試析如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)項目投資可行性財務(wù)分析和成本管控

[摘 要]自持物業(yè)一般是指開發(fā)商將房產(chǎn)建成后不對外銷售，作為自用或出租等自行運營，其開發(fā)方和持有方為同一法律主體。目前，隨著我國園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，在新的時代背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，有自己的運作規(guī)律和發(fā)展趨勢，一個有吸引力的園區(qū)，不再是賣地賣樓，自持部分物業(yè)將成為完善服務(wù)配套的形式之一。自持物業(yè)的收益來源是租金、資產(chǎn)升值與開發(fā)運營成本、資產(chǎn)折舊的差額，而直接出售收益顯而易見，并且能有效緩壓資金壓力，可見權(quán)衡自持和出售物業(yè)利弊非常關(guān)鍵，而開發(fā)項目一旦自持，其全生命周期的成本管控尤為重要，因此，試析如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)的投資可行性財務(wù)分析和成本管控有著非常積極的意義。

[關(guān)鍵詞]自持物業(yè)；可行性分析；成本管控

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商自持物業(yè)的意義

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和演化，園區(qū)承載的功能呈現(xiàn)多元化，以“產(chǎn)城融合”的理念系統(tǒng)策劃、規(guī)劃、管理、開發(fā)、運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)勢在必行，園區(qū)企業(yè)越來越關(guān)心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)、金融支持是否便捷等等，從而對園區(qū)配套的要求越來越高。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而言，成熟的商業(yè)配套是提供人流的充分保障，有足夠的人流就會有足夠的消費潛力，有了消費力才會創(chuàng)造長遠的經(jīng)濟和社會效益。然而，為了園區(qū)管理的一致性和發(fā)展的持續(xù)性，針對部分核心物業(yè)自持將會是一種合適的選擇。

2 自持物業(yè)的基礎(chǔ)條件

眾所周知，物業(yè)出售可以在工程進行到一定階段即可進行預(yù)售，從而，快速回籠資金，減少融資壓力，提高資金使用效率。而自持物業(yè)必須要有融資優(yōu)勢，即有雄厚的資金并能爭取較低的融資成本。企業(yè)做大規(guī)模后，可以不斷加大杠桿，比如像萬科這樣融資成本低的企業(yè)就可以通過規(guī)模效應(yīng)以及增量價值賺錢。在保持一定出租率的情況下，將租金收入資產(chǎn)證券化，對接融資產(chǎn)品，獲取現(xiàn)金流，從而用于其他項目的開發(fā)、經(jīng)營等，形成良性循環(huán)?？梢姡瑢τ诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商自持物業(yè)，最大的挑戰(zhàn)無疑來自資金方面。在具備自持物業(yè)基礎(chǔ)條件的情況下，做好項目投資分析和成本管控是推動項目成功開發(fā)的關(guān)鍵因素。

3 自持物業(yè)項目投資可行性分析

3.1 項目可行性分析的必要性

項目可行性分析目的是確保投資決策的科學(xué)性、合理性和可行性，需要分析項目的區(qū)域政策法規(guī)規(guī)定，在項目報批前進行相關(guān)政策摸底，為項目審批提供依據(jù)。而且通過項目可行性分析對項目建成以后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益及社會影響進行預(yù)測，從而給投資者提供決策參考。同時，在爭取獲得項目貸款資金的過程中，金融機構(gòu)會要求提供可行性論證分析報告。

3.2 自持物業(yè)項目可行性分析的步驟和財務(wù)分析方法

項目投資是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涵蓋了企業(yè)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟、研發(fā)、財務(wù)和社會等各個方面，詳盡周密的可行性分析是項目成功開發(fā)的第一步，特別是對于自持物業(yè)而言，更需謹慎。一般情況下，首先要對項目開發(fā)背景進行分析，比如應(yīng)用SWOT方法評價項目的優(yōu)勢和劣勢，判斷項目的機會和威脅，以實現(xiàn)資源最優(yōu)化。其次是估算項目的現(xiàn)金流量和各種價值指標，這是非常關(guān)鍵的一步，項目開發(fā)價值取決于未來現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)值，一旦項目現(xiàn)金流無法自我平衡，將會使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。同時嚴格投資過程管理，做好成本管控，也是項目成功運營的重要方面。以下主要試析自持物業(yè)項目可行性分析的步驟、方法及注意事項。其中：

