新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的思考

李恩珠

摘要：隨著我國稅收制度改革的不斷深入，稅收籌劃已成為企業(yè)戰(zhàn)略決策中不可或缺的一部分，這對于納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)更顯得尤為重要。本文以新形勢下企業(yè)所面臨的稅收環(huán)境為出發(fā)點，結(jié)合“營改增”政策分析了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性，并給出了企業(yè)開展稅收籌劃的具體措施。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

在當(dāng)前我國的新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面面臨著國家宏觀調(diào)控政策對行業(yè)的沖擊，另一方面又要在“營改增”的稅收政策變化下尋求發(fā)展契機(jī)，面對雙重挑戰(zhàn)，企業(yè)能否及時調(diào)整戰(zhàn)略同時進(jìn)行有效的稅收籌劃成為影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力構(gòu)建的重要因素，稅收籌劃關(guān)系到企業(yè)納稅成本的高低乃至企業(yè)的整體運營，不僅應(yīng)引起企業(yè)的重視，還必須盡快采取措施付諸實踐。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（一）應(yīng)對“營改增”對企業(yè)項目成本的影響

“營改增”的實施本意是降低企業(yè)的稅負(fù)和成本，但增值稅發(fā)票的開具問題實際上給房地產(chǎn)帶來了一些負(fù)面影響。具體來說，企業(yè)在進(jìn)行項目建設(shè)的過程中需要采購各類原材料而且數(shù)量巨大，眾多上游供應(yīng)商中不乏一些商家由于規(guī)模的限制和財務(wù)體系的不健全而無法開具增值稅發(fā)票，而房地產(chǎn)企業(yè)拿不到發(fā)票就不能進(jìn)行相應(yīng)稅負(fù)的抵扣，同時，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)時要雇傭大量的建筑工人，這些工人有相當(dāng)一部分都是農(nóng)民工，他們不屬于正規(guī)的勞務(wù)公司，因此在勞動力成本上的增值稅也會因為無法提供有效憑證而不能扣除，這些都會在一定程度上增加企業(yè)的項目成本。那么這時，企業(yè)就必須進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃，要事先了解各供應(yīng)商的具體情況，并有針對性的選擇可以提供增值稅發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，以此來應(yīng)對“營改增”政策對項目成本的影響。

（二）降低企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種非常多，其中土地增值稅占了相當(dāng)大的比例，“營改增”的政策給企業(yè)土地增值稅的繳納稅額和抵扣項目帶來了很大影響?！盃I改增”的實施使企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目的所得由價內(nèi)收入轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外收入，也就是說轉(zhuǎn)讓所得的收入是不包括增值稅的，這對于土地增值稅繳納的影響是雙向的，一方面，土地增值稅繳納的基數(shù)變小了，直接結(jié)果就是稅額的降低和稅負(fù)的減輕；但另一方面，由于價外稅無法扣除的特性，“營改增”又在一定程度上減少了土地增值稅的可抵扣金額。所以說企業(yè)必須通過合理的稅收籌劃來權(quán)衡“營改增”對土地增值稅的影響，計算出最終納稅金額是增加還是減少，從而采取最合適的方式進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓程序，將土地增值稅的稅負(fù)降到最低。

（三）有效減少企業(yè)的納稅風(fēng)險

納稅項目的判定和納稅金額的計算是一件很復(fù)雜的事情，尤其是在我國實行經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，納稅政策發(fā)生了重大變化，企業(yè)都想要抓住機(jī)會采取措施以減少納稅金額，但由于稅收過程的復(fù)雜性，這其中存在很多陷阱和漏洞，企業(yè)利用好就能夠降低稅負(fù)提高利潤，但一旦觸及雷區(qū)便會得不償失，所以說企業(yè)的納稅風(fēng)險是很大的。稅收籌劃是針對企業(yè)所涉及的納稅項目進(jìn)行有效計劃的活動，怎樣開展業(yè)務(wù)才能減少應(yīng)納稅金是企業(yè)開展稅收籌劃的最終目的，在實施過程中，企業(yè)財務(wù)人員對各個稅種和納稅項目會有更深入的認(rèn)識和了解，在追求利益最大化的同時能夠?qū)W習(xí)到如何合理合法的避稅，樹立起稅收意識并且增強(qiáng)政策敏感度，從而有針對性的采取正確和科學(xué)的措施防范潛在的風(fēng)險，進(jìn)行有效的風(fēng)險規(guī)避。

（四）優(yōu)化企業(yè)稅收模式，提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的開展，看似是財務(wù)部門和會計人員的工作，但實際上涉及到企業(yè)運營的各個方面，因為稅收產(chǎn)生在各個環(huán)節(jié)，離不開各個流程的配合，因此企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃不僅可以幫助企業(yè)合理避稅，還能使企業(yè)的稅收流程和模式得到優(yōu)化和提高。在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)要想保持核心競爭力，勢必要求企業(yè)對稅收模式進(jìn)行調(diào)整，比如“營改增”后企業(yè)的預(yù)繳稅額發(fā)生了變化，由原先銷售收入的5%變?yōu)?%，那么會計處理應(yīng)該如何應(yīng)對以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化呢，這就需要企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃，包括在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)上以及與上下游企業(yè)之間的稅收籌劃等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的具體措施

