房租暴漲的真相

閆肖鋒

“房住不炒”正面臨新問(wèn)題，在限購(gòu)限價(jià)房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。數(shù)據(jù)顯示，7月份中國(guó)十大城市租金環(huán)比均有所上漲。北京、上海、深圳的租金漲幅最大，北京7月份房租同比上漲3.1%，部分小區(qū)甚至漲幅超過(guò)30%。

表面上看，本輪房租上漲為是由中介代表的資本驅(qū)動(dòng)所致，其壟斷房源，哄抬租金。北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局等部門(mén)于8月17日集中約談主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，以打壓炒作行為。而從深層看，北京房租上升的原因，資本驅(qū)動(dòng)只是助推，主要還是供給減少，租房市場(chǎng)的底層供應(yīng)量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權(quán)房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，“3個(gè)人爭(zhēng)一套房變成了8個(gè)人爭(zhēng)”。

供給減少，資本驅(qū)動(dòng)炒房，剛需不得不接盤(pán)，這個(gè)上漲邏輯在北京以外的其他城市也成立，也與非理性炒作房?jī)r(jià)的邏輯如出一轍，無(wú)非是通過(guò)壟斷房源，過(guò)去是抬高房?jī)r(jià)現(xiàn)在變?yōu)槌锤咦饨?，將成本轉(zhuǎn)嫁給剛需用戶從中漁利。打擊中介資本炒作只能解決租金暴漲于一時(shí)，卻難以建立抑制租金上漲的長(zhǎng)效機(jī)制。要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，除了嚴(yán)控壟斷炒作，還要完善法規(guī)保障租客權(quán)益，但關(guān)鍵還是在于保障供給，從平衡供求面上下功夫。

首先要保障住房供給的基本面。導(dǎo)致北京租金上漲的直接原因是大面積拆違及其他行政法規(guī)導(dǎo)致的租賃面積的減少，但同時(shí)公租房、廉租房供應(yīng)不能及時(shí)跟上，供需面失衡，為炒作者提供了漁利空間。數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬(wàn)人，而租賃房源量?jī)H為350萬(wàn)間，租賃缺口達(dá)400萬(wàn)間以上。

只有充分培育住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展，才能從根本上解決供需失衡問(wèn)題。目前，全國(guó)已有超過(guò)40座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面，但顯然，政策支持還一時(shí)難解剛需之渴。

截至目前，我國(guó)租賃人口共計(jì)1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗(yàn)。根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房，并確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，總建設(shè)面積約321萬(wàn)平方米。但由于上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房市場(chǎng)仍舊供不應(yīng)求。

其次要保障租房一方的基本權(quán)益。本輪上漲中，中介吃差價(jià)、“二房東囤房”以及房東見(jiàn)利肆意違反合同哄趕租客等行為，必須以法律來(lái)進(jìn)行限制和規(guī)范，保障租客權(quán)益。

實(shí)際上，租金上漲的管控在發(fā)達(dá)國(guó)家已有參照。德國(guó)通過(guò)《民法典》《租金額度規(guī)定法》等立法渠道，對(duì)維護(hù)承租人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并對(duì)一定期限內(nèi)的最近漲幅做出限制。美國(guó)的法律還規(guī)定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過(guò)平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場(chǎng)才能有良性的發(fā)展。

再次要打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關(guān)鍵點(diǎn)。治理房租亂象，需要打壓炒作之風(fēng)，明確租房權(quán)益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。