淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

李佶

摘要：激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)讓企業(yè)學(xué)會(huì)在夾縫中求生存，不斷提升管理水平，拓寬思路提高企業(yè)各方面能力，其中融資能力的高低決定了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的高低。文章從房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)、主要的融資方式、房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀等角度簡(jiǎn)單闡述了目前房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的情況，針對(duì)目前存在的問(wèn)題提出幾點(diǎn)解決思路，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在提高融資能力的同時(shí)加快自身造血速度，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；解決對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的稅收收入，并帶動(dòng)了周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大程度上解決了人們就業(yè)難的問(wèn)題。但近幾年來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的誘惑，許多企業(yè)主紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)利潤(rùn)的過(guò)度關(guān)注導(dǎo)致許多擾亂市場(chǎng)秩序的行為時(shí)有發(fā)生，房屋價(jià)格連年攀升，給人民帶來(lái)了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房?jī)r(jià)作為民生最為關(guān)注的問(wèn)題近年來(lái)也受到了國(guó)家的高度關(guān)注，從財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、稅務(wù)總局相繼出臺(tái)大量宏觀調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間被大量壓縮，從一定程度上實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的理性回歸。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大，許多房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況，許多企業(yè)就將繼續(xù)發(fā)展的希望全部寄托在融資上，但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中仍存在許多困境。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資概念及特點(diǎn)

房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要所進(jìn)行的資金籌集活動(dòng)。

與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，也決定了其對(duì)資金的需求量大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。如何保障企業(yè)的健康發(fā)展，融資能力無(wú)疑成為了企業(yè)最有利的武器，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資的特殊性并非所有的融資都對(duì)企業(yè)發(fā)展有利。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資著許多獨(dú)特的地方。

1. 資金需求量大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從取得土地、房屋建設(shè)及相關(guān)配套設(shè)施完成需要投入大量資金，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無(wú)疑增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼，因此一般的融資規(guī)模無(wú)法達(dá)到企業(yè)預(yù)期，對(duì)企業(yè)發(fā)展無(wú)法提供幫助，其他企業(yè)一般采取遍地開(kāi)花的融資政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就不一定適用。

2. 貸款資金受政策影響大。房地產(chǎn)企業(yè)較其他行業(yè)的不同點(diǎn)之一就是受政策影響較大，其中貸款政策的影響力更為明顯，對(duì)部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的中小型房企政策甚至成為了決定其生死存亡的重要因素，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，政策的多變讓我國(guó)中小型房企大量被吞并或直接倒閉退市。

3. 地域差距明顯。其他企業(yè)融資由于需求量不多且國(guó)家管控力度較小在地域上的差異不明顯，但房地產(chǎn)行業(yè)融資銀行為了規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，在貸款資金投放的選擇上持謹(jǐn)慎態(tài)度，在部分經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的二、三線城市都采取銀根緊縮的信貸政策，大量資金都向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市或有實(shí)力房企傾斜，導(dǎo)致一些中小型房企無(wú)法獲得貸款支持，房屋開(kāi)發(fā)工作舉步維艱。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性

縱觀當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)起云涌，科學(xué)技術(shù)日新月異，信息技術(shù)高速發(fā)展，全球融合越來(lái)越明顯。為了能夠適應(yīng)環(huán)境的改變，在激烈地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，充足的資金起到了決定性作用，而對(duì)于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)如何保障資金鏈的不斷裂顯得尤為重要，融資工作成敗就關(guān)乎著企業(yè)的興衰，究其重要性主要有以下幾點(diǎn)。

1. 為企業(yè)對(duì)外投資提供保障。房產(chǎn)一經(jīng)售出后續(xù)很難再形成大量的資金流入，而作為房地產(chǎn)企業(yè)如果不大量的開(kāi)辟新的項(xiàng)目，對(duì)外進(jìn)行投資則無(wú)法保障企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)及發(fā)展，例如國(guó)內(nèi)一些大型房企，萬(wàn)科、碧桂園都不僅局限于已有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而是著眼于國(guó)內(nèi)、甚至國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)辟，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率，而想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須進(jìn)一步提升企業(yè)融資能力，發(fā)揮融資的資金保障功能。

