淺析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性評(píng)估方法

李子純

摘要：面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的房地產(chǎn)開發(fā)公司，項(xiàng)目投資成敗決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力甚至生存和發(fā)展，房地產(chǎn)投資巨大、回收期長(zhǎng)，政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等不確定影響因素眾多，缺乏完整的理論指導(dǎo)和科學(xué)的系統(tǒng)性方法，以及以往對(duì)項(xiàng)目可行性分析評(píng)估重視不夠，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資可行性分析評(píng)估還很薄弱，存在很大的偏差甚至誤導(dǎo)投資決策，而項(xiàng)目投資可行性分析的核心指標(biāo)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)的可行性分析，文章闡明了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性評(píng)估分析的重要性、存在的問題并提出了改善的措施，為企業(yè)項(xiàng)目投資提供全面、客觀、可靠的科學(xué)投資依據(jù)，避免投資盲目性，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、提高競(jìng)爭(zhēng)力，以取得良好的投資效果和投資效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；財(cái)務(wù)可行性評(píng)估

一、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)可行性投資的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它的行業(yè)特殊性體現(xiàn)在：具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、投資回收期長(zhǎng)，因此影響項(xiàng)目投資結(jié)果的因素預(yù)估存在很大的難度；涉及到的關(guān)系部門、行業(yè)眾多，收費(fèi)項(xiàng)目煩雜，各地方相應(yīng)政策不同和未來國(guó)家政策規(guī)劃和調(diào)控存在不確定性；成本的可比性低，涉及行業(yè)較多，開發(fā)成本和采購(gòu)成本難以準(zhǔn)確客觀評(píng)價(jià)；法規(guī)適用存在差異、專門法規(guī)多，地方政策不同；涉稅風(fēng)險(xiǎn)較高，稅種多，計(jì)算復(fù)雜關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在項(xiàng)目投資前對(duì)各種相關(guān)項(xiàng)目影響因素進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，綜合國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)供求、產(chǎn)品定位、企業(yè)的戰(zhàn)略和綜合能力等各種條件的假設(shè)和評(píng)估，需要深入的調(diào)查、全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較、根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)得出結(jié)論性意見，由此提供是否投產(chǎn)和如何投資的科學(xué)依據(jù)，并通過其指導(dǎo)方向和建設(shè)過程中管控，以實(shí)現(xiàn)投資效益。

二、當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性評(píng)估分析存在的問題

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析效果的影響因素分析存在極限性和盲目性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)國(guó)家未來調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷及分析存在極限性，以及對(duì)企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展過于樂觀和盲目，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析首先對(duì)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)需求、產(chǎn)品定位、消費(fèi)群定位的分析，其次是對(duì)具體項(xiàng)目的預(yù)測(cè)，包括收益、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、企業(yè)籌資等綜合實(shí)力的預(yù)估，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視具體因素分析，憑以往的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人的主觀臆斷，盲目決策項(xiàng)目投資，缺少科學(xué)依據(jù)和系統(tǒng)方法，甚至企業(yè)鑒于以往房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)的騰飛猛進(jìn)，對(duì)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析關(guān)注不夠，未研究可行性效果的影響因素的評(píng)估和假設(shè)是否客觀，對(duì)敏感性指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)分析不足、不透、不深，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析喪失了參考價(jià)值。缺乏綜合評(píng)價(jià)、系統(tǒng)論證、科學(xué)的方法。

2. 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺乏一套完整的項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性評(píng)估的系統(tǒng)，可以全面、完整體現(xiàn)財(cái)務(wù)可行性分析的邏輯性以及敏感性動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)，據(jù)以判斷企業(yè)的項(xiàng)目投資因敏感性因素的變動(dòng)對(duì)投資效果的影響，多數(shù)開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目招投標(biāo)的指標(biāo)和項(xiàng)目規(guī)劃框架要求，缺少全面的信息歸集和整理，多方案的系統(tǒng)論證比較，缺失項(xiàng)目投資的不可行研究分析，忽略了不利因素和負(fù)面因素對(duì)項(xiàng)目可行性分析的影響，用逆向思維論證不利因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響，從正反面考慮項(xiàng)目投資的可行和不可行因素分析，通常以EXECL方式羅列編制，沒有固定的方式和方法，存在片面性和主觀性，特別是在互斥比較的項(xiàng)目投資時(shí)，無法進(jìn)行橫向、綜合評(píng)價(jià)對(duì)比分析，選擇最優(yōu)投資方案，增加企業(yè)的機(jī)會(huì)成本。

