淺析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃及經(jīng)營(yíng)管理

黃任

摘要：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，促進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)程加快，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃以及經(jīng)營(yíng)管理方面也需要進(jìn)行深入的研究與分析。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，在不同的階段要實(shí)行不同的管理方案，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期，要進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃與工程設(shè)計(jì)，不同地塊的自然、地理與經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)也不同，在此過(guò)程中，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)水平，能夠?yàn)楹笃诘捻?xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理提供便利，本篇文章在此基礎(chǔ)上，主要對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃工作以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)內(nèi)容和要求等進(jìn)行研究與分析。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)；策劃；經(jīng)營(yíng)管理；工程設(shè)計(jì)

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，在此過(guò)程中，建筑行業(yè)的發(fā)展也較為迅速，充分活躍了我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)管理與經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，需要集中做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃與設(shè)計(jì)工作。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是貫穿在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的全過(guò)程中的，在實(shí)施項(xiàng)目策劃的過(guò)程中需要對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍以及大體的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行明確，發(fā)揮好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃的功能及效用[1]。在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展中，人們的生活質(zhì)量水平不斷提高，對(duì)于居住環(huán)境以及房屋居住質(zhì)量等提出了更高的需求標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中要根據(jù)房屋項(xiàng)目的實(shí)際功能特點(diǎn)與使用優(yōu)勢(shì)，結(jié)合人們的消費(fèi)需求，做好營(yíng)銷策劃工作，從而進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的策劃以及經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容等均需要從實(shí)踐分析的角度展開研究與探討。

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃工作分析

1.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理，均需要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解人們的基本住房需求，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，是為了對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及營(yíng)銷方向方面的內(nèi)容有所了解。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容應(yīng)該具有針對(duì)性和方向性，一般包括當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣、居住喜好、房型要求以及房屋建筑面積方面的要求等，通過(guò)對(duì)這些信息內(nèi)容的了解和掌握，能夠進(jìn)一步為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)提供必要的控制指標(biāo)參照標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠滿足市場(chǎng)需求[2]。

1.2相關(guān)資料搜集

在實(shí)施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃工作中，要對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行搜集，不同地區(qū)居民對(duì)于房屋朝向、通風(fēng)以及采光方面的要求不同，對(duì)于房屋平面設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求也不同，策劃人員在實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)的過(guò)程中，對(duì)這些資料要進(jìn)行綜合分析。另外，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、面積、產(chǎn)品類型等要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)收入和實(shí)際購(gòu)買力情況進(jìn)行分析，調(diào)查周邊樓盤銷售情況。搜集產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目氣象、地理、經(jīng)濟(jì)、交通以及市場(chǎng)需求等資料，做好區(qū)域性的開發(fā)對(duì)比，能夠使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃管理更加科學(xué)和全面。

1.3方案比較和優(yōu)選

建筑工程項(xiàng)目在實(shí)施建設(shè)的過(guò)程中，均要按照施工方案進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)前，也需要綜合多種資料內(nèi)容，實(shí)施統(tǒng)一的項(xiàng)目策劃，但是由于不同的策劃方案在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的側(cè)重點(diǎn)不同，方案內(nèi)容以及總體的工程標(biāo)準(zhǔn)等存在一定的差異[3]。針對(duì)這種情況，在實(shí)施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過(guò)程中，要對(duì)全部策劃方案進(jìn)行充分的比較和分析，了解不同開發(fā)方案的可行性，另外，還需要綜合建設(shè)成本、技術(shù)難度和工程效益等，對(duì)方案內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充和完善，在方案評(píng)估和優(yōu)選中，提高項(xiàng)目策劃水平。

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理研究

2.1項(xiàng)目投資方面

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)均要結(jié)合實(shí)際情況，展開實(shí)地研究，集中做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，需要對(duì)項(xiàng)目投資情況進(jìn)行分析。投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資計(jì)劃進(jìn)行分析，能夠?yàn)楹笃诘捻?xiàng)目營(yíng)銷提供參照。作為資源密集型的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中需要對(duì)總體的投資特征進(jìn)行分析，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資金規(guī)模較大，且資金具有較長(zhǎng)的使用時(shí)間和回收時(shí)間，在效益高回報(bào)的同時(shí)也面臨著投資高風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，因而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中要利用好流動(dòng)資金，加強(qiáng)資產(chǎn)管理。

2.2成本管理方面

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)策劃以及經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目成本方面加強(qiáng)管理，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)和建設(shè)的規(guī)模較大，因而在前期的規(guī)劃建設(shè)中，要根據(jù)開發(fā)合同以及工程合同的內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的相關(guān)核算項(xiàng)以及費(fèi)用項(xiàng)進(jìn)行核算管理。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要求是以項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理為前提，對(duì)其項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的實(shí)際價(jià)格部分和資金流狀況進(jìn)行綜合把握，統(tǒng)籌管理，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金進(jìn)入正常的資金流狀態(tài)。[4]。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方案的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要對(duì)季度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、半年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)予以規(guī)定，協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平。

2.3銷售管理方面

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目策劃以及經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐過(guò)程中需要重點(diǎn)做好項(xiàng)目的銷售管理，針對(duì)不同類型和特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)同類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的市場(chǎng)波動(dòng)價(jià)格以及總體變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上制定出完善的銷售計(jì)劃。針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售策劃與銷售管理，需要在銷售流程、廣告方案上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和優(yōu)化，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理與銷售策劃的水平。資本市場(chǎng)中要提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的水平和效率，需要在員工團(tuán)隊(duì)內(nèi)部加強(qiáng)人才的培養(yǎng)，使其能夠在團(tuán)隊(duì)中聯(lián)合實(shí)踐行為，充分掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)權(quán)和控制權(quán)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況，提升整體協(xié)調(diào)組織能力。

結(jié)語(yǔ)：

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有重要的作用，且在城市化發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，要促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效、穩(wěn)定發(fā)展，就需要做好一系列的策劃工作，維護(hù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展提供助力和推動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)與建設(shè)的過(guò)程中，需要進(jìn)行項(xiàng)目策劃，這主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要一定的環(huán)境條件支持，也需要市場(chǎng)支持，在項(xiàng)目策劃中，能夠綜合化的了解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及業(yè)務(wù)拓展的基本路徑等，給后期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理提供必要的參照依據(jù)[5]。在實(shí)施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃與經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，要組織一支專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目開發(fā)情況等進(jìn)行調(diào)研，了解行業(yè)效益情況，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過(guò)程實(shí)施統(tǒng)一的組織、協(xié)調(diào)，同時(shí)做好質(zhì)量驗(yàn)收工作，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃的有效性，促進(jìn)后期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平提高。

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