• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    長租公寓,杠桿上的生意

    2018-08-30 20:06:31張玥南方周末實(shí)習(xí)生湯雨舟
    南方周末 2018-08-30
    關(guān)鍵詞:長租租客房租

    南方周末記者 張玥 南方周末實(shí)習(xí)生 湯雨舟

    長租公寓為自己截流出一個(gè)資金池。一方面,長租公寓與房東簽長租,但卻月付房東租金;另一方面,長租公寓利用金融機(jī)構(gòu)向租客放貸,一次性從金融機(jī)構(gòu)回收未來幾年的房租。

    自如模式至少存在兩個(gè)問題,一是長租公寓變身類金融機(jī)構(gòu)后,是否應(yīng)該按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn),由銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管;另外一個(gè)是自如通過ABS融資后的投入方向,是否應(yīng)該有所限制。

    南方周末記者 張玥 發(fā)自上海

    南方周末實(shí)習(xí)生 湯雨舟

    鼎家、愛公寓等長租公寓的相繼倒下,揭穿了一個(gè)秘密——傳統(tǒng)的房屋中介已經(jīng)插上了金融的翅膀。

    長租公寓,自2017年起在“租購并舉”的號(hào)召下如火如荼發(fā)展起來。一時(shí)間,房地產(chǎn)公司、中介、酒店以及各種創(chuàng)業(yè)公司紛紛涌入,跑馬圈地。

    在擴(kuò)張的渴望與盈利的驅(qū)使之下,它們不約而同選擇與資本合作,通過房租貸、資產(chǎn)證券化等各種方式,為自己增加杠桿。

    然而,當(dāng)房屋中介變身類金融機(jī)構(gòu)以后,誰來監(jiān)管?

    背上房租貸

    租房貸款,對(duì)于很多剛畢業(yè)的大學(xué)生來說并不陌生。但蹊蹺的是,很多時(shí)候,他們選擇租房貸,并不是由于缺錢,而是中介的督促。

    “租房簽約的時(shí)候,中介讓我關(guān)注一個(gè)公眾號(hào)付款,我當(dāng)時(shí)并不知道這是貸款?!眲偟缴虾5牧鷮?duì)南方周末記者說。

    柳生今年22歲,2018年4月底剛到上海,就與朋友一起,在找房當(dāng)天就租到了房子、簽了約。中介是一家叫微舍的長租公寓,簽約時(shí)中介告訴他,今后就用一個(gè)名叫“蘑菇租房”的App交水電氣費(fèi),另一個(gè)App“巴樂兔”是給房東打房租的,還要關(guān)注一個(gè)微信公眾號(hào)“印花分期”來付款。

    多位上海的受訪者反映,他們在租房時(shí)也都用到了上述幾款A(yù)pp。租房市場儼然已經(jīng)衍生出一批為長租公寓服務(wù)的服務(wù)商。

    在中介的催促下,這位男生用身份證登錄、綁定銀行卡、又拿著身份證拍照上傳,很快租房手續(xù)就辦妥了。

    “和我之前在深圳租房不一樣,可能上海就是這樣的?!彼麤]多想。在租房貸款成為社會(huì)熱點(diǎn)后,他重新翻出當(dāng)時(shí)的合同,才發(fā)現(xiàn)合同上有貸款。他一共貸了1.98萬元。

    不獨(dú)微舍如此。一位女生對(duì)上海本地媒體“周到”爆料一家名叫青客的長租公寓。她在青客工作人員的說服下,辦了一筆26個(gè)月分期付款的銀行信用卡,每個(gè)月給銀行還錢。她的租房協(xié)議上寫道“一次性支付26個(gè)月租金為VIP會(huì)員,享受VIP會(huì)員補(bǔ)貼200元/月”,協(xié)議還強(qiáng)調(diào)“任何原因無法通過會(huì)員銀行分期審核的,即為普通會(huì)員”。

    這位剛畢業(yè)一年多的女孩,以為去銀行辦分期只是一種支付租金的方式,并沒有意識(shí)到從此欠了銀行26個(gè)月房租,而這筆錢已經(jīng)由銀行一次性給到了青客。

