全島自貿(mào)區(qū)建設(shè)背景下海南全域限購與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

吳欣欣

摘 要：本文通過整理、分析海南省歷年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，研究海南經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，探討兩者的相互作用，以及全域限購的必要性與合理性。并進(jìn)一步通過分析人口、土地、金融等因素與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)度，推導(dǎo)房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵，尋找房價(jià)收入比高企等問題的疏導(dǎo)與解決方案，為海南未來的發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：海南 房地產(chǎn) 全域限購 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 房價(jià)收入比

中圖分類號(hào)：F740 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）12（c）-070-04

1 2018年的“大動(dòng)作”

2018年4月13日，習(xí)總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上鄭重宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

海南房價(jià)應(yīng)聲跳漲。從全國各地趕來的購房者迅速涌入，第一財(cái)經(jīng)報(bào)道“一位購房者交完全款就乘飛機(jī)離開了，連購房合同都沒來得及拿”。短短數(shù)日，大部分樓盤價(jià)格已然上漲了數(shù)千元，其中佼佼者，漲幅超過30%。更有甚者，連夜開盤，引致哄搶，住建部門不得不連夜出動(dòng)，叫停、罰款。亦有炒作者捂盤惜售，假稱暫停網(wǎng)簽，不再交易。熱鬧的場面，讓人恍若回到2010年的國際旅游島，而或是1992年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，那片滾燙的熱土。

可這一次，炒作的序幕才剛剛拉開，未及高潮，便已戛然而止。4月22日晚20時(shí)，海南省政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》新聞發(fā)布會(huì)，公布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣布全域限購。消息一出，地產(chǎn)人的微信朋友圈一片哀嚎，一致預(yù)期“全劇終”。部分分銷緊急通知意向客戶轉(zhuǎn)款，企圖搶在凌晨到來前的4個(gè)小時(shí)完成交易，以等待操作細(xì)則出臺(tái)，找出新一輪擦邊球的打法。可結(jié)果卻出乎所有人的預(yù)料——海南省政府以“壯士斷腕”的決心打破了所有僥幸：僅僅48小時(shí)后，省住建廳再次接受媒體采訪、發(fā)布操作細(xì)則，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，新一輪調(diào)控的各項(xiàng)政策均從發(fā)布之時(shí)起實(shí)施，并要求各市縣嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)購房人購房資格從嚴(yán)把關(guān)，不得弄虛作假。這意味著2018年4月22日20時(shí)后進(jìn)行的住房買賣交易，都必須按照新政進(jìn)行審查，不符合條件者不能網(wǎng)簽備案，搶出來的成交統(tǒng)統(tǒng)不作數(shù)了。不僅如此，此后連續(xù)數(shù)日，假結(jié)婚、補(bǔ)繳社?；蛩枚惖冗`規(guī)行為的懲處規(guī)定亦不斷發(fā)布。市場瞬間冰凍，分銷團(tuán)隊(duì)紛紛撤往云南、貴州，甚至就地解散，售樓處人去樓空，中介店面大門緊鎖，令人唏噓。

此時(shí)的海南，真正成了“島”，原本占據(jù)近八成比例的島外購買力量被擋在了藩籬之外。留下這獨(dú)立的市場，供有興趣的人好好玩味。

2 當(dāng)下的“島”，真實(shí)的“島”

2.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展未達(dá)預(yù)期

海南1988年在改革開放的潮頭成為了“特區(qū)”，建了省，當(dāng)年人口627.49萬，GDP77億元，人均GDP約1227.11元，只達(dá)到全國人均1378元的89.05%。

而今天而立之年的海南，伴隨著改革開放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮，坐擁人口925.76萬，在2017年創(chuàng)造了GDP4462.54億元，人均GDP約48204.07元，比30年前增長了近40倍，在全國各省直轄市中排名第16。可與全國人均59261.76相比，卻只達(dá)到了81.34%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度顯然未能與“特區(qū)”的定位相匹配。

2.2 房地產(chǎn)依賴度高

與此同時(shí)，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度卻不斷提升。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重由1999年的最低點(diǎn)3.26%不斷攀升至2017年的49.77%，而最高點(diǎn)50.78%則出現(xiàn)在2015年，已然過半，如圖1所示。

從海南近30年來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的變化不難發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了1992年房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)投資陷入長期下滑，從1992年的57.33億元一路跌至1999年的6.20億元，跌去近九成，占固定資產(chǎn)投資的比重亦從34.72%降至3.26%，跌幅超九成。海南整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受此影響亦陷入低迷，直至2000年處置積壓房地產(chǎn)工作進(jìn)入正軌后，才恢復(fù)了雙位數(shù)（10.52%）的增長。海南用了整整7年時(shí)間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束，截至2006年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資占比高企的情況下，需警惕泡沫的繼續(xù)發(fā)展，逐步降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴，同時(shí)防止房地產(chǎn)行業(yè)的衰退影響整體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 房地產(chǎn)投資擠出消費(fèi)與凈出口