2. 為提高企業(yè)品牌效應(yīng)提供資金支持。伴隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，常規(guī)的開(kāi)發(fā)理念已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)房屋的要求，為了提高房屋品質(zhì)，提高企業(yè)品牌效應(yīng)及品牌溢價(jià)能力，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“八仙過(guò)海，各顯神通”。有的房企依靠搶占優(yōu)越的地理位置占得先機(jī)，有的房企依靠過(guò)硬的房屋質(zhì)量、居住環(huán)境獲得了一批忠實(shí)的市場(chǎng)客戶，創(chuàng)造了很高的企業(yè)商譽(yù)，以碧桂園在昆明北市區(qū)的項(xiàng)目為例，為了營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，集客戶的居住、休閑、運(yùn)動(dòng)等功能于一身，在小區(qū)內(nèi)部修造了人工湖并圍繞人工湖修建人工跑道，所有房子都圍繞著湖面建造，大大提升了房屋的品質(zhì)，贏得了市場(chǎng)上一大批忠實(shí)粉絲的青睞。還有的房企則以低價(jià)格、高贈(zèng)送作為亮點(diǎn)吸引消費(fèi)者的眼球。例如：藍(lán)光地產(chǎn)，為了進(jìn)一步擴(kuò)寬昆明市場(chǎng)，在戶型設(shè)計(jì)上可謂下足了功夫，充分利用空間，在保障居住的前提下大大增加了贈(zèng)送面積，使客戶真正獲得實(shí)惠。為了搶占市場(chǎng)份額，各家房地產(chǎn)企業(yè)可謂百花齊放，但無(wú)論采用哪種方式，強(qiáng)大的資金支持而融資工作就顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從開(kāi)發(fā)性質(zhì)劃分大體可分為一級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)。從取得土地到最終建造完成需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而對(duì)于融資也有著很強(qiáng)的依賴性。為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市開(kāi)發(fā)的步伐，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同時(shí)期推出了多種融資方式，主要有以下5種。

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款

伴隨著城中村改造的高速發(fā)展，為了保障被拆遷戶賠付款的按時(shí)到位，回遷房的順利交付，銀行針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款用于拆遷款、征地款的支付。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

此類貸款主要針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)放。在房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，為了創(chuàng)造出更為舒適的居住環(huán)境，迎合不同客戶對(duì)房屋的需求，在激烈地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升房屋品質(zhì)，在質(zhì)量、設(shè)計(jì)上改良的同時(shí)，還不忘配套環(huán)境的提升，因此雄厚的資金支持顯得尤為重要。針對(duì)這類需求各家銀行提供以土地作為抵押的貸款用于房屋建造。

（三）房地產(chǎn)信托

這類融資方式是近幾年來(lái)興起的新型融資方式，是伴隨著銀行貸款政策的收緊應(yīng)運(yùn)而生，相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)，也成為了當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式之一。

（四）發(fā)行公司債券或股票

對(duì)于大型房企或者上市公司而言，發(fā)行公司債券或進(jìn)行上市，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式之一，但該類融資方式受適用范圍的局限，僅一些較有實(shí)力的企業(yè)可采用。

（五）海外融資、網(wǎng)絡(luò)融資、小額貸款公司融資

這類融資方式為一部分特有的企業(yè)提供融資服務(wù)，但因?yàn)槠淙谫Y風(fēng)險(xiǎn)高，法律監(jiān)管不規(guī)范，一般不被企業(yè)所采用。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

盡管融資途徑很多，但受各途徑適用范圍的限制，并非所有企業(yè)對(duì)融資途徑都有選擇權(quán)。目前大量房地產(chǎn)企業(yè)都只有銀行貸款一條融資渠道，對(duì)銀行貸款表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，在銀行收緊的背景下，企業(yè)融資工作難以開(kāi)展。一方面是資金需求的不斷提高；另一方面是融資門檻的不斷拔高，兩者形成了不可調(diào)和的矛盾。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高不下

