高校物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)管理

魏來(lái)

[摘 要] 伴隨著招投標(biāo)在物業(yè)管理領(lǐng)域的日益發(fā)展，高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為迫切關(guān)注的重點(diǎn)。文章主要講述高校在物業(yè)管理項(xiàng)目上的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)。目前，招投標(biāo)已經(jīng)成為每個(gè)高校物業(yè)管理項(xiàng)目選擇運(yùn)營(yíng)企業(yè)的基本方法。在針對(duì)高校物業(yè)管理的基本要求以及招投標(biāo)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)下，結(jié)合高校物業(yè)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)分析，構(gòu)建一套完整的測(cè)評(píng)體系。在測(cè)評(píng)中選取一定數(shù)量的企業(yè)來(lái)參與競(jìng)標(biāo)，以最高價(jià)格競(jìng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇要進(jìn)行合作的物業(yè)管理企業(yè)。高校物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制要想明確運(yùn)營(yíng)管理，必須要找出當(dāng)今高校物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)存在的問(wèn)題，提出改正措施方案及項(xiàng)目管理的創(chuàng)新方案。

[關(guān)鍵詞] 高校物業(yè)管理項(xiàng)目；招投標(biāo)；運(yùn)營(yíng)管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 11. 097

[中圖分類號(hào)] G647 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2018）11- 0220- 02

0 前 言

高校物業(yè)管理由于自身的特殊性，使它必然肩負(fù)特殊的物業(yè)管理使命。高校物業(yè)管理是指專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)接受高校的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)的規(guī)定，以科學(xué)的方法和先進(jìn)的技術(shù)為依托，為高校物業(yè)提供統(tǒng)一的專業(yè)有償服務(wù)。第三次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議中曾提過(guò)一個(gè)明確的發(fā)展方向，那就是推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化和規(guī)范化，而且將招投標(biāo)作為高校物業(yè)管理的基本方式，用這種方法來(lái)推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展。通過(guò)專業(yè)化的管理體系和制度為高校學(xué)生提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，解決學(xué)生日常生活的問(wèn)題，使人性化的程度逐步提升，營(yíng)造一個(gè)積極向上，團(tuán)結(jié)和諧的生活環(huán)境?？傮w來(lái)說(shuō)，高校物業(yè)管理是一種將管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、教育融為一體的系統(tǒng)化工程。

高校物業(yè)管理招投標(biāo)針對(duì)住宅樓宇方面的研究范圍比較廣泛，這其中包含了教學(xué)主樓、教師辦公樓、學(xué)生公寓、教職工公寓的衛(wèi)生、保安系統(tǒng)等方面研究。對(duì)于高校來(lái)說(shuō)，如今關(guān)于物業(yè)管理方面存在的工作主要是如何選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，選擇合適的委托運(yùn)營(yíng)方，以及如何實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的優(yōu)化管理等。

1 高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀

1.1 高校物業(yè)管理的相關(guān)特點(diǎn)

高校物業(yè)管理的類型是在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的標(biāo)準(zhǔn)要求下多創(chuàng)建的一種物業(yè)管理類型。這就體現(xiàn)了高校物業(yè)管理的特殊性。

高校物業(yè)管理首先要滿足在以教育為基本的管理方式下進(jìn)行一系列活動(dòng)的要求。其次要做到物業(yè)管理自身的本職工作，將關(guān)聯(lián)的各個(gè)領(lǐng)域的工作結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一管理后發(fā)揮最大作用，從而來(lái)滿足高校、教師、學(xué)生在日常生活中的各種需求，并且給師生營(yíng)造一種良好的生活環(huán)境，積極向上的人文環(huán)境，最后通過(guò)一定的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和人性化的管理措施來(lái)不斷提高教育教學(xué)的水平，進(jìn)一步推進(jìn)高校的發(fā)展。

