營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策探析

楊蕾

摘 要 營(yíng)改增是我國(guó)現(xiàn)代稅收改革的重要政策現(xiàn)已廣泛普及，隨著此項(xiàng)政策的推廣，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收力度在逐漸增強(qiáng)。營(yíng)改增作為現(xiàn)代稅收政策之一，其已經(jīng)擺脫了我國(guó)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)稅收體制，但也因?yàn)闋I(yíng)改增，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)部分領(lǐng)域具有增值、營(yíng)業(yè)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)稅收制度無(wú)法適應(yīng)其稅收需求，出現(xiàn)了雙重收稅的現(xiàn)象，其中較具有代表性的即為房地產(chǎn)企業(yè)，本文主要針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響以及籌劃對(duì)策進(jìn)行探析。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)十分巨大，而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的變化，該企業(yè)的稅收制度也發(fā)生了變革。營(yíng)改增作為現(xiàn)代稅收政策之一，其加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的力度，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的正確性、規(guī)范性帶來(lái)了良好的幫助，但是在營(yíng)改增政策實(shí)行之后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在營(yíng)改增之下，其經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了提高，由此說(shuō)明營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響存在兩面性，需要房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，并且對(duì)自身經(jīng)營(yíng)進(jìn)行改革，以便于更好的適應(yīng)營(yíng)改增政策的實(shí)行。

一、營(yíng)改增政策概述

在營(yíng)改增的落實(shí)當(dāng)中，地方政府與稅務(wù)機(jī)構(gòu)都針對(duì)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平與差異，陸續(xù)推出了有關(guān)于營(yíng)改增政策的法規(guī)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)法規(guī)主要涉及行業(yè)改革、稅率、計(jì)稅、免稅標(biāo)準(zhǔn)等方面。營(yíng)改增政策無(wú)疑給我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)帶來(lái)的更好的發(fā)展平臺(tái)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，自營(yíng)改增正常實(shí)施依賴(lài)，我國(guó)普通納稅人的增值稅增加了6～11%，小規(guī)模納稅人營(yíng)業(yè)稅、增值稅均為發(fā)生變化，并且在國(guó)家對(duì)中小型企業(yè)發(fā)展的重視之下，針對(duì)部分情況小規(guī)模納稅人還可以獲得零稅率的優(yōu)惠政策，由此可以說(shuō)明營(yíng)改增正常為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)帶來(lái)的幫助[1]。

二、營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的正面影響

營(yíng)改增政策的推行涉及我國(guó)所有產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，其中包括了房地產(chǎn)企業(yè)，在營(yíng)改增政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范性與正確性都得到了保障，促使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)當(dāng)中，能夠獲得更高的發(fā)展前景。具體分析來(lái)看，因房地產(chǎn)企業(yè)具備增值、營(yíng)業(yè)兩方面的基本屬性，所以在營(yíng)改增的政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展往往會(huì)更加容易獲得優(yōu)惠政策，同時(shí)營(yíng)改增還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身收益的管理，因此營(yíng)改增能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)到來(lái)正面的影響[2]。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理負(fù)面影響

作為稅收政策之一，營(yíng)改增在房地產(chǎn)企業(yè)的層面上，會(huì)對(duì)此企業(yè)的納稅管理造成重大影響，例如針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，營(yíng)改增會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收定義不明或收益降低了現(xiàn)象。首先在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)購(gòu)進(jìn)的環(huán)節(jié)上，如果依照生產(chǎn)類(lèi)稅收對(duì)其稅收進(jìn)行計(jì)算，會(huì)迫使此環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅收進(jìn)入固定資產(chǎn)的成本當(dāng)中，形成稅收定義的不明，其次在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊環(huán)節(jié)上，如果依照消費(fèi)類(lèi)型稅收政策，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊額度貶低，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益[3]。

2.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的負(fù)面影響

在營(yíng)改增政策的實(shí)施之下，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的償還債務(wù)能力指標(biāo)受到了明顯的變化，具體表現(xiàn)可以分為兩個(gè)部分，下文對(duì)此進(jìn)行分析。

（1）如某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)納稅環(huán)節(jié)無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效抵扣，那么就會(huì)使得企業(yè)當(dāng)中部分尚未抵扣的稅額變成企業(yè)流動(dòng)負(fù)債，從而導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)減少，抵消企業(yè)償還債務(wù)的能力。

