關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算重難點(diǎn)問題的幾點(diǎn)思考

姜媛

摘要：隨著社會公眾日益增長的美好生活的需要，對房地產(chǎn)不再是傳統(tǒng)的住宅需求，而是提出休閑度假、商業(yè)購物等等綜合性的需求，對房地產(chǎn)企業(yè)來說即將迎來高速發(fā)展時(shí)期，而且其產(chǎn)業(yè)將會集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)、銷售等融為一體，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算帶來一定的難度。為了能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要對會計(jì)核算當(dāng)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)等問題進(jìn)行系統(tǒng)化梳理，從而能夠提升會計(jì)核算的效率。文章將會在分析房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)、難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出優(yōu)化對策，幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的有效性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)核算；重難點(diǎn)問題

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，首先從房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額、規(guī)模等較大，而且涉及到土地、建設(shè)、銷售等多個(gè)會計(jì)核算環(huán)節(jié)，而會計(jì)核算繁冗復(fù)雜能夠引起整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的連鎖反應(yīng)，因此會計(jì)核算的重要性就體現(xiàn)出來了；其次從企業(yè)利潤角度來看，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場競爭十分激烈，房屋庫存量較高，存量資產(chǎn)不易盤活，通過有效的會計(jì)核算提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，降低企業(yè)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬利潤空間等等。加深對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題研究是十分有意義的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)其涉及到的業(yè)務(wù)類別繁冗復(fù)雜，而且相關(guān)業(yè)務(wù)牽涉到的稅種也十分多，諸如增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等等，各種不同的稅種其計(jì)稅規(guī)則、時(shí)間以及會計(jì)核算方式都各有不同，給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作造成極大的難度，需要會計(jì)核算人員能夠在會計(jì)核算的同時(shí)重視稅務(wù)籌劃問題，將房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

其次，2016年5月1日起全國范圍內(nèi)全面實(shí)行“營改增”試點(diǎn)，作為試點(diǎn)納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)對會計(jì)核算提出了更高的要求，因此“營改增”下會計(jì)核算工作的轉(zhuǎn)變自然是重點(diǎn)內(nèi)容。主要是對于新老項(xiàng)目的認(rèn)定以及老項(xiàng)目的會計(jì)核算方式的選擇。對于“營改增”改革前的老項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅方式進(jìn)行會計(jì)核算，直接計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目，不設(shè)三欄明細(xì)科目。而對于“營改增”改革后的新項(xiàng)目則統(tǒng)一根據(jù)新的增值稅會計(jì)核算原則完成會計(jì)核算工作。

最后就是房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人才綜合素質(zhì)的提升，會計(jì)核算工作是專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而且加上房地產(chǎn)企業(yè)的繁冗復(fù)雜性，其會計(jì)核算業(yè)務(wù)繁冗復(fù)雜，對會計(jì)核算人員來說是極大的挑戰(zhàn)。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算人員缺乏創(chuàng)新性，不利于綜合素質(zhì)的提升，多數(shù)都是根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則完成基本工作，但是對于管理會計(jì)等新型的財(cái)務(wù)管理工具缺乏了解，以至于房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算時(shí)不能夠運(yùn)用管理會計(jì)等先進(jìn)管理方式所提供的參考資料；還有就是會計(jì)核算工作人員不重視會計(jì)核算工作，對于會計(jì)核算工作更多的是將其作為任務(wù)完成，并沒有通過會計(jì)核算工作挖掘出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上存在的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算難點(diǎn)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算機(jī)制與平臺搭建是難點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，規(guī)模不同，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所需要的會計(jì)核算規(guī)模與平臺都是不一樣的。因此對財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目剛剛開始就提出了必須要制定具有大局觀的綜合可行性研究報(bào)告，一定要將項(xiàng)目成本核算、當(dāng)?shù)囟悇?wù)監(jiān)管等各方面因素進(jìn)行綜合性考慮。但是這對財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出更高的要求，而財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提升需要大量的經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)，需要房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)大量資源進(jìn)行解決。而且房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算機(jī)制、會計(jì)核算平臺的搭建上更多的是依賴財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門的資源有限，很難將資源傾斜在會計(jì)核算的機(jī)制、平臺建設(shè)上，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算發(fā)展是極為不利的。