3. 缺乏行業(yè)精英和財(cái)務(wù)知識(shí)的綜合性人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目投資，一般情況是通過政府土地招牌掛的信息和規(guī)劃條件進(jìn)行綜合評(píng)估，需要考察的因素繁多，時(shí)間又較緊急，項(xiàng)目的相關(guān)信息數(shù)據(jù)不透明、調(diào)查不足，很難收集完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，而信息的誤差和缺失是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的計(jì)算基礎(chǔ)和依據(jù)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、財(cái)務(wù)等等多方面的專業(yè)知識(shí)，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由投資部或財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)可行性分析，編制人員多數(shù)只是某一方面人才，不能從全局的角度考慮問題，顯然存在個(gè)人業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)素質(zhì)的不足，財(cái)務(wù)可行性分析評(píng)估在以往房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)時(shí)期，投資決策基本由企業(yè)高層決定，項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的要求和參考價(jià)值往往沒有真正研究和考量，財(cái)務(wù)可行性分析的編制人員素質(zhì)不高，甚至項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析在行業(yè)發(fā)展期形同虛設(shè)，只是一個(gè)投資流程和大概投資收益框架。

三、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析效果的因素分析

財(cái)務(wù)可行性評(píng)估分析的計(jì)算指標(biāo)都是基于對(duì)評(píng)估結(jié)果有影響因素的預(yù)測(cè)下的大概值，包括宏觀外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，不論是國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是地方法規(guī)以及企業(yè)能力等等影響因素都很難準(zhǔn)確預(yù)估和判斷，而且影響財(cái)務(wù)可行性分析的因素?cái)?shù)以百計(jì)，包括定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，主要有以下幾點(diǎn)。

1. 受國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家財(cái)政收入的主要來源，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、金融、國(guó)民的生活水平，隨著房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)和兩極分化的矛盾激化，國(guó)家對(duì)行業(yè)的管控政策越來越多，不同城市的管控越來越細(xì)化和具體，以保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定平衡的發(fā)展。

2. 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響，房地產(chǎn)行業(yè)不可能再象以往的速度增長(zhǎng)和樂觀，行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是未來的趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，項(xiàng)目投資的成敗影響企業(yè)的未來。

3. 市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫終究會(huì)過去，市場(chǎng)的未來主要以供求關(guān)系決定，合理、全面、綜合的評(píng)估的供需關(guān)系決定價(jià)格定位，消費(fèi)群定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)定位等，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。

4. 項(xiàng)目特點(diǎn)的影響，每一個(gè)項(xiàng)目投資都具有獨(dú)特性，受項(xiàng)目所在地的影響非常大，對(duì)具體項(xiàng)目的預(yù)測(cè)包括銷售預(yù)測(cè)、開發(fā)成本預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)以及稅負(fù)和現(xiàn)金流的影響，甚至項(xiàng)目所在地的風(fēng)俗文化等等，影響因素的客觀和準(zhǔn)確關(guān)系到財(cái)務(wù)可行性評(píng)估分析的客觀性和可靠性。

四、提高項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析可行性的措施

1. 對(duì)影響財(cái)務(wù)可行性分析的因素充分探討。國(guó)家發(fā)展規(guī)劃及調(diào)控政策的預(yù)測(cè)，通過國(guó)家的政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，客觀公正、實(shí)事求是的評(píng)估本項(xiàng)目所在城市的需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合、全面的定性分析和評(píng)價(jià)，通過企業(yè)中高層開會(huì)討論項(xiàng)目具體情況和未來預(yù)測(cè)，集思廣益。

充分的市場(chǎng)調(diào)研，房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目投資都具有獨(dú)立性和特性，對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)歷史資料進(jìn)行總結(jié)和分析，包括地域文化以及消費(fèi)群分析，全面深入的市場(chǎng)調(diào)研是項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)，指導(dǎo)和科學(xué)評(píng)估是消費(fèi)群開發(fā)、價(jià)格定位和銷售預(yù)測(cè)等因素確定的依據(jù)，針對(duì)投資項(xiàng)目的所在地，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和國(guó)家的房地產(chǎn)政策，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的市場(chǎng)評(píng)估。

企業(yè)的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，房地產(chǎn)的定位和企業(yè)戰(zhàn)略深受國(guó)家對(duì)行業(yè)調(diào)控的影響，適應(yīng)和符合國(guó)家房地產(chǎn)政策將是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，健康完善的房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展是國(guó)家的調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)以往的片面、樂觀的盲目戰(zhàn)略將不再可能，行業(yè)將回歸理性，主要是體現(xiàn)在項(xiàng)目投資的產(chǎn)品定位上更加理智、謹(jǐn)慎和客觀，項(xiàng)目的獨(dú)特性和區(qū)域性決定每一個(gè)項(xiàng)目都務(wù)必單獨(dú)定位，包括資本定位、投資回報(bào)率定位、營(yíng)銷策略、消費(fèi)群體等產(chǎn)品的綜合定位。

