租售并舉開啟租房新時代

李明敬

在中國，近二十多年來，丈母娘要求女婿必須有房子才能結(jié)婚似乎成為一種“風(fēng)尚”，甚至有的“苦命鴛鴦”為此展開近十年的“愛情長跑”。房子真的是很重要，但是在新時代，房地產(chǎn)市場正發(fā)生著翻天覆地的變化，“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)市場租房時代已經(jīng)到來。從“租售同權(quán)”到租購并舉，實現(xiàn)住有所居，這背后的邏輯是什么？意義何在？又會帶來哪些商機呢？

樓市由買房向租售并舉過渡

租售同權(quán)這個新概念是由住建部提出的。意思是通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面（主要是子女就學(xué)方面）與買方居民享有同等待遇。

中國住房租賃市場進入了新時代，其標(biāo)志性事件是廣州市政府于2017年7月17日率先推出了“租購?fù)瑱?quán)”。2017年7月18日，住建部等9部委為此政策背書，表明將“通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”。

廣州推出“租售同權(quán)”政策，租房者與購房者享受同等權(quán)利，包括就業(yè)、經(jīng)商和就近入學(xué)等。廣州此舉旨在吸引人才和改善營商環(huán)境，也有利于改善居住狀況和推進戶籍改革。就改善居住狀況而言，在廣州發(fā)布上述政策之前，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺了加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，上海就有兩塊地只租不售，且政策的強度、執(zhí)行的力度均超越以往，由此可看出中國房地產(chǎn)市場正在悄然轉(zhuǎn)變：租房時代將走上前臺，樓市由買房向租售并舉過渡。

租售并舉的意義

“租售同權(quán)”必須解決資源稀缺的約束下如何公平分配的問題，同時還要兼顧原來高價學(xué)區(qū)房的購買者的權(quán)益。這方面尤其需要一個相對公平的執(zhí)行細(xì)則來明確各方權(quán)益。這是個棘手但必須周全處理的問題。如今廣州的“租購?fù)瑱?quán)”新政從理論上講，會讓更多的低階層的孩子享受相對公平的教育資源，讓“寒門貴子”不再那么難。但必須看到，教育資源集中帶動周邊房價高企這個困境并未根本改善，與戶籍制掛鉤的城市居民剛性福利并未根本改善，人們無論在求職、教育、醫(yī)療以及企業(yè)發(fā)展等方面，仍逃不脫擠向少數(shù)幾個大城市的命運。戶籍捆綁剛性福利這一既得利益困境不改善，區(qū)域均衡發(fā)展、居民自由遷徙、社會公平公正、激活全員生產(chǎn)力都將難以有效推進，并勢必成為下一步改革攻堅的“攔路虎”。

但是隨著新政策的落地，房地產(chǎn)市場將發(fā)生革命性變化。首先會逐漸改變中國人根深蒂固的買房觀念，另外，那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應(yīng)城市發(fā)展的房子的價值有可能得到挖掘了。也就是說，這再次激活了一個巨量的市場，所謂的丈母娘理論也將逐漸消失。女婿們可以去買阿里巴巴的股票了，人家有這么好的回報，為什么要買房？

商機到底在哪里？

1、“租”的權(quán)利金融化

租售同權(quán)、租售并舉的概念一旦產(chǎn)生，租的權(quán)利金融化就是一個很大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權(quán)利得不到保證，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是債務(wù)的買賣。這個債不清晰，那是因為債依附的基礎(chǔ)資產(chǎn)不被保護。

因為租房的變革，金融化在幾個方面就會開始突破，分析商機在哪里，就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰，因為說起來更麻煩：地段不同、裝修不同……除了以上所說的，還有供應(yīng)集中租賃的住宅非常少，這就導(dǎo)致集中式公寓少，行業(yè)發(fā)展不起來，因為沒有金融化，資金回不來，權(quán)利不保障，規(guī)模性的企業(yè)就產(chǎn)生不了。

2、多層次的租賃供應(yīng)生成

美國的租賃市場很豐富，有學(xué)生公寓、藍領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、高級公寓等各種層次的，因此租賃企業(yè)逐漸成為美國房地產(chǎn)市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業(yè)價值的主要標(biāo)桿，租金多少，分析租金就知道有沒有泡沫，我國房地產(chǎn)市場連泡不泡沫都不清楚。

如果沒有租售同權(quán)，不可能誕生那么豐富的供應(yīng)，這叫供給側(cè)改革。供給側(cè)改革喊口號沒用，必須規(guī)定權(quán)利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細(xì)分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴(yán)。

3、各類REITs的誕生

未來30年我們可以預(yù)見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控，運營公司會誕生，中國房地產(chǎn)由此走向國際化。這并不是物業(yè)稅的問題，而是租售同權(quán)的問題。

房價那么高，到底合不合理？我們不知道，但是因為各種類型的租金透明了，這就是巨大的商機，這就是租售同權(quán)的意義。過去說大城市房價高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安居房、政府租賃，那都是表態(tài)，其實這件事是制度問題、是結(jié)構(gòu)問題、是生活方式，是未來房地產(chǎn)最主要的指標(biāo)，不是簡單的一個部門怎么干，那就沒有意義了。

因為租售同權(quán)、租售并舉的推出和落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當(dāng)于第二次房地產(chǎn)改革。