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)依賴度過高的風(fēng)險(xiǎn)，不僅要防范房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的沉重打擊，也要關(guān)注房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)與凈出口的擠出效應(yīng)。如圖2所示，1993年房地產(chǎn)泡沫到達(dá)頂峰，消費(fèi)與凈出口被擠壓至低谷，僅72.16億元。此后，隨著房地產(chǎn)投資的下滑與長期低迷，消費(fèi)與凈出口迅速復(fù)蘇（1994年與1995年分別上漲54.84%與47.84%）并穩(wěn)步增長至2008年的794.05億元，雖然受到次貸危機(jī)影響2009年跌幅達(dá)到17.90%，但在政策的刺激下2010—2011年迅速反彈，反而創(chuàng)造了911.25億元的新高。而此后隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大與房價(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)消費(fèi)與凈出口的擠出效應(yīng)日益顯著，2012—2016年間消費(fèi)與凈出口下滑了2/3，僅余306.17億元。這樣的基礎(chǔ)，與建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港希望看到的成果，是背道而馳的。

2.4 房價(jià)收入比高企

對(duì)現(xiàn)狀的分析，不僅要看宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展層面，更要看微觀經(jīng)濟(jì)的民生層面。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入水平的提高，海南城鎮(zhèn)常住居民的人均可支配收入在30年間也實(shí)現(xiàn)了25.77倍的增長，2017年達(dá)到30817元。但人民的居住水平是否也發(fā)生了同樣翻天覆地的變化呢？可以通過房價(jià)收入比來分析。

房價(jià)收入比是指一套住房價(jià)格與一個(gè)家庭年收入的比值。房價(jià)收入比是大多數(shù)國家和國際組織進(jìn)行住房支付能力評(píng)價(jià)時(shí)所采用主要指標(biāo)，也是各界對(duì)房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行分析、判斷和預(yù)測時(shí)廣泛使用的一個(gè)指標(biāo)。按照公式“房價(jià)收入比=住宅銷售均價(jià)×城鎮(zhèn)人均現(xiàn)住房總建筑面積/平均每人全年家庭總收入”計(jì)算，2005—2018年間海南的房價(jià)收入比多在10上下浮動(dòng)，與全國平均（6.5～8）相比偏高，亦高于二三線城市的平均水平。其中發(fā)生顯著偏離的年度為2009—2011年，峰值是2010年的15.01，主要原因是2010年建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，海南房價(jià)大幅上漲。而2018年海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國特色自由貿(mào)易港政策發(fā)布后，房價(jià)收入比亦迅速上升，若非政策限制，房價(jià)收入比可能已超越2010年的峰值，如圖3所示。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比排行榜》指出，國內(nèi)房價(jià)收入比保持在6～7之間屬于合理區(qū)間。2017年三亞、海口在該榜單上分別排名第二（28.99）與第八（14.16），比合理區(qū)間高了不止2倍。顯然海南的房價(jià)收入比在嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上還需進(jìn)一步降低。

2.5 房價(jià)波動(dòng)受土地供應(yīng)影響更大

控房價(jià)是調(diào)整房價(jià)收入比的根本途徑，分析造成房價(jià)波動(dòng)的影響因素有助于理清思路。根據(jù)任澤平廣受認(rèn)可的房地產(chǎn)周期理論“房價(jià)長期看人口，中期看土地，短期看金融”，以下分別從人口、土地和金融的相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量入手，探討影響房價(jià)的關(guān)鍵因素。

通過對(duì)比2011—2017年間海南房價(jià)與收入、人口、城鎮(zhèn)化率、家庭規(guī)模四個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量的變動(dòng)趨勢發(fā)現(xiàn)，人口、城鎮(zhèn)化率及家庭規(guī)?；颈３址€(wěn)定，變動(dòng)率極低，而收入與房價(jià)的變動(dòng)趨勢則缺乏一致性，因此人口與收入的變化并不足以支撐和解釋房價(jià)的變化，如圖4所示。

再看土地供應(yīng)對(duì)房價(jià)的影響，通過對(duì)比2006—2017年間房價(jià)變化率與土地供應(yīng)變化率發(fā)現(xiàn)，房價(jià)變化率相對(duì)于土地供應(yīng)變化率存在滯后（約一年）的負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明土地供應(yīng)的確是影響房價(jià)的關(guān)鍵因素，如圖5所示。