（2）因房地產(chǎn)工資的流動(dòng)資產(chǎn)整體并沒(méi)有大幅度的變動(dòng)，所以在營(yíng)改增政策下會(huì)導(dǎo)致其流動(dòng)比例提高，加大企業(yè)償債的負(fù)擔(dān)。

（3）假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)納稅環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了有效的全抵扣，那么其流動(dòng)資產(chǎn)就會(huì)得到相應(yīng)的提升，而在此前提下，會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債額數(shù)并沒(méi)產(chǎn)生變化，同樣導(dǎo)致隆冬比例增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)影響

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)展必然包括采購(gòu)環(huán)節(jié)，主要采購(gòu)建材一類(lèi)，而因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模較為龐大，所以采購(gòu)?fù)鶗?huì)直接與某認(rèn)可的建材廠商進(jìn)行合作，但也存在普通的小規(guī)模采供行為，由此首先說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)建材來(lái)源較多，而在此前提下，基于企業(yè)當(dāng)中增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)產(chǎn)生稅負(fù)額度加大。在此前提下，首先導(dǎo)致房地產(chǎn)采購(gòu)環(huán)節(jié)成本受到增加，進(jìn)而因?yàn)椴少?gòu)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一部分，所以房地產(chǎn)整體成本也逐步增加，削減了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益空間。

4.房地產(chǎn)人力成本影響

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨硪?guī)模龐大、部門(mén)結(jié)構(gòu)眾多，所以需要大量的人工進(jìn)行支撐，在此前提下房地產(chǎn)企業(yè)需要付出一定規(guī)模的資金作為人工勞動(dòng)成本，據(jù)統(tǒng)計(jì)普遍的房地產(chǎn)企業(yè)每年總經(jīng)濟(jì)收益中的20～30%都將作為人工勞動(dòng)成本。而在營(yíng)改增的政策之下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)表，企業(yè)的人工成本無(wú)法進(jìn)行抵扣，此時(shí)，使得部分零散的人工無(wú)法受到企業(yè)的管理限制，如果此類(lèi)人工獲得收益而不付出相應(yīng)的勞動(dòng)力，則就形成了收益與成本的不符，在稅負(fù)的影響下，變相造成房地產(chǎn)企業(yè)自身加大稅收支出，直接對(duì)人工成本造成影響。

四、營(yíng)改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃對(duì)策

1.深入了解營(yíng)改增政策制度

要使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)營(yíng)改增政策，就必須要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增制度的認(rèn)知，尤其針對(duì)營(yíng)改增制度當(dāng)中的杠桿功能，需要引起企業(yè)高層以及財(cái)務(wù)人員的重視。在具體實(shí)行當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)向相關(guān)人員提供學(xué)習(xí)營(yíng)改增制度的機(jī)會(huì)、平臺(tái)，并要求人員前往學(xué)習(xí)，其次需要時(shí)刻關(guān)注營(yíng)改增制度的變化，從而為企業(yè)在營(yíng)改增政策下的變革提供良好基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模龐大，需要通過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，而在項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生各種各樣的成本來(lái)源，其在營(yíng)改增政策下，會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)面的影響。而要對(duì)此點(diǎn)進(jìn)行改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視項(xiàng)目開(kāi)展中的建材采購(gòu)、人工成本等其他成本項(xiàng)目的籌劃，如此在稅收層面上，就可以分?jǐn)偺幚矸康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本，如此就可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的成本開(kāi)支。

五、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增政策是現(xiàn)代我國(guó)面向經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)各企業(yè)領(lǐng)域稅收進(jìn)行控制的制度，其有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展。而在房地產(chǎn)企業(yè)角度上，因?yàn)榇祟?lèi)企業(yè)具有雙重屬性，所以在營(yíng)改增政策下，其財(cái)務(wù)方面會(huì)出現(xiàn)正面與負(fù)面的影響，本文主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施現(xiàn)狀，對(duì)營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的正面影響、負(fù)面影響進(jìn)行了介紹，其中以負(fù)面影響居多，最終闡述了營(yíng)改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃對(duì)策。

參考文獻(xiàn)：

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