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    地產(chǎn)業(yè):回首2017

    2018-09-10 08:40:27高榮偉
    產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2018年2期
    關(guān)鍵詞:樓市調(diào)控綠色

    高榮偉

    2017年,房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”基調(diào),深化調(diào)控政策。樓市走過了看似“平靜”的2017年,但其實(shí)正發(fā)生著許多變化。調(diào)控內(nèi)容從傳統(tǒng)的需求端抑制需求向供給側(cè)增加有效供應(yīng)轉(zhuǎn)變,除限購限貸政策外,創(chuàng)新的限售政策疊加土拍收緊、供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場監(jiān)管嚴(yán)格,調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

    回首2017年樓市,在堅(jiān)持“房子是用來住的,不是炒的”這一前提之下,多地出臺樓市新政,針對炒房進(jìn)行一系列政策調(diào)整,樓市進(jìn)入購租并舉新階段。長效機(jī)制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要手段,可以預(yù)料,在2018年及其今后相當(dāng)長一個時期,將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    房地產(chǎn)投機(jī)性需求被遏制

    進(jìn)入2017年,樓市變化受到廣泛關(guān)注。元旦小長假,全國樓市成交量總體平穩(wěn),一些地方的樓市呈現(xiàn)冷熱不均的特征。比如廣州樓市元旦期間成交的300多套新建商品住宅中,中心城區(qū)僅有寥寥20套,呈現(xiàn)內(nèi)冷外熱的特點(diǎn)。

    官方數(shù)據(jù)顯示,2017年1-2月,新房、二手房均呈現(xiàn)“熱點(diǎn)城市降溫,三、四線活躍”特征:54個城市中有34個累計(jì)同比增速為正,占比63%,其中大部分為三、四線城市;2015年、2016年量價齊升幅度較大“熱點(diǎn)”城市銷量同比下降顯著。市場反應(yīng)表明,樓市調(diào)控取得了初步成效。

    自2017年3月17日,北京發(fā)布“認(rèn)房又認(rèn)貸、將二套房首付比提升至60%”的樓市新政以來,房地產(chǎn)市場迎來了自2016年9月后第二輪調(diào)控高峰,限購、限貸、限價、限售等政策手段不斷升級,范圍也從一二線城市擴(kuò)展到了幾乎全部的強(qiáng)三四線城市和一二線城市的衛(wèi)星城市。2017年,中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控。

    樓市新政陸續(xù)出臺,使國內(nèi)樓市發(fā)生急劇變化。受房地產(chǎn)市場限購、限售、限價等調(diào)控政策影響,中國商品房銷售面積和銷售額的累計(jì)同比增速除了在6月份的時候有小幅回調(diào)以外,呈逐月回落的趨勢,銷售面積同比增速由年初的26.0%下降到了三季度的14.6%。數(shù)據(jù)顯示,2017年6月份北京和上海新房價格環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長,7月一、二線城市樓市持續(xù)降溫。8月2日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)表明,7月受監(jiān)測的29個主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%,近六成城市成交環(huán)比下滑;29個城市樓市成交同比下降約26%。

    總體來看,2017年前三季度一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%,且仍呈下探趨勢。二線城市的新房銷售量也從2017年春節(jié)后開始快速下滑,二季度以來累計(jì)同比降幅在34%至36%之間波動。

    從價格表現(xiàn)來看,一線城市,新建住宅價格基本保持穩(wěn)定,8月后環(huán)比開始由正轉(zhuǎn)負(fù),8月單月出現(xiàn)0.30%的年內(nèi)最大跌幅。二線城市新建住宅價格環(huán)比也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。從國家統(tǒng)計(jì)局8月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,15個一線城市和二線熱點(diǎn)城市新建商品住宅價格環(huán)比均在下降或持平,且同比漲幅也已經(jīng)多個月在回落,北上廣深四個一線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落。9月份的環(huán)比全部下降或者持平。至10月份,10個熱點(diǎn)城市新建商品住宅價格跌回1年前,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢,去投資化趨勢明顯。這體現(xiàn)了去年以來房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

    雖然自調(diào)控政策實(shí)施以來,監(jiān)管部門對預(yù)售證備案價實(shí)行嚴(yán)格管理,新房房價上行趨勢被抑制。三四線城市商品房價格漲幅大于一二線城市,但也出現(xiàn)了環(huán)比回落態(tài)勢,三線代表城市新建住宅價格9月環(huán)比增幅僅為0.20%,逐步趨穩(wěn)。