3.2.1 分析的步驟

分析項目建設(shè)背景、調(diào)查市場需求、項目建設(shè)條件、投資數(shù)額、營業(yè)收入的預(yù)測、實現(xiàn)利稅總額的計算、投資回收期的估算和項目生命周期的確定、項目經(jīng)濟效益的總評價。其中財務(wù)經(jīng)濟指標分析是核心和關(guān)鍵，只有在能獲取預(yù)期的收益情況下，自持物業(yè)項目開發(fā)才具有現(xiàn)實可能性和必要性。

3.2.2 財務(wù)分析方法

主要分為計算項目投資回收期、投資項目盈利率、凈現(xiàn)值。投資收回期，一般以年或月計算，是指一個項目投資通過項目盈利收回全部投資所需的時間，分為靜態(tài)回收期和動態(tài)回收期，從財務(wù)視角看，關(guān)鍵要分析動態(tài)回收期，即考慮了貨幣時間價值的影響。在其他條件相同的情況下，投資回收期越短，特別是動態(tài)投資回收期越短，項目的流動性越好，方案相對可行；而投資項目盈利率為年平均新增利潤占投資總額的百分比，這也是評價項目是否可行的重要指標。至于對凈現(xiàn)值法的評價，一般觀點是當凈現(xiàn)值為正數(shù)時，表明除補償投資者的投入本金和必需的投資收益之后，項目有剩余收益，使企業(yè)價值增加，如果為負，則建議重新優(yōu)化開發(fā)方案。

3.3 自持物業(yè)項目投資可行性財務(wù)分析關(guān)鍵的注意事項

作為自持物業(yè)項目而言，相比其他開發(fā)項目有著其特殊的方面，在進行可行性財務(wù)分析方面應(yīng)著重考慮：

3.3.1 慎重選擇折現(xiàn)率

自持物業(yè)項目開發(fā)周期長、變現(xiàn)慢，凈現(xiàn)值計算的折現(xiàn)率應(yīng)結(jié)合融資成本，考慮通貨膨脹因素，體現(xiàn)投資回報率及資產(chǎn)的收益風(fēng)險。收益與風(fēng)險一般是正相關(guān)，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)要想取得高收益就必須承擔(dān)高風(fēng)險。折現(xiàn)率的正確選擇，將會直接影響項目是否可行的判斷。

3.3.2 全面預(yù)算總投資額

總投資額指在該項目上投入的全部資金的經(jīng)濟行為，從籌建開始到項目全部建成達到可使用狀態(tài)為止，全過程所發(fā)生的費用的總和。主要包括土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程成本、其他融資成本等間接費用。作為自持物業(yè)項目，資金占用成本是總投資額重要的組成部分。

3.3.3 合理預(yù)估運營成本

運營成本主要包括物業(yè)運行、推廣、招商方面，具體為能源消耗、房屋設(shè)備的維護、薪資成本、行政以及各種市政管理費用等，因此，在預(yù)算時要結(jié)合年限變化、周邊經(jīng)濟環(huán)境等進行合理預(yù)估。這些運營成本是一般的物業(yè)出售項目無需考慮的方面。

3.3.4 客觀分析經(jīng)營性收入的現(xiàn)金流入

當采納一個新的項目時，該項目可能對企業(yè)其他項目產(chǎn)生有利的或不利的影響，經(jīng)濟學(xué)家一般稱為“外部效應(yīng)”，針對自持物業(yè)項目，不能僅將該項目的收入作為收入流量考慮，要結(jié)合可能會帶來公司的其他收入增長進行分析。一般情況下，自持物業(yè)有利于企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和有效管理，與其他項目會有關(guān)聯(lián)影響，并取得很好的聚集效應(yīng)，在預(yù)算經(jīng)營性收入現(xiàn)金流時要對對類似互補效應(yīng)進行客觀的分析。