高校物業(yè)管理是通過(guò)不同物業(yè)管理權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的管理系統(tǒng)和管理模式，有助于做到針對(duì)相關(guān)的問(wèn)題提供相關(guān)的服務(wù)，從而達(dá)到滿足教師和學(xué)生的需求，并且形成良好的管理模式，養(yǎng)成良好秩序的管理制度，加強(qiáng)工作環(huán)節(jié)的細(xì)化程度，針對(duì)問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且加以改正。同時(shí)，要明確界定私有產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)，不能將兩者進(jìn)行混淆，造成一種模糊的錯(cuò)覺(jué)，只有清晰界定私有產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)，才能明確相關(guān)部門的工作范圍，保證工作程序有條不紊地進(jìn)行。

高校物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的務(wù)必須以實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，要根據(jù)目前的發(fā)展情況及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向，將物業(yè)管理的收費(fèi)制度和管理服務(wù)進(jìn)行一定的調(diào)整。這樣不僅能夠加快適應(yīng)社會(huì)的不斷發(fā)展，還能滿足高校自身的發(fā)展需求，從而創(chuàng)建良好的管理體系和管理模式，發(fā)揮各部門的職能作用，促進(jìn)高校物業(yè)管理更好的發(fā)展。

1.2 高校物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，物業(yè)管理領(lǐng)域也在不斷創(chuàng)新發(fā)展。從最初還不健全的管理體系，逐步發(fā)展到有較為完善的管理制度和方法。高校物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展到一定成熟階段，成立了自己的相關(guān)公司以及關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)所，不僅便于對(duì)物業(yè)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，而且有利于提高人們辦事效率。雖然已經(jīng)成立了相關(guān)的公司和事務(wù)所，但是成立者的頭腦還不是非常成熟，沒(méi)有形成一個(gè)完整的物業(yè)管理的相關(guān)體系。不能夠在第一時(shí)間區(qū)分物業(yè)管理相關(guān)部門職能。只能說(shuō)已經(jīng)初步形成了一個(gè)框架，其他的具體內(nèi)容，還需要進(jìn)一步的填充整合使其完善。并且高校物業(yè)管理對(duì)于招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)和使用憑證、依據(jù)，還沒(méi)有足夠的完善，不能使其充分發(fā)揮作用。在全國(guó)物業(yè)工作大會(huì)中，其實(shí)國(guó)家的有關(guān)部門已經(jīng)提出并且發(fā)布了有關(guān)規(guī)范整改物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)法律文件。這樣的文件，不僅在一定程度上為高校物業(yè)管理工作奠定了基礎(chǔ)，也為物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制建立與運(yùn)行提供了一定的保障。這對(duì)物業(yè)管理的作用甚是廣泛，加強(qiáng)管理隊(duì)伍的進(jìn)一步擴(kuò)大，平穩(wěn)進(jìn)行公平公正公開(kāi)的招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)的一系列的程序，形成一個(gè)良好的，積極向上的競(jìng)爭(zhēng)格局。高校物業(yè)憑借著這些法律法規(guī)，可以在一定的程度上確保高校物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制的進(jìn)一步完善。

1.3 關(guān)于高校物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)的相關(guān)條件

如果想要構(gòu)建一個(gè)完整的招投標(biāo)機(jī)制的話，首先要針對(duì)招投標(biāo)機(jī)制進(jìn)行一定規(guī)劃，并且要界定的招標(biāo)界限。在招標(biāo)界限以內(nèi)可以大膽地去想象、構(gòu)建、設(shè)計(jì)有關(guān)于招投標(biāo)機(jī)制的系統(tǒng)建設(shè)，但其中最重要的保證就是不能夠超過(guò)招標(biāo)界限。這既是對(duì)招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)進(jìn)行了一定的保障，也是嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)工作人員的素養(yǎng)。通過(guò)嚴(yán)格的招標(biāo)界限來(lái)選出最優(yōu)秀的相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作，不僅提高了辦事的效率，還能夠優(yōu)化企業(yè)之間的合作。高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)的相關(guān)條件，主要為關(guān)于項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)期、規(guī)模、費(fèi)用、面積進(jìn)行一定的計(jì)算和估測(cè)，對(duì)委托管理的方式進(jìn)行一定的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)代理人進(jìn)行有關(guān)于職責(zé)的范圍管理，還要確保項(xiàng)目針對(duì)委托方的相關(guān)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)化服務(wù)和質(zhì)量保障。在特殊的情況下，要有特殊的規(guī)定和管理，預(yù)備緊急備案，這樣才能保障高校物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)的相關(guān)工作順利開(kāi)展下去。