    一位青客的前員工在“知乎”爆料,所有想要辦理“會(huì)員價(jià)”押二付一的客戶,必須強(qiáng)制辦理浦發(fā)銀行信用卡分期。而客戶是否辦理貸款,與員工的提成掛鉤——一張租房半年的合同,提成210塊,一張辦了銀行兩年租金貸款的合同,提成420塊。

    青客是一家2012年成立于上海的長租公寓。南方周末記者查詢工商資料可見,青客的股東之一是上海市閔行區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

    也有租客主動(dòng)選擇這一服務(wù)。一個(gè)今年剛從北京郵電大學(xué)畢業(yè)、來上海求職租房的男生告訴南方周末記者,他簽約的是“蛋殼公寓”(即紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌),一般來說,如果租客愿意貸款,可以從“押一付三”變成“押一付一”甚至“免押金”,讓租客的現(xiàn)金流寬松許多。

    他簽約時(shí)是知情的,簽一份租賃合同、再和第三方的金融機(jī)構(gòu)簽一份貸款合同,最終每個(gè)月還款給溫州銀行。他詢問過,如果中途想要退租,剩下沒有付完的貸款,蛋殼會(huì)把剩下的錢打給他,他再繼續(xù)償還,一碼歸一碼。

    “租房貸款并不罕見,但一般期限是一年,現(xiàn)在有的公司已經(jīng)做到三年了,例如上海青客,這就顯得過于激進(jìn)了。”一位互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)資深風(fēng)控負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者。

    在他看來,這家公司的打法,就是拼了命地把房東的租金通過貸款的模式套現(xiàn)出來,再拿錢去拼命擴(kuò)張,“這種模式最終就兩個(gè)結(jié)果,要么壟斷市場,要么快速擴(kuò)張拖垮資金鏈”。

    離開金融,沒法生存

    《2017-2021年長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》提出,目前活躍在長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的,不僅有以YOU+、魔方為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓,以萬科泊寓、世聯(lián)紅璞為代表的開發(fā)商系公寓,還涌現(xiàn)出以窩趣、城家為代表的酒店系公寓,以及以自如寓為代表的中介系公寓。

    但如何盈利,是長租公寓共同面臨的困境?!伴L租公寓的裝修投資回收期,一般都需要2-4年?!币患议L租公寓的創(chuàng)始人李意對(duì)南方周末記者說。

    做公寓是長鏈條、多環(huán)節(jié)的領(lǐng)域,從選址、裝修、招租、推廣、水電煤氣代繳,行業(yè)跨度很大。但因沒有可抵押資產(chǎn),屬于花自己的錢裝修別人的房子,在金融體系中,長租公寓很難獲得貸款支持,只能自己墊款或者向投資機(jī)構(gòu)募集。

    “這么一個(gè)重資金的行業(yè),如果沒有金融支持,根本就不能想象它能發(fā)展起來,不用說盈利了,沒法生存”。

    “這種業(yè)務(wù)盈利的前提是有足夠大的規(guī)模。”李意說,長租公寓涉及租前、租中、租后服務(wù),需要大量線下人員,當(dāng)房源密度低的時(shí)候,很多固定成本攤銷不下來。

    在李意看來,目前市場給租客做分期貸款是非常普遍的。房租貸款的產(chǎn)生,可以讓長租公寓一次性拿到一年甚至更久的房租,大大補(bǔ)充了資金“彈藥”。

    比如一個(gè)長租品牌簽了10個(gè)租客,每人租金2000元,每月共2萬元付給房東。如果它一次性拿到了一年的租金收入,即24萬元,仍然只需要每月付給房東2萬元,但是第一個(gè)月它手頭就多出來了22萬,可用于攬入市場上更多的房源。

    上述風(fēng)控負(fù)責(zé)人對(duì)南方周末記者說,其實(shí)這種玩法5年前就出現(xiàn)了,但是它還不叫“長租公寓”,而是“管家房”,“我愛我家推出的,合作機(jī)構(gòu)是玖富”。

    他曾經(jīng)參與過這次合作,他解釋,當(dāng)時(shí)玖富作為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái),資產(chǎn)端缺項(xiàng)目,在市面上找資產(chǎn)時(shí),想到了消費(fèi)分期這個(gè)場景,其實(shí)租金貸跟醫(yī)療美容貸、車貸等是一樣的做法,于是就找到了我愛我家。