其次，核算業(yè)務(wù)繁冗復(fù)雜，加大難度。當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)并不只是從事簡單的房屋建設(shè)與銷售，通常還需要涵蓋負(fù)責(zé)房屋配套設(shè)施建設(shè)與裝修設(shè)計(jì)等方面的綜合性業(yè)務(wù)，自然就增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的類別難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目的完成周期是十分長的，也對會計(jì)核算的整個(gè)完成周期產(chǎn)生影響。當(dāng)會計(jì)核算的周期延長后會將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)資金配置等部署打亂，從而會影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，會計(jì)核算業(yè)務(wù)的繁冗復(fù)雜以及時(shí)間跨度長是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計(jì)核算的難點(diǎn)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算難度大。會計(jì)核算的項(xiàng)目逐漸增加，在進(jìn)行核算對象的確定時(shí)就需要耗費(fèi)較長的時(shí)間，在核算對象的鑒定方面存在難度；另外成本費(fèi)用的分?jǐn)側(cè)狈茖W(xué)性，并沒有對其分?jǐn)傔M(jìn)行明確的規(guī)定；最后就是在分期項(xiàng)目的成本分?jǐn)偵闲枰獣?jì)核算人員能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行周期劃分，而且這樣的劃分對于財(cái)務(wù)人員來說是極大的挑戰(zhàn)。而且會計(jì)核算工作人員的綜合素質(zhì)提升也是極大的難點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通常不會重視對于會計(jì)核算人員綜合素質(zhì)的提升，基本上是依靠其主觀能動性來進(jìn)行自我提升，從而使得會計(jì)核算人員缺乏綜合素質(zhì)提升的積極性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜成本會計(jì)核算業(yè)務(wù)工作的展開。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算難點(diǎn)主要集中在平臺搭建、業(yè)務(wù)復(fù)雜等方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的優(yōu)化策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算重點(diǎn)的優(yōu)化策略

首先，對于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，必須要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的交流溝通，對于當(dāng)下的稅務(wù)政策、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策等進(jìn)行及時(shí)的了解掌握，一定要在核算范圍內(nèi)進(jìn)行會計(jì)核算工作，避免違規(guī)操作。還有就是需要做好稅務(wù)籌劃工作，一定要結(jié)合國家的相關(guān)稅務(wù)優(yōu)惠政策，結(jié)合“營改增”新的改革方案進(jìn)行合理避稅。同時(shí)提升財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，提升會計(jì)核算工作人員的積極性，要細(xì)致的完成各項(xiàng)核算工作，降低人為操作風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。其次對于“營改增”改革后，新老房地產(chǎn)項(xiàng)目的會計(jì)核算一定要根據(jù)其界限完成相應(yīng)的會計(jì)核算工作。

其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人才綜合素質(zhì)的提升，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視會計(jì)核算人才的培養(yǎng)，積極的進(jìn)行會計(jì)核算業(yè)務(wù)培訓(xùn)與提升，同時(shí)要加強(qiáng)其與優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人才的交流。其可以憑借房地產(chǎn)企業(yè)的資源將會計(jì)核算工作人員外派到其他優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的會計(jì)核算技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等等，從而結(jié)合自身房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的特點(diǎn)，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的會計(jì)核算模式，不僅提升了會計(jì)核算人員的綜合素質(zhì)，同時(shí)也提升了會計(jì)核算工作的效率。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的難點(diǎn)的優(yōu)化策略

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算體系的選擇與構(gòu)建平臺時(shí)，一定要從戰(zhàn)略的角度進(jìn)行考慮，尤其是針對大型房產(chǎn)開發(fā)，通常都要盡可能的選擇成立多個(gè)子公司的核算機(jī)制，而且由于子公司作為獨(dú)立的法人資格，其通常是能夠作為獨(dú)立的融資主體，同時(shí)具備簽訂合約，獨(dú)立核算的權(quán)利，因此通過構(gòu)建子公司能夠擴(kuò)大融資規(guī)模，將核算主體、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)范疇等都進(jìn)行明確的劃分，還能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行降低。運(yùn)用子公司核算體系，能夠?qū)㈨?xiàng)目進(jìn)行分期滾動開發(fā)，能夠依據(jù)規(guī)模大小，盡最大的可能在一個(gè)賬套內(nèi)進(jìn)行分期核算。不僅僅只是有利于非直接費(fèi)用歸集與分配，同時(shí)由于進(jìn)行滾動開發(fā)，能夠使得后面投入的項(xiàng)目其前期不會耗費(fèi)太大的資源，也能夠達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

其次，對于核算業(yè)務(wù)以及周期長的難點(diǎn)，一要對房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合適的分類，依據(jù)各個(gè)業(yè)務(wù)的類別對其進(jìn)行會計(jì)核算；二要將會計(jì)科目進(jìn)行優(yōu)化，依據(jù)國家不斷出臺的會計(jì)政策及時(shí)地對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算科目進(jìn)行更新，同時(shí)充分的結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)的特征進(jìn)行二、三級科目的優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算業(yè)務(wù)更加清晰；三就是要加強(qiáng)資源利用，對于其周期長一定要更加注重資源的配置利用，才能夠在其漫長的周期內(nèi)提升資金周轉(zhuǎn)率等等。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作是財(cái)務(wù)管理中的重要部分，財(cái)務(wù)管理部門一定對其進(jìn)行重視，并且進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y源傾斜，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算重點(diǎn)、難點(diǎn)問題得以解決。同時(shí)隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張應(yīng)該成立專職的會計(jì)核算小組，針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作完成相應(yīng)的工作，能夠提升整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的效率，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：江門富港投資有限公司）