2 提出如今高校物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題并且加以改正

雖然當(dāng)今的高校物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展得越來(lái)越好了，很多規(guī)劃也已經(jīng)被完善，針對(duì)特殊的情況給予一定的緊急預(yù)案，使高校物業(yè)管理機(jī)制更加的人性化，服務(wù)也更加的周到。雖然相關(guān)程序已趨于完善，但是細(xì)微之處，還是存在著許多問(wèn)題。

首先，雖然物業(yè)管理已經(jīng)建立了自己的相關(guān)管理公司，但是物業(yè)管理的法人的責(zé)任以及在項(xiàng)目中的地位還不夠明確。這就導(dǎo)致許多運(yùn)營(yíng)機(jī)制中存在著政企不分、濫用職權(quán)的現(xiàn)象，不僅不能夠推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，反而帶來(lái)了不良的影響。在物業(yè)管理的體制方面還不夠切實(shí)，無(wú)法完全適應(yīng)當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，跟隨不上市場(chǎng)化、全球化的步伐。

其次，許多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還存在著一些老套的傳統(tǒng)的服務(wù)理念，不能夠順應(yīng)時(shí)代的潮流，進(jìn)行一定的整改措置，將服務(wù)變得更加的人性化。相關(guān)的物業(yè)管理人員的專業(yè)知識(shí)更新速度慢，不能達(dá)到定期培訓(xùn)的安排，還不能真正達(dá)到將學(xué)習(xí)先進(jìn)的專業(yè)管理知識(shí)，切合實(shí)際地運(yùn)用到生活當(dāng)中，使高校物業(yè)管理體制發(fā)展遭遇瓶頸。

最后，高校物業(yè)管理對(duì)于服務(wù)管理的售后評(píng)價(jià)體系建立的有待進(jìn)一步改進(jìn)，很多功能沒(méi)有得到完善。用戶不能夠在第一時(shí)間及時(shí)向相關(guān)的工作人員反應(yīng)情況，從而導(dǎo)致相關(guān)工作人員也無(wú)法在第一時(shí)間進(jìn)行一定的整改，致使售后評(píng)價(jià)體系進(jìn)入一個(gè)非良性循環(huán)，成為服務(wù)管理售后評(píng)價(jià)體系建立的一個(gè)阻礙。

針對(duì)以上問(wèn)題，提出以下的應(yīng)對(duì)措施：應(yīng)該明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的法人地位，將相關(guān)的職責(zé)權(quán)利進(jìn)行劃分，各司其職，在自己的工作范圍內(nèi)盡職所能去做到最好；對(duì)相應(yīng)的管理人員以及招投標(biāo)機(jī)制設(shè)計(jì)的相關(guān)工作人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，要時(shí)刻跟隨著時(shí)代潮流的步伐，以助于不斷地進(jìn)行創(chuàng)新；完善有關(guān)高校物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制的設(shè)計(jì)的相關(guān)服務(wù)評(píng)價(jià)的機(jī)制，使用戶能夠在第一時(shí)間得到反饋，從而在相關(guān)問(wèn)題上及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的整改；通過(guò)在第一時(shí)間學(xué)習(xí)先進(jìn)的專業(yè)管理知識(shí)，切合實(shí)際的運(yùn)用到生活當(dāng)中，將高校物業(yè)管理的相關(guān)體制發(fā)展得更趨于完善。

針對(duì)于高校物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方面，一定要有明確思想，以及有規(guī)矩的管理體系，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，針對(duì)個(gè)別問(wèn)題及時(shí)地加以改正，保障項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)。

3 結(jié) 語(yǔ)

只有針對(duì)相應(yīng)的問(wèn)題按照提出的整改措施去大力推行，才能更好地實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，才能夠更好地運(yùn)營(yíng)高校物業(yè)管理項(xiàng)目，使高校物業(yè)管理項(xiàng)目真正得到學(xué)校、教師、學(xué)生的滿意，并且將其管理體系得到進(jìn)一步的完善，推動(dòng)物業(yè)管理領(lǐng)域的發(fā)展。

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