    我愛我家認(rèn)為,與玖富合作之后,一次性可以獲得大量資金,而且針對(duì)租戶違約,玖富的用戶可以進(jìn)入征信系統(tǒng),對(duì)于雙方來說都是一種保護(hù),就開啟了這一業(yè)務(wù)。

    長租公寓服務(wù)商“巴樂兔”聯(lián)合創(chuàng)始人高萌對(duì)南方周末記者說,目前長租公寓市場上可以分為普通機(jī)構(gòu)和擴(kuò)張型機(jī)構(gòu)兩類。前者希望從房租差價(jià)和每年房租上漲中獲利,他們最在意的指標(biāo)是“滿租率”,92%的滿租率是市場的平均臨界值,低于這個(gè)就會(huì)虧損。

    但是對(duì)于擴(kuò)張型企業(yè)來說,重心則在于市場占有率,滿租率常常被“忽視”。擴(kuò)張型企業(yè)往往有資本支持,生意本身賺錢不是第一考量,容易高價(jià)搶房。在這種情況下,他們也最常輔之以金融手段。

    資金池與期限錯(cuò)配

    裹挾在長租公寓這個(gè)按下“快進(jìn)鍵”的行業(yè)里,房東和租客常常是“懵”的。

    一位青客的房東對(duì)南方周末記者說,他在上海周邊買了一套給父母養(yǎng)老的房子,短時(shí)間內(nèi)用不到,想要租出去。在上下班的地鐵上,他看到了青客的廣告,就下載了App,提交了房屋托管申請(qǐng)。

    很快,他接到了電話,兩三天后,他們就進(jìn)入了簽約流程。為了節(jié)省時(shí)間,簽約可以在手機(jī)上遠(yuǎn)程完成,他需要提交給青客自己的身份證、房產(chǎn)信息,甚至手持身份證照片和夫妻兩人的錄像等材料,整個(gè)過程,都是在青客工作人員用微信語音指導(dǎo)和催促下完成的,簽完約已經(jīng)是夜里11點(diǎn)。

    簽約條件頗為苛刻——精裝修房屋至少托管5年,其余房屋至少托管8年,在此期間如果想收回房屋,要賠償剩余期限的全部租金。

    最終協(xié)議中說明,房租并不是打入他的銀行卡,而是“青客寶”中,他需要點(diǎn)擊“退款”,才能在一天以后收到租金。

    “如果有一天,我點(diǎn)擊‘退款,你們一直說系統(tǒng)維護(hù),到不了賬怎么辦?”他問工作人員。對(duì)方語焉不詳,只說“放心好了,不會(huì)的”。

    青客模式是市場上絕大多數(shù)長租公寓的做法。其本質(zhì)是,長租公寓為自己截流出一個(gè)資金池。一方面,長租公寓與房東簽長租,但卻月付房東租金;另一方面,長租公寓利用金融機(jī)構(gòu)向租客放貸,一次性從金融機(jī)構(gòu)回收未來幾年的房租。

    其風(fēng)險(xiǎn)在于,如果長租公寓卷款潛逃或者資金鏈斷裂,房東就會(huì)收不到租金,從而找上門來讓租客退房。

    這時(shí)候租客自然不愿繼續(xù)支付房租貸款。然而,如果長租公寓是與銀行合作的,租客不還錢,會(huì)直接計(jì)入租客的征信記錄,影響今后生活,租客就會(huì)面臨既租不到房子,又要硬著頭皮繼續(xù)支付可能長達(dá)數(shù)年房租的情況。

    如果長租公寓沒有和銀行合作,而是與互聯(lián)網(wǎng)金融等不能計(jì)入征信的金融機(jī)構(gòu)合作,那么租客不還錢,就會(huì)成為這些金融機(jī)構(gòu)的壞賬。

    上述風(fēng)控人士解釋,正常情況下,互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)確實(shí)會(huì)擔(dān)心中介跑路,所以只會(huì)和大機(jī)構(gòu)合作,但是眼下資產(chǎn)荒,已經(jīng)找不到大機(jī)構(gòu)合作,就只能選擇那些剛進(jìn)入市場的小的、新的長租公寓品牌合作,“雖然風(fēng)險(xiǎn)高,但它們沒得選”。

