“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響分析

楊振安

摘 要：“營(yíng)改增”作為國(guó)家稅務(wù)改革中的重要內(nèi)容，對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了巨大的影響?！盃I(yíng)改增”的全面實(shí)施給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅負(fù)帶來(lái)了很大影響，只有認(rèn)真分析這種影響，才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。本文就針對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響進(jìn)行分析和探究。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù) 影響

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）12（a）-032-02

作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要主體，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有著直接影響。由于傳統(tǒng)稅收政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較重的稅收負(fù)擔(dān)，存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅等，嚴(yán)重影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施[1]。而“營(yíng)改增”政策的全面推開(kāi)，能有效緩解資金流緊張問(wèn)題，優(yōu)化資源配置與管理工作，減少經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)代化發(fā)展，為后續(xù)工作實(shí)踐的有序開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1 “營(yíng)改增”政策概述

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛發(fā)展的階段，我國(guó)針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行綜合考量，實(shí)行分稅制改革，將增值稅與營(yíng)業(yè)稅的征收范圍進(jìn)行區(qū)分，兩稅并存。然而由于經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，兩稅并存不再適應(yīng)實(shí)際發(fā)展需求，對(duì)增值稅的抵扣鏈條制度造成破壞，影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的公平性，無(wú)法發(fā)揮出增值稅稅種中性的特征；同時(shí)營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，致使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)有所增加，不利于經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。為解決該矛盾，我國(guó)以稅收制度改革為依據(jù)，頒布了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（營(yíng)改增）的試點(diǎn)方案，通過(guò)規(guī)范稅制、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、全面協(xié)調(diào)等方式，進(jìn)一步擴(kuò)大營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍，并逐年在試點(diǎn)范圍中納入全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，如金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等?？傊?，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施能在很大程度上改革創(chuàng)新財(cái)稅體制，對(duì)國(guó)家治理結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化予以完善，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的全面深化改革。

2 “營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

2.1 對(duì)稅負(fù)水平的影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)行之前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)，需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；該政策實(shí)行之后，企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率發(fā)生了明顯的變化，即由營(yíng)業(yè)稅的5%變?yōu)樵鲋刀惖?1%，雖然有所變化，但可以抵扣增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額，加上增值稅和營(yíng)業(yè)稅分別屬于價(jià)外稅和價(jià)內(nèi)稅，不具備可比性，不能直接予以比較[2]。鑒于此，“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是降低還是增加尚需對(duì)比分析。本文以一般納稅人的情況為例進(jìn)行分析，為使分析結(jié)果有效，可假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的含稅成本和含稅營(yíng)業(yè)收入在“營(yíng)改增”前后保持不變。

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)含稅營(yíng)業(yè)收入在“營(yíng)改增”前后都為A，應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率為B；“營(yíng)改增”前應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和“營(yíng)改增”后應(yīng)繳納的增值稅分別為A×5%=（1+11%） A×11%-（1+11%）A×11%×B。假設(shè)稅改前的營(yíng)業(yè)稅與增值稅相等，即：A×5%=（1+11%）A×11%-（1+11%）A×11%×B，得出B=49.5%，即營(yíng)業(yè)稅與增值稅相同的臨界點(diǎn)為49.5%。當(dāng)應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率為49.5%，稅改前營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)與增值稅的稅負(fù)相同；而應(yīng)稅收入中可抵扣成本占據(jù)的比率不同時(shí)，可獲得如表1所示的結(jié)果。

由表1可知，稅負(fù)率會(huì)隨可抵扣成本占比的增加而不斷下降，當(dāng)B>49.5%時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率大于增值稅的稅負(fù)率；當(dāng)B=49.5%時(shí)，營(yíng)業(yè)稅和增值稅的稅負(fù)率均為5%；當(dāng)B<49.5%時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率小于增值稅的稅負(fù)率?？傊?，通過(guò)實(shí)施“營(yíng)改增”政策，應(yīng)稅收入與實(shí)際可抵扣成本的比率決定著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平是否能降低。

2.2 對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

2.2.1 現(xiàn)金流

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是選用預(yù)售許可制度，實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)則需對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行繳納，這樣往往會(huì)造成資金流的占用，使企業(yè)現(xiàn)金流出。實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，企業(yè)會(huì)對(duì)所需的原材料及設(shè)備進(jìn)行提前購(gòu)買，致使其銷項(xiàng)稅額在建造期間低于進(jìn)項(xiàng)稅額，所以企業(yè)在建設(shè)初期不需再繳納稅費(fèi)，能對(duì)現(xiàn)有的流動(dòng)資金加以高效利用，減少稅費(fèi)對(duì)現(xiàn)金流的占用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2.2 銷售收入

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，其增值稅的稅率為11%。銷售收入在“營(yíng)改增”前后分別是含稅收入與不含稅收入，若商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入在政策實(shí)施前后保持不變，且對(duì)其他變動(dòng)因素予以忽略，則企業(yè)銷售收入在“營(yíng)改增”前后分別為A與（1+11%）A=0.9A，即銷售收入比稅改前有所下降，且下降9.91%。