企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)重視敏感性因素的影響，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展、技術(shù)建設(shè)以及企業(yè)的戰(zhàn)略等評(píng)估，通過各種預(yù)測(cè)的指標(biāo)，是否客觀、合理、全面、科學(xué)、公正，企業(yè)是否滿足假設(shè)條件的資源，集體研究對(duì)這些環(huán)境因素的評(píng)估是否存在偏差，是否存在過于樂觀或保守，是保證投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析客觀的計(jì)量依據(jù)，企業(yè)中高層人員對(duì)不確定因素的定性分析是財(cái)務(wù)可行性分析的前提。

2. 財(cái)務(wù)可行性分析的系統(tǒng)方法。在各種宏觀指標(biāo)和定性指標(biāo)的分析下進(jìn)行具體的財(cái)務(wù)可行性評(píng)估制定，財(cái)務(wù)可行性分析評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目整體概況進(jìn)行梳理，投資信息匯總，保證可行性的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確符合客觀實(shí)際，運(yùn)用會(huì)計(jì)原理，進(jìn)行定量的評(píng)估測(cè)算項(xiàng)目投資的可行性，是在對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的大量假設(shè)條件下進(jìn)行的，如對(duì)項(xiàng)目投資建設(shè)周期、銷售周期、銷售面積，銷售定價(jià)、資金回籠、銷售進(jìn)度；開發(fā)成本、營(yíng)銷成本、管理成本、稅金預(yù)測(cè)、資金成本等等假設(shè)條件下進(jìn)行合理的計(jì)算，通過可行性分析的主要指標(biāo)：項(xiàng)目盈利情況、現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，利用專業(yè)系統(tǒng)工具，通過固定公式、勾稽關(guān)系和關(guān)聯(lián)性、邏輯性的套表，提供項(xiàng)目投資的盈利指標(biāo)以及敏感性因素變動(dòng)影響結(jié)果，如投資收益率、IRR、NPV等收益性指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目投資的篩選，另一方面通過對(duì)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，結(jié)合企業(yè)籌資能力和實(shí)力，合理配置項(xiàng)目投資資金，充分利用杠桿，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的資金鏈，并作為項(xiàng)目執(zhí)行過程中的管控指導(dǎo)工具。

3. 重視敏感性分析及臨界點(diǎn)分析。財(cái)務(wù)可行性分析的敏感性分析是企業(yè)盈虧臨界點(diǎn)，通過對(duì)財(cái)務(wù)可行性的敏感性分析，主要是在保守條件下，測(cè)算財(cái)務(wù)可行性的臨界點(diǎn)和邊際成本分析，即售價(jià)敏感性分析、建安成本敏感性分析、土地價(jià)格敏感性分析，敏感性分析是警示界線，是項(xiàng)目投資成敗的標(biāo)志，同時(shí)也是企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)承受力的極限，是投資決策重點(diǎn)分析內(nèi)容，通過邊際成本的分析在項(xiàng)目開發(fā)過程中管控成本，保證項(xiàng)目按財(cái)務(wù)可行性分析的方向和目標(biāo)保持一致。

4. 培養(yǎng)綜合能力的投資團(tuán)隊(duì)。財(cái)務(wù)可行分析報(bào)告需要各方面的專業(yè)人才，在綜合考察和判斷下假定達(dá)到預(yù)測(cè)結(jié)果的各種指標(biāo)，所涉及的知識(shí)包括政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、法學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、建筑學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等多個(gè)學(xué)科，對(duì)編制可行性研究人員進(jìn)行有計(jì)劃、有組織、多渠道的培訓(xùn)，充分發(fā)揮編制人員的積極性和創(chuàng)造性，成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的多方面知識(shí)的復(fù)合型人才，甚至需要對(duì)宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市環(huán)境、行業(yè)分析等具有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見的人才，才能多角度多方位地運(yùn)用各專業(yè)知識(shí)，取得全面、科學(xué)、合理符合客觀實(shí)際的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，確保項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析的可靠性和結(jié)論判斷。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資是一個(gè)政策性強(qiáng)，流動(dòng)性差，地域性明顯，關(guān)系重大，要求嚴(yán)格，投資和消費(fèi)周期長(zhǎng)，投入資金巨大，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特殊行業(yè)，項(xiàng)目投資通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全面定性影響因素和定量影響因素的綜合考證分析，運(yùn)用科學(xué)系統(tǒng)的方法，保證房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上、客觀上可行，實(shí)現(xiàn)投資目的，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)投資企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供保障，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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【作者單位：安華置業(yè)（深圳）有限公司】