安徽省房?jī)r(jià)上漲原因分析及建議

翟曉鳳

摘 要 本文選取1996-2015年的安徽省房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，結(jié)合安徽省的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對(duì)安徽省房?jī)r(jià)進(jìn)行圖表分析，得出近些年安徽省房?jī)r(jià)一直處于上升的趨勢(shì)。本文進(jìn)而從城市化進(jìn)程的拉動(dòng)，投資投機(jī)需求旺盛，地方財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)等幾個(gè)方面對(duì)安徽省房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行了分析，并提出相應(yīng)的政策建議：安徽省各部門(mén)應(yīng)重視這一現(xiàn)象，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求，安徽省地方財(cái)政收入來(lái)源應(yīng)轉(zhuǎn)向其它行業(yè)。

關(guān)鍵詞 安徽；房?jī)r(jià)上漲；供不應(yīng)求

一、引言

自從2000年中國(guó)房地產(chǎn)的投資投機(jī)狂潮出現(xiàn)之后，并成為支柱性產(chǎn)業(yè)，安徽省房地產(chǎn)業(yè)也繁榮起來(lái)，房?jī)r(jià)從幾年前的平穩(wěn)波動(dòng)到近幾年的大幅度增長(zhǎng)，為安徽省的經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)，不僅自身得到了發(fā)展，且開(kāi)闊了其它行業(yè)，進(jìn)一步提高了安徽省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

安徽省房地產(chǎn)一方面發(fā)展了經(jīng)濟(jì)，解決了一部分人的就業(yè)，貢獻(xiàn)巨大。另一方面安徽省的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，由房地產(chǎn)帶動(dòng)的其他行業(yè)，過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了安徽省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)也給安徽省的社會(huì)帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。

本文以1996-2015年安徽省的商品房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，得出安徽省近二十年的房?jī)r(jià)一直處于上升階段，政府應(yīng)采取措施控制這種局面，使高房?jī)r(jià)給人們帶來(lái)的影響盡量減小。本文著重對(duì)房?jī)r(jià)上升的原因?qū)Π不帐∏闆r進(jìn)行了分析，并提出建議。

二、安徽省房?jī)r(jià)現(xiàn)狀分析

對(duì)安徽省1996年到2015年房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行分析。從表1可看出安徽省商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。

安徽省近二十年的商品房?jī)r(jià)格一直呈上升趨勢(shì)。1996年至2002年房?jī)r(jià)較穩(wěn)定，只出現(xiàn)小幅度上升趨勢(shì)，總體上還算平穩(wěn)。2003年房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度上升，至2010年這8年房?jī)r(jià)發(fā)生了極大的變化。1996年至2002年商品房?jī)r(jià)格從每平方米1007元到每平方米1290元，增長(zhǎng)了28.10%，而2003年至2010年商品房銷(xiāo)售價(jià)格從每平方米1513元漲至每平方米4205元，增長(zhǎng)177.92%。房地產(chǎn)迅速的發(fā)展帶動(dòng)了安徽省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房?jī)r(jià)的高漲也給安徽省的社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一系列負(fù)面影響，需要政府的關(guān)注。

安徽省在一系列房地產(chǎn)利好政策下，許多房地產(chǎn)商紛紛到安徽投資房地產(chǎn)，為安徽省的房地產(chǎn)發(fā)展加了一劑催化劑，各房地產(chǎn)商為了獲得更多利潤(rùn)，加大投資推高了房?jī)r(jià)，使得最近幾年安徽省的房?jī)r(jià)上升幅度出現(xiàn)了明顯的變化。安徽省房?jī)r(jià)上升的原因當(dāng)然不僅僅是如此，房?jī)r(jià)二字的概念雖然簡(jiǎn)單，但卻與許多因素息息相關(guān)，非常復(fù)雜。房地產(chǎn)有自己的特殊性，使得每一處房地產(chǎn)都具有不可復(fù)制性和替代性，這不同于一般商品，因?yàn)槟愁?lèi)商品價(jià)格上漲，可以用其他商品來(lái)替代。房子的地理位置，某個(gè)地方房子的供求關(guān)系，土地資源，相關(guān)的各種政策等都會(huì)引起房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

三、安徽省房?jī)r(jià)上漲原因分析

1.城市化進(jìn)程拉動(dòng)房產(chǎn)需求

新中國(guó)成立以來(lái)，安徽省的城市化進(jìn)程慢慢進(jìn)入軌道，目前安徽省的城鎮(zhèn)化率突破50%.安徽省城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，增加了城市人口，對(duì)住房的需求加大。此外安徽省自身的人口數(shù)量較大，農(nóng)村出生的高校畢業(yè)生人數(shù)每年也在增加，面對(duì)城市化發(fā)展，他們?yōu)榱艘院蟾玫陌l(fā)展，有一大部分會(huì)留在城市就業(yè)，這推動(dòng)安徽省的住房需求不斷上升。安徽省城市化發(fā)展越來(lái)越快，對(duì)住房的需求不斷擴(kuò)大，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，從而引發(fā)了高房?jī)r(jià)。