2.2.3 凈利潤(rùn)

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用在“營(yíng)改增”前后分別均為A、D，“營(yíng)改增”后D包含的進(jìn)項(xiàng)抵扣額為H。其中企業(yè)所得稅稅率、營(yíng)業(yè)稅稅率、城市維護(hù)建設(shè)稅率、教育費(fèi)附加稅率、地方教育費(fèi)附加稅率分別為25%、5%、7%、3%、2%，則能獲得如表2所示的結(jié)果。

由表2可知，“營(yíng)改增”前后的凈利潤(rùn)變化為0.84H-0.0412A，若凈利潤(rùn)的變化大于0，則H與A的比應(yīng)超過(guò)49.05%，這時(shí)“營(yíng)改增”后的凈利潤(rùn)有所上升，而H與A的比低于49.05%，這時(shí)“營(yíng)改增”后的凈利潤(rùn)有所降低。

2.2.4 成本費(fèi)用

第一，費(fèi)用成本。通常大型施工企業(yè)具有較少的固定資產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)中使用的機(jī)械設(shè)備多為租賃模式，而一般租賃公司所提供的租賃發(fā)票無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，加上稅改后有形資產(chǎn)租賃增值稅稅額有所提升，且進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在較大難度，稅改后的有形資產(chǎn)租賃實(shí)際稅率上升，致使建筑業(yè)費(fèi)用也有所上升，繼而轉(zhuǎn)嫁至商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。第二，材料成本。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，建筑企業(yè)的適用稅率有所變動(dòng)，即由3%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)?1%的增值稅。通常企業(yè)采購(gòu)的材料種類繁多，材料供應(yīng)商多為個(gè)體戶或小規(guī)模納稅人，致使企業(yè)采購(gòu)材料所取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票，增加增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣難度與稅負(fù)水平，繼而增加企業(yè)材料成本。第三，人工成本。目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，勞動(dòng)力短缺問(wèn)題愈加嚴(yán)重，導(dǎo)致人工費(fèi)不斷增加，而企業(yè)的勞動(dòng)人員基本都是來(lái)自勞務(wù)公司或零散的農(nóng)民工，無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，不能抵扣人工成本的進(jìn)項(xiàng)稅額?！盃I(yíng)改增”的施行必然會(huì)增加企業(yè)人工費(fèi)用的稅負(fù)，繼而造成企業(yè)成本的增加。

3 “營(yíng)改增”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

一是加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票。審計(jì)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查執(zhí)法的重要依據(jù)就是增值稅專用發(fā)票。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)，只需開(kāi)具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，發(fā)票管理較為簡(jiǎn)單，致使企業(yè)在發(fā)票管理方面的水平不高；而“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，企業(yè)將改開(kāi)增值稅專用發(fā)票，相比其他發(fā)票在開(kāi)具、領(lǐng)購(gòu)、認(rèn)證、保管等方面更為嚴(yán)格。進(jìn)項(xiàng)稅額的可抵扣程度決定著企業(yè)的稅負(fù)水平，而抵扣基礎(chǔ)是以增值稅專用發(fā)票的獲取為前提，所以企業(yè)做好發(fā)票管理工作至關(guān)重要。

二是完善會(huì)計(jì)核算制度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想滿足“營(yíng)改增”稅制改革的要求，必須要立足實(shí)際，進(jìn)一步完善現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度，有效會(huì)計(jì)處理增值稅；同時(shí)根據(jù)增值稅征收的具體要求來(lái)設(shè)置賬目明細(xì)，為增值稅的抵扣與核算提供參考依據(jù)，確保核算工作更為標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，減少稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算水平的提升。

三是優(yōu)化合同條款，強(qiáng)化業(yè)務(wù)談判。實(shí)施“營(yíng)改增”后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需嚴(yán)格把控供應(yīng)商納稅人的資質(zhì)，簽訂合作協(xié)議之前可利用招標(biāo)的形式進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額，減輕稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)企業(yè)可選擇配件齊全與規(guī)模大的供應(yīng)商，加強(qiáng)與其的長(zhǎng)期合作，采用預(yù)付款的方式對(duì)零配件予以購(gòu)買，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；或者是做好地產(chǎn)招標(biāo)工作，始終堅(jiān)守經(jīng)營(yíng)成本，以實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。此外，企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展部門應(yīng)積極與客戶進(jìn)行談判，結(jié)合實(shí)情對(duì)合同的金額進(jìn)行調(diào)整，配合企業(yè)做好“營(yíng)改增”工作，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”背景下的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅負(fù)等方面發(fā)生了一定的變化，為提高經(jīng)濟(jì)效益，減輕稅負(fù)水平，減少經(jīng)營(yíng)成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要立足實(shí)際，加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，完善會(huì)計(jì)核算制度，優(yōu)化合同條款，強(qiáng)化業(yè)務(wù)談判，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作。

參考文獻(xiàn)

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[2] 劉瑜.營(yíng)改增背景下加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的研究[J].中國(guó)商論，2018（21）.