為了獲得資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)可謂絞盡腦汁，但由于缺乏合理、科學(xué)的籌資管理，對(duì)資金投放的時(shí)機(jī)、投放節(jié)奏沒(méi)有進(jìn)行充分求證，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金缺口加劇，對(duì)資金需求量也逐年走高，但受到貸款政策收緊的影響，一些中小型企業(yè)很難通過(guò)正規(guī)渠道獲取融資，一些小型房企甚至不惜付出高額的資金成本以換取民間融資，暫時(shí)滿足了企業(yè)資金需求，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看稀釋利潤(rùn)的同時(shí)加大了企業(yè)的償還風(fēng)險(xiǎn)。以云南瑞麗某房地產(chǎn)企業(yè)為例，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期對(duì)市場(chǎng)調(diào)研力度不夠，房屋設(shè)計(jì)單體面積在400平米左右，雖然單價(jià)定價(jià)不高，但總價(jià)超過(guò)了當(dāng)?shù)仄骄綄?dǎo)致房屋長(zhǎng)期滯銷，企業(yè)名下兩塊土地均已抵押給銀行獲得了前期開(kāi)發(fā)貸款，后期仍存在大量的資金缺口，為了保障項(xiàng)目資金鏈不斷裂，企業(yè)向民間進(jìn)行借貸，高額的資金成本給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，最終導(dǎo)致該企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工。類似此類情況在全國(guó)各地屢見(jiàn)不鮮，企業(yè)主僅關(guān)注了房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)，卻忽略了它投入高、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，并對(duì)市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)缺乏應(yīng)有的預(yù)估，高舉債的運(yùn)營(yíng)模式增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也加大了銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、沖破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議

面對(duì)著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)能否度過(guò)市場(chǎng)洪流，經(jīng)受住房地產(chǎn)行業(yè)冬天的考驗(yàn)成為了每一位房地產(chǎn)人最為關(guān)注的問(wèn)題，縱觀全球，許多成功地案例告訴我們：如何保障我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，而作為造血機(jī)器的融資工作在未來(lái)也將向著更為科學(xué)、合理地方向發(fā)展，具體表現(xiàn)為：

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)自身造血能力，降低對(duì)銀行貸款的依賴性

依靠銀行貸款求發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，有效的途徑還是回歸到產(chǎn)品本身，在保障質(zhì)量的前提下在后期物業(yè)管理服務(wù)等方面增加用戶體驗(yàn)感上下功夫，告別房屋一錘子買賣的歷史。用產(chǎn)品增加客戶的忠誠(chéng)度，讓客戶變成企業(yè)的忠實(shí)粉絲，心甘情愿為企業(yè)買單，形成有效的資金流回流，保障企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）改變企業(yè)運(yùn)作模式，開(kāi)拓企業(yè)融資渠道

過(guò)去的企業(yè)依據(jù)自身一己之力也可以在市場(chǎng)上立足，但伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，單兵作戰(zhàn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一成不變的運(yùn)營(yíng)模式必定造成融資渠道單一，無(wú)法滿足企業(yè)開(kāi)發(fā)需求，而成功的企業(yè)往往采取的都是多種運(yùn)營(yíng)模式相結(jié)合，或者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，最大限度的保證了企業(yè)的良性發(fā)展。以國(guó)內(nèi)知名房企萬(wàn)達(dá)企業(yè)為例，其在提升房地產(chǎn)建造、銷售、運(yùn)營(yíng)的同時(shí)還在文化、娛樂(lè)業(yè)都有涉獵，一方面分散投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面不同領(lǐng)域可形成不同的融資渠道，保障了企業(yè)的資金需求。

（三）提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

未來(lái)企業(yè)的發(fā)展更多地是受到市場(chǎng)因素的影響，如何直面風(fēng)險(xiǎn)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)企業(yè)主值得關(guān)注的地方。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)洗禮后的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到：融資是一把雙刃劍，在為企業(yè)提供資金支持的同時(shí)加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)始終繃緊風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)這根玄，在追逐利潤(rùn)的同時(shí)不忘自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的評(píng)估，做到?jīng)]風(fēng)險(xiǎn)先預(yù)防，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)應(yīng)對(duì)，避免因準(zhǔn)備不足導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境甚至生存出現(xiàn)問(wèn)題。

融資工作從古到今都是企業(yè)得以生存的重要工作之一，沒(méi)有資金保障的企業(yè)就如同失去了供血功能的人必將消亡，但融資工作也應(yīng)辯證的來(lái)看待。企業(yè)高投入下出現(xiàn)興興向榮景象的同時(shí)不能忽略其背后高額的舉債，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在80%左右，有的甚至達(dá)到90%，一個(gè)個(gè)血淋淋的例子時(shí)刻提醒著我們，在突破融資瓶頸，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)大量融資的同時(shí)不能忽視企業(yè)自身造血功能的建設(shè)。正所謂“打鐵還需自身硬”只有自身強(qiáng)大了才能讓自己立于不敗之地，才能擺脫銀行的束縛，讓錢“活起來(lái)”為企業(yè)所用。最終實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，滾動(dòng)發(fā)展。

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（作者單位：云南北控城市運(yùn)營(yíng)投資有限公司）