    由此觀之,2017年房地產(chǎn)市場投機(jī)需求受到了較大程度的抑制,其對商品房銷售、開發(fā)和投資的影響正在逐步顯現(xiàn)。目前,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢;三四線去庫存效果明顯。這與國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的看法一致。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控對國民經(jīng)濟(jì)的影響,2017年10月19日,國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長邢志宏指出,由于采取了因城施策、因地制宜的調(diào)控政策,加上國家針對一線城市等住房供求矛盾突出的地方,鼓勵通過加大住宅土地的供應(yīng)來解決房地產(chǎn)問題。一線城市房價經(jīng)過調(diào)控后,現(xiàn)在市場預(yù)期比較穩(wěn)定,投資投機(jī)性需求得到有力遏制。這將帶來供需的繼續(xù)改善,房地產(chǎn)市場下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。

    創(chuàng)新將是推動市場發(fā)展的主要手段

    國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,一方面反映了政策調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn),另一方面則反映了房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌與整合。

    目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式向金融深化模式的轉(zhuǎn)型。大地產(chǎn)商向綜合性金融集團(tuán)轉(zhuǎn)型,綠地、萬達(dá)、恒大、碧桂園等金融地產(chǎn)巨頭就是典型的地產(chǎn)金融深化模式的代表。一方面,地產(chǎn)巨頭們收購金融牌照,參股控股銀、證、保、信、基,成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金,實(shí)現(xiàn)負(fù)債多元化。另一方面,地產(chǎn)大佬推動房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn),提高資產(chǎn)流動性。

    地產(chǎn)金融集團(tuán)的出現(xiàn),標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式正在從“拿地-蓋房子-賣房子”轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍训突畹牟粍赢a(chǎn)變成高活的金融品”的金融深化模式。北京市首批“限房價、競地價”試點(diǎn)地塊中的海淀永豐18號地和海淀永豐19號地的拍賣就是一個很好的案例:房地產(chǎn)商從開發(fā)商向不動產(chǎn)商轉(zhuǎn)型?!斑@是真正的金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的融合?!薄皩τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說,這是歷史性的一刻:拍地成了房東?!庇忻襟w表示。

    引人關(guān)注的是,通過一系列讓人眼花繚亂的資本運(yùn)作,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林于2017年8月11日正式宣布:萬達(dá)徹底告別房地產(chǎn)!走上輕資產(chǎn)時代。而不甘寂寞的馬云早前宣布?xì)⑷敕课葑赓U市場,與杭州市政府共同打造全國首個政府背景的智慧租房平臺。

    有專家表示,今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時期。為了吸引買家和租客,開發(fā)商正不斷推出優(yōu)于以往且具有創(chuàng)新意義的高質(zhì)量項(xiàng)目。隨著綠色建筑理念日益深入人心,國家政策的大力支持,社會關(guān)注度的不斷提高,綠色建筑已上升為基本國策。

    所謂“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內(nèi),最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材,保護(hù)環(huán)境和減少污染,為人們提供健康、適用和高效的使用空間。“綠色建筑”的“綠色”,并不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園,而是代表一種概念或象征?!熬G色建筑”意指建筑對環(huán)境無害,能充分利用環(huán)境自然資源,并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的一種建筑,又可稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑。

    以深圳為例。近年來,深圳以建筑節(jié)能和綠色建筑為突破口,在城市建設(shè)領(lǐng)域掀起了一場綠色革命,實(shí)現(xiàn)“深圳速度”向“深圳質(zhì)量”轉(zhuǎn)型,走出了一條資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的可持續(xù)發(fā)展之路。

    “充滿勞績,人詩意地棲居在大地上?!睋?jù)媒體報(bào)道,深圳的綠色建筑面積已超6500萬平方米,全市累計(jì)新建節(jié)能建筑面積超過1.4億平方米,占全國綠色建筑面積10%,有724個項(xiàng)目獲得綠色建筑評價標(biāo)識。如今的深圳人,正在將“詩意地棲居”從構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。一個宜居的人文生態(tài)城市,不僅是一種高品質(zhì)的生活方式和低碳環(huán)保的生活模式,更是在綠色低碳背景下締造的、以人為本的新經(jīng)濟(jì)模式和新城區(qū)建設(shè)的最高境界。