進(jìn)一步觀察海南2005—2017年的土地供給情況，新增土地方面除了2008年出現(xiàn)946.84公頃的巨量供應(yīng)外（接近存量519.87公頃的2倍），其余年份的供應(yīng)量均相對(duì)穩(wěn)定，且自2011年后逐年下降，2017年的新增供應(yīng)僅126.53公頃。待開發(fā)存量方面，經(jīng)過2008—2009年刺激政策的快速消化，2010年的存量跌至116.29公頃，尚不及正常新增供應(yīng)量的一半。此后數(shù)年，受2010年國際旅游島房價(jià)泡沫破裂影響，房地產(chǎn)市場供銷不旺，待開發(fā)土地存量逐年上升，直至2014年后全國開展房地產(chǎn)去庫存，情況才逐步好轉(zhuǎn)。截至2017年，待開發(fā)土地存量已降至2014年的一半左右。與此同時(shí)，住宅均價(jià)漲幅超過22.88%。

緊缺的新增供應(yīng)與大幅下降的待開發(fā)存量疊加緊縮的供地政策，顯然將進(jìn)一步推高海南的房價(jià)。也許只有通過合理的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計(jì)劃地適度增加土地供應(yīng)，才是緩解房價(jià)上漲的良方。

金融環(huán)境方面，海南2005—2017年間存貸款余額穩(wěn)步快速增長，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了較好的支撐。同時(shí)期房價(jià)亦隨經(jīng)濟(jì)增長水漲船高，但與之相比卻展現(xiàn)出更顯著的波動(dòng)。特別是2009—2012年那次由政策驅(qū)動(dòng)的泡沫，期間金融環(huán)境并未發(fā)生方向性的改變，甚至仍然保持了幾乎與往年一致的增長?？梢?，金融環(huán)境并不是房價(jià)最關(guān)鍵的影響因素，如圖6所示。

3 全域限購的影響逐漸顯現(xiàn)

2018年11月21日，海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年10月《海南統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，報(bào)告中“固定資產(chǎn)投資總額”“房地產(chǎn)開發(fā)投資”“房屋銷售面積”“房屋銷售額”四項(xiàng)指標(biāo)缺省了“銀十”的本月同比變動(dòng)數(shù)據(jù)，僅提供了1～10月累計(jì)同比變動(dòng)數(shù)據(jù)。其中固定資產(chǎn)投資總額下降了14.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了14.6%，房屋銷售面積下降了36.0%，房屋銷售額下降了20.4%。這組看起來危機(jī)四伏的數(shù)據(jù)引起了社會(huì)的廣泛議論。

可是，全域限購后真實(shí)的指標(biāo)下降幅度，特別是“金九銀十”的下降幅度，豈止如此。1～10月累計(jì)數(shù)據(jù)中包含的還有本年初全社會(huì)對(duì)海南建省30周年出臺(tái)自貿(mào)政策、房價(jià)大幅上漲的強(qiáng)烈一致預(yù)期，及其帶來的房屋銷售價(jià)量大幅上漲。同時(shí)，投資決策的時(shí)滯效應(yīng)亦使投資數(shù)據(jù)的下滑幅度看上去相對(duì)平緩。因此，真正的本月同比降幅應(yīng)是驚人的。

從另一個(gè)角度來看，雖然房屋銷售成交量與成交總額大幅降低，但成交單價(jià)卻是實(shí)實(shí)在在地上漲了。用統(tǒng)計(jì)月報(bào)提供的累計(jì)房屋銷售額除以累計(jì)房屋銷售面積，可求得2018年1～10月房屋銷售均價(jià)約14593.36元，相比2017年全年銷售均價(jià)11380.78元上漲了28.23%，該上漲幅度幾乎快要趕上2013—2017年整整4年的漲幅。若此次政府不出手，真有可能重蹈覆轍。

所幸，政府的決心很大，行動(dòng)也非常堅(jiān)決。即便面對(duì)1～10月累計(jì)國有土地使用權(quán)出讓收入減少37.7%、國有土地收益基金收入減少51.9%、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收入減少43.4%這樣嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，依然未有絲毫放松。

4 未來展望

建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，是海南難得的發(fā)展機(jī)遇。而減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降低房價(jià)收入比，培育一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，是建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的基礎(chǔ)和前提。

全域限購只是非常時(shí)期采用的暫時(shí)性手段，先進(jìn)、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，才是供給側(cè)改革的基礎(chǔ)，才是解決這一切問題的抓手。先進(jìn)、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠保證整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的正確性，為房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整提供指導(dǎo)——合理化供地結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例，引導(dǎo)住宅地產(chǎn)開發(fā)資源更多投入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有計(jì)劃地提升整體供地量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

同時(shí)，先進(jìn)、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，從而穩(wěn)步提高人民收入水平，吸引人才流入，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展。最終取得自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)的豐碩成果，實(shí)現(xiàn)海南經(jīng)濟(jì)騰飛，人民安居樂業(yè)。

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