(wù)部門使用用友財(cái)務(wù)軟件及國資委相關(guān)軟件，人力資源部門使用EHR系統(tǒng)。每種軟件就其使用部門來說都是功能強(qiáng)健的，但是軟件之間各自為政，互不關(guān)聯(lián)。操作人員也只是熟知本部門的辦公系統(tǒng)，對其他系統(tǒng)比較陌生。工作中若要取得所需數(shù)據(jù)，仍需向有關(guān)部門反復(fù)詢問，甚至制作ExcEL表以便理解溝通，使得工作反倒變得更加繁復(fù)拖沓。

（四）執(zhí)行過程中分析控制的拖延現(xiàn)象

全面預(yù)算管理的全面性從時(shí)間上來說是全面覆蓋的，物業(yè)企業(yè)出于管理目的劃分了不同的期間，每一個(gè)期間的工作有相應(yīng)目標(biāo)，并且要進(jìn)行分析控制，達(dá)到全過程跟蹤監(jiān)控的目的。在sK物業(yè)的工作中，往往預(yù)算的編制、下達(dá)和年終考評得到了高度重視，而執(zhí)行過程中的分析和控制相比之下就有些松散，并且沒有年度中動(dòng)態(tài)的考核進(jìn)行警醒和激勵(lì)。造成了執(zhí)行機(jī)構(gòu)抱著等下次、看年底的觀念，使得機(jī)會(huì)錯(cuò)失，更重要的是拖延讓已出現(xiàn)的偏差待到下一個(gè)分析控制期間可能已經(jīng)擴(kuò)大化，甚至在年底已難以挽回，常見在第四季度突擊收繳舊欠物業(yè)費(fèi)或緊縮支出即是現(xiàn)象之一。全過程跟蹤沒有得到有效地實(shí)施，更影響了年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、改善物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的全面性實(shí)施現(xiàn)狀的對策

（一）完善考評指標(biāo)體系

物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)適合本企業(yè)的全面預(yù)算考評指標(biāo)，它應(yīng)包括財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，平衡二者的構(gòu)成和權(quán)重，在指標(biāo)體系里將它們有機(jī)的結(jié)合起來。非財(cái)務(wù)指標(biāo)是不可或缺的，和財(cái)務(wù)指標(biāo)同等重要，并且都要與激勵(lì)制度掛鉤。物業(yè)企業(yè)年初與各子、分公司（物業(yè)項(xiàng)目部）簽訂的經(jīng)營責(zé)任書中應(yīng)明確所有考評指標(biāo)的作用和意義，在實(shí)施考評時(shí)，指標(biāo)體系能全方位衡量被考評者的工作績效，為下一個(gè)預(yù)算期間經(jīng)營管理工作的改進(jìn)提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算考評承上啟下的作用。

（二）進(jìn)行全員培訓(xùn)

要想實(shí)現(xiàn)全員積極參與全面預(yù)算管理，就必須結(jié)合物業(yè)企業(yè)人員多、水平差異大的特點(diǎn)，首先從基礎(chǔ)做起，對全體人員進(jìn)行全面預(yù)算管理理論知識(shí)培訓(xùn)，達(dá)到所有人認(rèn)識(shí)、理解全面預(yù)算管理，知曉全面性的重要。然后，根據(jù)各部門、人員不同的工作性質(zhì)，有針對性的進(jìn)行再培訓(xùn)。比如收費(fèi)人員和客服人員，他們是物業(yè)企業(yè)的一線員工，直接面對業(yè)主，然而卻并不直接參與預(yù)算的編制等工作，再培訓(xùn)重點(diǎn)放在結(jié)合實(shí)際工作理解企業(yè)長期戰(zhàn)略和年度預(yù)算目標(biāo)上。SK物業(yè)今年的目標(biāo)之一是企業(yè)精細(xì)化管理，收費(fèi)及客服人員再培訓(xùn)的重點(diǎn)就是：精細(xì)化管理的含義，具體落實(shí)到本崗位要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)以及如何操作等。當(dāng)然，這一切都離不開領(lǐng)導(dǎo)層的重視支持，帶頭倡導(dǎo)全面預(yù)算管理理念。最終實(shí)現(xiàn)全員凝聚共識(shí)、主動(dòng)參與，各部門溝通順暢，相互支持配合的局面。

（三）完善信息系統(tǒng)

隨著物業(yè)企業(yè)發(fā)展成熟，承接物業(yè)管理項(xiàng)目的增加，就必須要不斷加強(qiáng)完善信息化建設(shè)，使其能更好地適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境變化的需求，在全面預(yù)算管理工作中發(fā)揮重要作用。SK物業(yè)應(yīng)將其各種信息系統(tǒng)進(jìn)行整合、對接，在全面預(yù)算管理工作中以會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，結(jié)合其他管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，貫穿經(jīng)營管理全過程。信息系統(tǒng)的使用上，各部門要有專人負(fù)責(zé)并管理維護(hù)。對所有相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，不僅了解企業(yè)的全套系統(tǒng)，而且夠熟練使用。最終達(dá)到各種信息能夠在企業(yè)內(nèi)快速傳遞，提高全面預(yù)算管理全面性的效率和效果，保證全面反映經(jīng)營管理活動(dòng)的準(zhǔn)確性，同時(shí)為全過程跟蹤控制提供有力支持。

（四）嚴(yán)格分析控制制度，實(shí)行期中考核

物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)全面預(yù)算管理過程中的分析控制，嚴(yán)格分析控制制度，甚至成為“內(nèi)部法律”，提高監(jiān)管機(jī)構(gòu)的督促力度。根據(jù)物業(yè)企業(yè)實(shí)際情況，相關(guān)部門工作量的大小，增加設(shè)置與預(yù)算周期相匹配的期中考核，比如年度中期（第二季度末）考核。通過及時(shí)分析控制，揭示出物業(yè)企業(yè)運(yùn)營中的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，保證經(jīng)營管理活動(dòng)緊緊圍繞目標(biāo)開展。實(shí)施期中考核，明確現(xiàn)階段存在的差異，激發(fā)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和個(gè)人改進(jìn)問題、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的積極主動(dòng)性。

四、結(jié)語

全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)發(fā)揮著重要的作用，在實(shí)施過程中無處不彰顯全面性這一特征。全面性是全面預(yù)算管理的核心要素，也是它的優(yōu)勢所在。物業(yè)企業(yè)只有做到完全將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)貫穿始終、全員參與、時(shí)間全面覆蓋、全面反映企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)、全過程跟蹤控制，才能切實(shí)運(yùn)用全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)綜合管理水平，在激烈的競爭環(huán)境中占據(jù)有利地位。

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