2.投資投機(jī)需求旺盛

近年來(lái)，安徽省在這場(chǎng)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，開(kāi)發(fā)商不斷加大投資，很多對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)看好的投資者，更是積極買(mǎi)房進(jìn)行投資，幾年之后再出手獲得收益，這也就是所謂的炒房。投機(jī)性炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，這一行為成為了房?jī)r(jià)上漲的有力助手。

3.地方財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)

近幾年的安徽省地方財(cái)政收入很大部分是靠房地產(chǎn)行業(yè)的稅收支撐起來(lái)的。安徽省經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，依托房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這使得安徽省的的地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性很高，政府大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，也就成為了房?jī)r(jià)上漲的有力推手。

4.土地資源不可再生性

安徽省的平原占到全省的25%，更多的土地是洼地和丘陵，可利用建房的土地面積比較少，說(shuō)明安徽省土地資源稀缺。隨著安徽省各地區(qū)人們對(duì)住房需求的增加，這造成土地資源需求緊張，房?jī)r(jià)上升。

5.二胎政策的放開(kāi)

據(jù)省衛(wèi)計(jì)委介紹，在2016年1月1日，安徽省全面二孩政策放開(kāi)之后，對(duì)安徽省新生兒人口數(shù)量有較大影響，新生兒在這一年增加了二十萬(wàn)左右，并不是個(gè)小數(shù)字，一方面家庭孩子增加，會(huì)加大對(duì)購(gòu)房的需求，另一方面孩子長(zhǎng)大面臨入學(xué)，這個(gè)時(shí)候家長(zhǎng)為了讓孩子享受到好的教育資源，會(huì)優(yōu)先選擇在學(xué)區(qū)房買(mǎi)房。房地產(chǎn)投資商抓住家長(zhǎng)的這一心理，制定的學(xué)區(qū)房的價(jià)格比一般的普通商品住宅較高，隨著入學(xué)的孩子的增多，學(xué)區(qū)房需求必然也會(huì)加大，價(jià)格自然也就高了。

四、安徽省穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策

1.合理控制各戶型的比例

安徽省對(duì)于調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu)，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展廣大用戶需要的戶型，普通住房或經(jīng)濟(jì)適用房。制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，來(lái)滿足安徽省各地居民的需要。房地產(chǎn)行業(yè)投資和銷(xiāo)售的情況與廣大用戶的需求并不匹配，安徽省應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理控制戶型比例，對(duì)于廣大居民需求的戶型要多建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展中等戶型，比如說(shuō)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房。

2.完善廉租房住房建設(shè)

要繼續(xù)大力度的推進(jìn)廉租房的建設(shè)，完善安徽省廉租房制度，加快城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房建設(shè)的資金來(lái)源。政府應(yīng)擴(kuò)大保障對(duì)象，面對(duì)不同家庭不同的情況，應(yīng)歸類(lèi)匯總，采取相對(duì)應(yīng)的措施。另外要合理布局，建立健全法規(guī)政策，幫助那些真正需要幫助的群體，從而緩解人們的住房困難。

3.重視住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

安徽省應(yīng)使房地產(chǎn)住房二級(jí)市場(chǎng)資源實(shí)現(xiàn)合理配置，加大房屋的流動(dòng)，從根本上提高住房二級(jí)市場(chǎng)的活力，簡(jiǎn)化住房二級(jí)市場(chǎng)繁瑣的交易程序。加大存量房上市供應(yīng)進(jìn)而帶動(dòng)住房銷(xiāo)售。另外對(duì)于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介組織，應(yīng)加強(qiáng)管理與扶持。

4.制定合理的信貸政策

面對(duì)不同的購(gòu)房群體，安徽省各地應(yīng)采取不同的房貸政策，對(duì)于高收入消費(fèi)群體，應(yīng)采取較為緊縮的房貸政策，針對(duì)這類(lèi)群體，申請(qǐng)房貸的政策應(yīng)較為嚴(yán)格，適當(dāng)延長(zhǎng)貸款的時(shí)間，減少貸款的金額。而對(duì)于中低收入消費(fèi)群體，應(yīng)適當(dāng)?shù)姆艑挿抠J政策，對(duì)符合申請(qǐng)條件的，可以合理縮短貸款時(shí)間，適當(dāng)增加貸款金額。

5.完善地方稅收體系

安徽省完善地方稅收體系，設(shè)計(jì)合理的稅率，擴(kuò)大政府在農(nóng)村土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃上的稅源。其次，要征收物業(yè)稅，以保證地方政府的財(cái)政收入，解決由于地方財(cái)政收入的缺口，降低其對(duì)土地收入的依賴(lài)。

6.制定合理的用地計(jì)劃

土地資源的短缺，不只是安徽省面臨的一大問(wèn)題，也是中國(guó)其它地區(qū)面臨的問(wèn)題，安徽省應(yīng)根據(jù)自身的情況，各地區(qū)制定合理用地計(jì)劃，使土地資源合理運(yùn)用。安徽省各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)土地供應(yīng)的情況，合理制定每年的用地計(jì)劃，規(guī)劃土地用地規(guī)模，優(yōu)先保證適合人們需要的房屋的供應(yīng)。安徽省各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)審，嚴(yán)厲打擊囤地行為，加大安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管，使土地合理使用，提高土地利用率。

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