4 自持物業(yè)項目的成本管控

選擇出售物業(yè)面臨的風(fēng)險主要是能否完成銷售，一旦項目售完，風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移，而選擇自持物業(yè)，其風(fēng)險主要在于開業(yè)后的經(jīng)營能否成功，而成功的關(guān)鍵是全生命周期運營成本是否可控。因此，行之有效的運營成本管理方法至關(guān)重要。

4.1 建立運營成本管理平臺

為解決自持物業(yè)管理瑣碎的問題，搭建專業(yè)的管理平臺非常重要，引進或自行開發(fā)信息技術(shù)軟件是運營成本管理平臺能夠有效運行的基礎(chǔ)。通過對運營成本的動態(tài)管理，即對各項核心業(yè)務(wù)進行實時追蹤，加強各項合同管理和工作流程標準化管理，從而提高工作效率，降本增效。

4.2 健全運營管理機制

運營成本的管控也不能只顧壓縮，不顧其他目標的實現(xiàn)，鑒于此，必須摸索出適合自身發(fā)展特點的運營管理機制。應(yīng)用專業(yè)的運作手段，整合優(yōu)勢資源，從而加強團隊建設(shè)，規(guī)范管理流程，采取的措施和辦法不能對項目本身以及企業(yè)其他的目標產(chǎn)生不良影響。

4.3 應(yīng)用科學(xué)分析方法

應(yīng)用科學(xué)的分析方法可以給經(jīng)營決策提供有力支撐，值得一提的是敏感性分析方法，該方法是在假定其他各項數(shù)據(jù)不變的情況下，測試各數(shù)據(jù)、指標變動對項目凈現(xiàn)值的影響程度，是項目風(fēng)險分析中常用的方法之一，一般情況下，自持物業(yè)的出租價格和變動運營成本較為敏感，由此方法結(jié)合招商的市場定價推算應(yīng)控制的運營成本范疇，非常有利于運營成本的管控。

4.4 樹立全員成本意識

成本意識和成本控制能力也是企業(yè)核心競爭力之一，在日常工作中加強全員節(jié)約的意識，杜絕浪費和不良行為，作為自持物業(yè)項目，能耗量大，是運行成本的主要方面，應(yīng)作為運營成本管控重點。同時應(yīng)做到盡可能的精打細算，充分挖掘企業(yè)內(nèi)部的節(jié)約潛力，增收節(jié)支，向管理要效益。

4.5 提升業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂，自持物業(yè)的項目管理也不例外。應(yīng)要求企業(yè)全員除了掌握好服務(wù)的規(guī)范化、標準化以外，還要因地制宜做好個性化服務(wù)、超值服務(wù)。創(chuàng)新是延伸服務(wù)和發(fā)展服務(wù)的生命，在不斷創(chuàng)新的過程中才能降低運營成本挖掘利潤空間，延長利潤鏈條。

5 結(jié)論

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)將面臨更多更大的挑戰(zhàn)，開發(fā)商僅靠土地、樓房出售和其他資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)不一定能持續(xù)順應(yīng)發(fā)展需求，盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續(xù)性，由之前依賴的物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。持有一定量的經(jīng)營性物業(yè)，盡管會有資金沉淀的壓力，但可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新及配套完善，實現(xiàn)長期的物業(yè)增值回報，可能更容易在存量時代生存下來、占得先機、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。當然，自持物業(yè)的租金漲幅和資產(chǎn)升值空間是很難預(yù)計的，后期的運營成本及經(jīng)營風(fēng)險也會直接影響到公司的利潤空間，因此，做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)項目的可行性財務(wù)分析和其全生命周期的成本管控有著不可替代的意義。

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[作者簡介]蔡湘云（1978—），女，漢族，湖南人，中級職稱，本科，研究方向：財務(wù)。