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    樓市調(diào)控持續(xù)加碼 今年上半年次數(shù)逼近200次

    2018-08-27 07:35邵萍
    金融理財 2018年7期
    關(guān)鍵詞:搖號套房樓市

    邵萍

    股市蕭條,互金亂象頻出,匯市債市皆不穩(wěn),唯獨樓市“鶴立雞群”,昂首闊步前行。何以堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”原則與定位,樓市調(diào)控成為主流。

    據(jù)相關(guān)媒體報道稱,截至今年上半年,全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次,創(chuàng)歷史新高。1—6月,各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達192次,比去年同期的116次多出65%。其中,共有73個城市出臺調(diào)控政策,包含限購政策135條、限貸政策176條,51個城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅摺?/p>

    值得注意的是,此番調(diào)控,從調(diào)控手段來看,更加多元化,因城施策明顯;從調(diào)控城市來看,2017年調(diào)控主要集中在一二線城市,今年開始逐漸向三四線轉(zhuǎn)移,過去沒有調(diào)控的城市逐漸加碼升級。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,由政策調(diào)控的范圍大部分在一二線城市,對三四線城市的調(diào)控依舊不夠,導致在上半年三四線樓市表現(xiàn)火熱,而下半年的樓市調(diào)控將會對三四線城市進一步收緊,未來樓市距離房住不炒的目標將越來越近。

    給樓市注入了一劑“強心針”

    2018年上半年,樓市調(diào)控再次成為市場關(guān)注的焦點。6月份以來,西安、長沙、武漢等地調(diào)控政策的相繼出爐無疑給高溫不減的樓市注入了一劑“強心針”。

    6月24日,西安發(fā)布樓市新政,通知明確:樓盤準售房源50%面向剛需家庭、購房登記在統(tǒng)一平臺進行、每次只能登記一個樓盤。通知進一步提高限購門檻,在全市住房限購區(qū)域范圍內(nèi),暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手住房)。

    6月25日,長沙市打響“反炒房攻堅戰(zhàn)”,推出4年限售、暫停企業(yè)購房新政。當前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭。《通知》從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法,通過多措并舉,形成政策疊加,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨之,在6月26目,杭州也宣布限制企業(yè)購房。

    6月28日,武漢市房管局根據(jù)市場需求研究,逐步擴大首套房優(yōu)先選房比例。根據(jù)正式印發(fā)的《操作規(guī)程》,第一,申購者需3年內(nèi)無住房交易記錄;第二,開發(fā)商收資料時間不少于48小時;第三,首次開盤房源及順序均需公證搖號;第四,開發(fā)商及購房者違規(guī)都將受處罰。

    多位專家表示,要從土地、金融、財稅、多層次住房供給體系、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面繼續(xù)綜合施策,建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

    很顯然,新一輪樓市周期已然來臨。

    因城施策、分類調(diào)控較為明顯

    值得注意的是,上半年的調(diào)控內(nèi)容已經(jīng)不僅僅局限于簡單地限購、限售、限價、限貸,其因城施策和分類調(diào)控特征較為明顯,手段也更加多元化。

    在搖號政策方面,繼南京比如在限購政策上,今年7月1日,昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》(下稱通知),其中針對非云南省戶籍人士購房出臺了相關(guān)限購政策。從區(qū)域上來看,《通知》明確,在昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi),暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi)l套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省戶籍人士銷售新建商品住房;暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區(qū)域內(nèi)無住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購l套新建商品住房。

    在限價政策上,威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進一步加強市區(qū)商品房銷售管理的通知》,通知要求,開發(fā)企業(yè)須在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi),面向社會一次性公開全部房源及售價,一房一價,3個月內(nèi)不得漲價;昆明要求新房預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整,且在12個月內(nèi)合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。

    在限貸方面,融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當于基準利率1.135倍,環(huán)比3月上升0.91%,同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%,上升23.01%;4月份全國二套房貸款平均利率為5.91%。長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%;武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中,從全國房貸平均利率水平來看,南京地區(qū)房貸利率處于較高水平。

    在搖號政策上,繼去年上海、長沙、成都等城市率先出臺新房銷售搖號政策后,2018年3月起,武漢、西安、杭州、福州和青島高新區(qū)等地也相繼加入搖號隊列。

    囿于“人才引進”二三線城市調(diào)控效果一般

    在此輪調(diào)控的影響下,房價開始趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,總體來看,6月份,一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定,二線城市有所上漲,三線城市上漲勢頭得到抑制。

    從國家統(tǒng)計局于2018年6月份發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況可見,6月70大中城市超過一半以上的城市房價環(huán)比漲幅超1%。

    其中,一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.3個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

    不過,具體來看,北上深等熱點城市樓市調(diào)控效果比較明顯,而一些二三線城市,依舊上漲明顯,新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市多達37個。其中,鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%,廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%,長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%,牡丹江環(huán)比上漲2.1%,福州環(huán)比上漲2.2%,青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟南、??跐q幅更是超過3%,分別環(huán)比上漲3 2%、3.3%、3.6%、3.9%。此外,克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,上半年三四線城市商品房銷售面積占比超過六成。四川南充、貴州遵義等三四線城市連續(xù)多月房價同比漲幅超過10%。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士分析稱,二三四線城市房價的上漲,一是源于“人才引進”策略的實施,比如西安、長沙等地二三線城市大力推行“人才引進”策略,使人才落戶門檻降低,導致了短期涌人大量人口,剛需群體擴大,房價必然會出現(xiàn)階段性上漲;二是政策對于三四線城市的調(diào)控政策依舊相對寬松,由此便承接了房地產(chǎn)投資投機性需求的溢出,從而導致價格上漲。

    “棚改”將被一刀切?三四線城市急了

    只是,當“棚改貨幣化”全部退出后,三四線城市的房價或許就沒那么“傲嬌”了!

    7月12日,住建部聯(lián)合發(fā)改委、財政部召開工作會議談到棚改時表示,將因地制宜推進棚改貨幣化安置,不搞“一刀切”。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對棚改專項貸款不予支持。

    暫且不論棚改貨幣是否將會“一刀切”,從過往的數(shù)據(jù)可以看到,棚改貨幣化安置中所誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”,對三四線城市的房價確實起到了助推作用。統(tǒng)計顯示,2016-2017年,三四線城市棚改貨幣化安置,分別拉動商品房銷售面積1.4億平和1.8億平,占銷售面積的15%和17%。整體而言,貨幣化安置過程中,僅有小部分安置的資金沒有流入房地產(chǎn)市場。

    中信證券研究部指出,棚改貨幣化安置釋放了三四線城市改善型需求,PSL的抵押補充貸款溢出效應(yīng),也間接拉動了三四線城市房價上升。

    所以,有專家也表示,“近三年三四線城市的房價暴漲,主要源于棚改貨幣政策。一旦棚改貨幣政策完全退出,三四線城市房價大概率會逐步回落?!?/p>

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