    幾天前,杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓宣布破產(chǎn)。董事長魏永鋒在接受媒體采訪時(shí),將運(yùn)營失敗歸結(jié)于經(jīng)營不善,如擴(kuò)張成本過高,空置變多,再加上內(nèi)部貪污,導(dǎo)致資金短期缺口,碰上房東擠兌便一蹶不振。

    5個(gè)月前,上?!皭酃ⅰ蓖[,也以同樣的方式留給房東與租客一地雞毛。

    此次采訪中,南方周末記者分別聯(lián)系了青客、蛋殼、微舍三家長租公寓,撥打客服電話和工商注冊電話,居然無一接通——青客由機(jī)器人接聽,等待之后沒有后文;蛋殼電話無人接聽;微舍的竟然是一個(gè)離職員工的電話。

    變身類金融機(jī)構(gòu)

    除了上述資金池模式,對(duì)于一些大型長租公寓(他們也被視為這個(gè)市場的主力)來說,它們普遍采取了資產(chǎn)證券化的融資方式。資產(chǎn)證券化,簡單來說,就是把未來持續(xù)的現(xiàn)金流提前一次性取出來。

    據(jù)聯(lián)訊證券介紹,目前中國長租公寓證券化主要有三種模式,它們的區(qū)別在于證券化的底層資產(chǎn)不同:輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS,重資產(chǎn)的CMBS(以商業(yè)地產(chǎn)為抵押形成的抵押貸款為底層資產(chǎn))和類REITs(以商業(yè)地產(chǎn)為抵押、租金收益權(quán)為底層資產(chǎn))。

    據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),2017年以來,市場上相繼推出了近20單長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,涉及資金超900億元。

    魔方、鏈家旗下“自如”等長租公寓均發(fā)行了ABS產(chǎn)品,其中又以自如模式最為獨(dú)特。

    魔方公寓的ABS,是將其30處物業(yè)的4014間公寓未來3年的租金收入作為底層資產(chǎn),一次性通過ABS拿到手。

    而自如則是通過旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司(下稱眾誠友融),向租客發(fā)放貸款,并將由此形成的債權(quán)作為底層資產(chǎn)。

    在這種模式下,自如作為長租公寓其實(shí)變成了一家可以放貸的金融機(jī)構(gòu)。值得注意的是,眾誠友融的唯一股東是自如長租公寓業(yè)務(wù)主體——北京自如資產(chǎn)管理有限公司(下稱自如資管),而自如資管的經(jīng)營范圍中明確寫有“不得發(fā)放貸款”。

    然而,眾誠友融通過一家信托機(jī)構(gòu)中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司,建立了放貸通道,并由這家信托與租客簽訂貸款協(xié)議,借由信托發(fā)放信托貸款。

    之后,眾誠友融又將信托計(jì)劃的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給ABS——2017年8月15日,自如發(fā)行成立“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,2017年9月29日在上海證券交易所正式掛牌。

    “自如1號(hào)”期限兩年,首期發(fā)行規(guī)模5億元,其中優(yōu)先級(jí)資金為4.5億元,占比90%,發(fā)行利率為5.39%,次級(jí)資金為0.5億元,占比10%。

    其中引起市場關(guān)注的是自如是否在用利息差賺錢。在自如面向租客的分期項(xiàng)目中,手續(xù)費(fèi)七折,手續(xù)費(fèi)率6.27%,因?yàn)槭堑阮~本息的貸款,因此實(shí)際年利率約為11.3%。在11.3%和5.29%之間,約有6%的息差。

    通過這種模式,自如早在兩年前就在北京實(shí)現(xiàn)盈利?!白匀?號(hào)”中寫道,截至2016年末,自如資管管理房源35萬間,累計(jì)服務(wù)租客80萬人,在北京和上??傆?jì)管理8棟集中式公寓,管理房屋資產(chǎn)超過3000億。彼時(shí),北京自如資管旗下子公司在北京區(qū)域已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利,上海和深圳地區(qū)尚處于投入期。