    綠色建筑是目前國家最新政策的優(yōu)先考慮事項(xiàng)?!?013-2018年中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中表示,隨著我國綠色建筑政策的不斷出臺、標(biāo)準(zhǔn)體系的不斷完善、綠色建筑實(shí)施的不斷深入,國家對綠色建筑財(cái)政支持力度將不斷增大。該項(xiàng)新政策要求2020年之前完工的新建建筑中,一半應(yīng)獲綠色建筑認(rèn)證,并將其列為“十三五”計(jì)劃的一部分。該項(xiàng)政策還承諾將建設(shè)更多惠及百萬人口的經(jīng)濟(jì)適用房。

    可以預(yù)料,我國綠色建筑在未來幾年將繼續(xù)保持迅猛發(fā)展態(tài)勢,這為房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的商機(jī)。

    長效機(jī)制成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)

    2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年,是中國政治經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)鍵一年。中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨新考驗(yàn)。作為國內(nèi)房地產(chǎn)的“調(diào)控年”,2017年各地房產(chǎn)市場調(diào)控政策接連出臺,租購?fù)瑱?quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)、北京部分銀行上調(diào)首套房貸利率等密集出臺??偟膩砜矗舜握哒{(diào)控有別于以往,周期更長,手段更靈活,目標(biāo)更精準(zhǔn)。一系列新政的實(shí)施,預(yù)示著中國房地產(chǎn)將進(jìn)入前所未有的租賃大時代。

    2017年7月,中共中央政治局會議中提出加快建立長效機(jī)制,明確提出了要增加各類保障類住房供應(yīng)。長效機(jī)制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段,將是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

    當(dāng)前周期下,集中度持續(xù)攀升已成確定趨勢,行業(yè)加速洗牌?!?000億”時代即將開啟,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2017年8月,中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)排行榜發(fā)布。根據(jù)《2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)》研究報(bào)告,大連萬達(dá)首次蟬聯(lián)榜首,綠地控股和萬科企業(yè)位居三強(qiáng)。恒大集團(tuán)、保利地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、新華聯(lián)、世茂地產(chǎn)和金地集團(tuán)位于“2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)”榜單第四至十位。

    在行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰,行業(yè)洗牌進(jìn)程加速的時代背景下,百強(qiáng)企業(yè)以靈活高效的管理策略,強(qiáng)化資源良性互動與協(xié)同共享,推動企業(yè)發(fā)展質(zhì)量邁向更高水平,實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。《2017年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)發(fā)展報(bào)告》指出,近年來,伴隨著城市分化愈加強(qiáng)烈,因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開,在調(diào)控常態(tài)化的政策背景下,信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再,房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

    加強(qiáng)長效機(jī)制建設(shè),是百強(qiáng)企業(yè)形成的共識。面對新的考驗(yàn),百強(qiáng)房企以主動姿態(tài),積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式,加強(qiáng)長效機(jī)制建設(shè),以適應(yīng)不斷變化的市場。面臨更加復(fù)雜多變的生態(tài)環(huán)境,百強(qiáng)企業(yè)蓄勢待發(fā),全力整合發(fā)展資源,圍繞“地產(chǎn)+”內(nèi)外兼修,集聚發(fā)展后勁。在特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍(lán)海市場的發(fā)展機(jī)遇不斷顯現(xiàn)的背景下,百強(qiáng)企業(yè)直面挑戰(zhàn)、把握機(jī)遇,在行業(yè)的格局重構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

    2017年12月8日,中共中央政治局召開會議,分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面,會議明確指出要“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。2018年是改革開放40周年,是貫徹黨的十九大精神的開局之年。業(yè)內(nèi)專家指出,2018年將成為房地產(chǎn)市場的機(jī)制建設(shè)年,包括十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,以及財(cái)稅制度、戶籍制度、平臺建設(shè)等房地產(chǎn)長效機(jī)制都將在2018年取得重大突破。

    毫無疑問,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,誰能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場中,通過前瞻性的思變未來與積極高效的自我調(diào)節(jié),找到適合自己發(fā)展的正確路徑,誰將會在“百舸爭流”中贏得成功突圍的機(jī)會;無法跟上時代的節(jié)拍,不能適應(yīng)時代變化的企業(yè)將在不進(jìn)則退的壓力下躊躇不前,或慘遭淘汰。

    滄海橫流,方顯英雄本色。走向千億甚至萬億的前路漫漫,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準(zhǔn)規(guī)?;哪繕?biāo),更需內(nèi)外兼修,注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長,擴(kuò)張速度與運(yùn)營能力的相互匹配,方能在龍爭虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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