淺議土地估價存在的問題及建議

林丹

摘要：隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出存在的問題，本人根據(jù)工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用。

關鍵詞：土地估價；問題；建議

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國土地產(chǎn)權市場日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出一些亟待解決的問題，本人根據(jù)工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用，實踐中土地估價常見的問題有如下幾個方面：

一、土地估價行業(yè)存在的問題

1.土地估價行業(yè)發(fā)展迅速，但我國與之相對應的法律、法規(guī)卻較少，土地估價行業(yè)的信譽度普遍不高，主要原因是在實際估價執(zhí)業(yè)中，評估機構常迎合委托方的要求選擇有利于達到委托人“要求”或“預期”的評估方法和參數(shù)進行評估，而不是真正客觀公正地進行評估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。

2.土地估價機構存在不正當競爭，估價機構為了生存和立足于市場，采用壓低土地估價收費的方法，以“低價”和“迎合顧客”等評估手段來競爭，導致評估結果背離了公平、公正的原則。

3.有的估價機構和估價人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價報告，造成估價行業(yè)信譽下降。

二、土地估價機構的資質(zhì)、資格問題

1.土地估價機構未注意到估價報告上營業(yè)執(zhí)照對其土地估價業(yè)務范圍的規(guī)定，超出了營業(yè)范圍進行執(zhí)業(yè)評估，有的估價機構則超出了注冊證書有效期限進行執(zhí)業(yè)評估。

2.不少估價機構土地估價師人數(shù)不足，實際評估工作中常由助理評估人員完成整個評估工作之后由估價師簽字蓋章的事時有發(fā)生。

三、土地評估價格影響因素問題

1.估價機構估價師對地價影響因素的分析沒有針對性，側重點，例如對影響城鎮(zhèn)總體價格水平的社會、經(jīng)濟狀況，稅收政策，產(chǎn)業(yè)政策，城市規(guī)劃和發(fā)展目標的一般因素描述太多、太細，一般因素對城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)地價的影響作用是相同的，可以用簡潔的語言說明，而對區(qū)域因素、個別因素包括商業(yè)繁華度、交通條件，交通通達度，基礎設施狀況這些對土地價格產(chǎn)生重要影響的因素僅用寥寥數(shù)字一帶而過，未做詳細的分析、說明。

2.土地估價報告中對估價方法的定義，估價原則、估價依據(jù)等陳述與土地技術報告相重復，雷同，對估價依據(jù)不但列出了法律法規(guī)、相關文件，技術標準的名稱、還羅列出這些法律法規(guī)出自何次會議，何時通過何時修改，估價報告顯得拖沓、累贅，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，估價報告對影響因素部分描述要簡潔概括，技術報告對影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對地價有較大影響的因素。

3.設置宗地地價修正因素系數(shù)表中對宗地影響的因子權重設置不合理，未能體現(xiàn)重要因子的作用，如住宅用地區(qū)域因素中與學校距離、與農(nóng)貿(mào)市場距離對住宅土地價格起著決定作用，但估價報告中該重要因子的權重與其他因子權重卻基本相近。

四、估價方法及計算存在的問題

1.估價方法的選擇不規(guī)范，沒有充分說明選擇估計方法的理由和依據(jù)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 對估價方法選擇的原則：是評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；但事實上大多估價機構都未按此原則操作，對于城鎮(zhèn)中心有較多成交案例的住宅用地估價并未選用市場比較法，卻對無出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說明不選用的理由，違背了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定。

2.估價師選用基準地價法計算時，未對容積率進行修正，直接套用基準地價的容積率，導致不同評估機構對同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評估地價產(chǎn)生非常大的差異，差異高達兩倍，降低了估價結果的可信度；其次有的估價機構未執(zhí)行新的基準地價，而使用更新前的基準地價。

3.采用可比實例法計算收益時，估價機構采用網(wǎng)上掛牌價的出租租金作為房屋出租收益，網(wǎng)上掛牌的房屋出租收益并非實際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。

4.采用收益還原法時，土地還原率的選取是安全利率加上風險調(diào)整值，估價師對風險調(diào)整值的取值未說明依據(jù)，計算建筑物收益時所使用折現(xiàn)率的設定未進行原因分析及說明依據(jù)，不符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

五、附件問題

1.大多數(shù)估價機構未附現(xiàn)場勘察表，即使有附上現(xiàn)場勘察表的，表格內(nèi)容未填數(shù)據(jù)缺項嚴重。

2.采用市場比較法估價的，沒有附比較案例的照片，無法說明案例是否真實有效。

3.多數(shù)估價機構缺乏估價師在現(xiàn)場查勘照片，無法體現(xiàn)是否為估價師本人到實地勘察后做出評估報告。

六、對策和建議

1.土地估價師協(xié)會作為行業(yè)自律組織，應加強網(wǎng)絡動態(tài)監(jiān)督，對評估機構進行不定時的審核抽查，加大對損害土地估價行業(yè)形象的估價機構和人員處罰力度，營造公平守信的競爭環(huán)境。

2.加強估價人員職業(yè)素質(zhì)和道德的培養(yǎng)，重視從業(yè)人員法律、法規(guī)和思想道德教育，提高土地估價師的責任感和風險防范意識。

3.強化土地估價師繼續(xù)教育和業(yè)務培訓，通過理論測試，和對實際案例的分析考核等手段促進估價人員學術交流探討，更新優(yōu)化評估人員理論和實踐技能，提升評估人員業(yè)務水平和競爭力。

4.嚴格土地估價報告附件的審查，如：估價師到現(xiàn)場查勘照片，比較案例實物照片等，杜絕無資質(zhì)機構和人員以土地估價機構和估價師的名義進行執(zhí)業(yè)評估。

結束語

隨著土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地估價面臨的各種機遇和挑戰(zhàn)也不斷增加，土地估價機構及人員只有不斷提高優(yōu)化自身綜合素質(zhì)和競爭力，才能滿足市場要求，保證土地估價成果的質(zhì)量。

參考文獻：

[1]李銘，孫國華，孫凱旋.淺析我國土地評估中存在的問題及對策分析.