    對(duì)此,李意認(rèn)為,ABS的成本優(yōu)先級(jí)的票面利率是5.29%,但后面還有夾層、劣后級(jí)的資金成本,還有擔(dān)保、評(píng)級(jí)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、審計(jì)、券商發(fā)行等諸多機(jī)構(gòu)的費(fèi)用,加起來差不多是10%,即便與11.3%的收益率相比,息差也并不高。對(duì)于企業(yè)來說,這一操作的主要目的還是在于快速拿回預(yù)期收益,支持進(jìn)一步擴(kuò)張。

    無論是資金池還是資產(chǎn)證券化,均是長租公寓利用金融杠桿實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的工具,但風(fēng)險(xiǎn)也來源于快速擴(kuò)張可能帶來的資金鏈斷裂。

    自如模式至少存在兩個(gè)問題,一是長租公寓變身類金融機(jī)構(gòu)后,是否應(yīng)該按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn),由銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管;另外一個(gè)是自如通過ABS融資后的投入方向,是否應(yīng)該有所限制。

    一位資深投行人士告訴南方周末記者,挪用ABS資金肯定是違規(guī)的。ABS融資一般用于購買基礎(chǔ)資產(chǎn),比如長租公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)是貸款,那么融資后也只能用于發(fā)放貸款,而不能挪用于其它地方,比如裝修。但在現(xiàn)實(shí)中,除了IPO和再融資對(duì)募集資金監(jiān)管比較嚴(yán)格之外,其它產(chǎn)品對(duì)募集資金使用的監(jiān)管都不太嚴(yán)格。

    ABS對(duì)于長租公寓來說并不普遍。上述風(fēng)控負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者,“ABS并沒有那么容易,它需要特事特批,自如可以拿到資質(zhì),但絕大多數(shù)平臺(tái)連準(zhǔn)入門檻都摸不著”。2018年7月,朗詩寓長租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等發(fā)行即遭到中止。

    目前,發(fā)行規(guī)模最大的證券化類產(chǎn)品是類REITs,并且發(fā)行人以國有性質(zhì)的房企為主,如保利、招商蛇口等。這類產(chǎn)品動(dòng)輒數(shù)十億甚至上百億,已然成為房企融資新路徑。

    此外,據(jù)澎湃統(tǒng)計(jì),進(jìn)入2018年以來,已有不少房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)公司債券。截至目前,已有12家公司提交了此類公司債申請(qǐng),發(fā)行規(guī)??傆?jì)618.8億元,其中獲證監(jiān)會(huì)審核通過的有6個(gè),涉及綠城、萬科、首創(chuàng)、保利和恒大等地產(chǎn)商。

    在這個(gè)市場上,大小公司們都在尋找自己的生存之道,但共同的一點(diǎn)是,他們都將目光鎖定在金融杠桿上。

    (應(yīng)受訪者要求,柳生、李意為化名)

    B9

    猜你喜歡
    長租租客房租
    長租公寓改造設(shè)計(jì)探討
    防范未然 “穩(wěn)房價(jià)”更要“穩(wěn)房租”
    長租公寓建筑機(jī)電安裝存在的問題及對(duì)策
    建筑科技(2018年6期)2018-08-30 03:41:08
    開發(fā)商瞄上了長租公寓
    眾房企角力長租公寓
    買不如租
    提前交房租
    意林(2016年24期)2017-01-04 22:01:28
    背影有點(diǎn)像你
    背影有點(diǎn)像你
    文苑(2015年8期)2015-08-08 11:17:23
    背影有點(diǎn)像你
    锦州市| 铜梁县| 黄冈市| 泾阳县| 蓝田县| 西宁市| 松阳县| 莫力| 扎兰屯市| 鄂温| 崇仁县| 南雄市| 永兴县| 元朗区| 武清区| 怀来县| 滦平县| 扶沟县| 西和县| 聂拉木县| 娄烦县| 金山区| 南康市| 岳阳市| 西乌珠穆沁旗| 福泉市| 翁牛特旗| 扎兰屯市| 武隆县| 江永县| 阳西县| 温宿县| 阳曲县| 呼伦贝尔市| 象山县| 乌兰浩特市| 台南县| 松原市| 望奎县| 阿拉善盟| 乌恰县|