（一）合理增加增值稅可抵扣稅額

“營改增”政策給企業(yè)的稅收籌劃提供了很大空間，企業(yè)可以采取措施和手段合理增加增值稅的可抵扣稅額以減輕稅收負(fù)擔(dān)。一方面，企業(yè)可以增加精裝房在房地產(chǎn)項目中的比例，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中精裝房僅占到30%左右，有很大的發(fā)展空間，更重要的是，精裝房所需要家具和電器等固定資產(chǎn)以及裝修物料都可以獲得17%的增值稅專用發(fā)票，而且這些稅額基本上可以全部抵扣，這可以有效幫助企業(yè)達(dá)到節(jié)稅的目的，同時通過精裝降低現(xiàn)有房產(chǎn)的庫存，一舉兩得。另一方面，企業(yè)要選擇能夠提供增值稅發(fā)票的上游企業(yè)包括物料供應(yīng)商以及勞務(wù)公司一起合作，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要的可抵扣項目就是進(jìn)項稅額，企業(yè)必須重視這一方面的籌劃，在項目完成進(jìn)行決算時也要及時的獲取增值稅發(fā)票，為日后的稅務(wù)抵扣做好準(zhǔn)備，保證其時效性。

（二）利用政策進(jìn)行土地增值稅的規(guī)避

我國在稅收政策上存在很多臨界點，企業(yè)往往可以通過控制價格等因素實現(xiàn)避稅的目的，例如在土地增值稅的征收上，就有政策規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在銷售時，只要增值額低于扣除項目的20%，企業(yè)是無需繳納土地增值稅的，而一旦高于20%就要全部征收，那么降低房屋的售價無疑是企業(yè)降低土地增值稅負(fù)的最佳選擇，但是一味的采用低價策略并不一定能給企業(yè)帶來最大化的收益，必須要權(quán)衡獲得免征稅額和放棄高價所帶來的收益之間的利益關(guān)系，具體情況具體分析，通過嚴(yán)密的計算制定最佳的出售價格。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作共建的方式合理避稅，因為當(dāng)前政策規(guī)定合伙開發(fā)的房地產(chǎn)項目在分房自用時不用繳納增值稅，企業(yè)可以在充分考慮納稅范圍的前提下選擇這種操作手段，需要注意的是，實施過程必須保證合法合規(guī)。

（三）通過銷售方式和時間的選擇進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)的稅務(wù)發(fā)生在生產(chǎn)銷售的各個環(huán)節(jié)，可以通過正確的操作使企業(yè)在稅收籌劃上獲得最大的利益。首先，銷售方式中折扣定價的方式可以幫助企業(yè)降低應(yīng)納稅額，當(dāng)產(chǎn)品的銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上注明時，折扣的部分不需要繳納增值稅，但如果兩者是在兩張發(fā)票上分別注明的話，全部的銷售額都需要納稅，兩種不同的銷售方式所帶來的是納稅金額的不同，一般來說企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)行折扣銷售時將折扣額與銷售額注明在同一張發(fā)票上。其次，企業(yè)所發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)不同的結(jié)算方式其納稅的時間也有所差別，比如采取直接收款方式為收到貨款的當(dāng)天，采用賒銷銷售方式為合同約定的收款日，而采用代銷方式則為收到代銷清單或貨款的當(dāng)天，這些不同的銷售方式為企業(yè)合法的推遲納稅日期，進(jìn)而延長現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)周期提供了可能。

（四）完善稅務(wù)管理流程為稅收籌劃提供保障

稅務(wù)籌劃的開展關(guān)乎企業(yè)的整體發(fā)展，企業(yè)不僅要關(guān)注細(xì)節(jié)上如何節(jié)稅，還要在宏觀上完善稅務(wù)管理的流程以促進(jìn)稅收籌劃的進(jìn)行。一方面企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的稅務(wù)部門并增加相應(yīng)的工作人員，對采購部門和銷售部門所獲取的增值稅發(fā)票進(jìn)行及時的審核，并結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行事前的籌劃和管理工作，使企業(yè)的稅務(wù)規(guī)范化和科學(xué)化。另一方面，企業(yè)應(yīng)根據(jù)“營改增”的變化修訂現(xiàn)有的合同條目和要求，由于小規(guī)模納稅人和一般納稅人的計稅方法和相應(yīng)稅率有所不同，所以要以此為基礎(chǔ)對供應(yīng)商和采購合同進(jìn)行分類管理，并在不違反法律法規(guī)的前提下對價款和時間等條目設(shè)置一些規(guī)定，使企業(yè)獲得盡可能多的利益。同時，企業(yè)的各項管理制度要與新形勢下企業(yè)的稅務(wù)管理相協(xié)調(diào)和配合，使資金、合同和發(fā)票三者統(tǒng)一起來，以稅收籌劃推動企業(yè)的整體發(fā)展。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的起步相對較晚，但在新的經(jīng)濟(jì)和政策形勢下，稅收籌劃必須要引起企業(yè)的重視并將其作為經(jīng)營決策的必要環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營特點和發(fā)展現(xiàn)狀有針對性的進(jìn)行稅收籌劃以應(yīng)對“營改增”所帶來的影響，將其有益之處最大化的發(fā)揮而規(guī)避其不良影響，使企業(yè)在新形勢下盡快抓住機(jī)遇，獲得更好的發(fā)展前景。

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