房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的運(yùn)用探討

劉駿

摘要：伴隨我國(guó)住房制度改革的日益深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，各地因?yàn)榉慨a(chǎn)面積矛盾不斷發(fā)生，對(duì)于房產(chǎn)面積的測(cè)繪有著更加高的要求，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展以后，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中發(fā)揮著巨大的作用，全國(guó)各地已擁有大量較高素質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪工作者與先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，房產(chǎn)測(cè)繪正逐漸邁向?qū)I(yè)化、法制化、市場(chǎng)化以及規(guī)范化的道路。本文就房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的運(yùn)用進(jìn)行深入地探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；不動(dòng)產(chǎn)登記；運(yùn)用

1、引言

房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償、交易稅費(fèi)以及產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)管理中的作用逐漸凸顯，其成果品質(zhì)的好壞有著巨大的影響，其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記而言具有非常重要的作用。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記改革已全面實(shí)施，在如此背景下，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)需要掌握好與登記部門(mén)間的關(guān)系，才可以確保房地產(chǎn)行業(yè)又好又快的發(fā)展。由確保房地產(chǎn)登記部門(mén)的物權(quán)登記的質(zhì)量而言，唯有登記和測(cè)繪部門(mén)間的相互合作，才能夠收獲最好的效果。唯有循序漸進(jìn)，逐漸改善與優(yōu)化管理機(jī)制，才可以促使房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)揮出更大的作用。

2、房產(chǎn)測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)登記概述

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)基本性的測(cè)繪工作，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪必不可少的部分。房產(chǎn)測(cè)繪大致涵蓋：房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)圖測(cè)繪以及變更測(cè)量等等。在房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，房產(chǎn)平面控制測(cè)量是第一步，同時(shí)還是最為重要的一步；房產(chǎn)要素測(cè)量、房屋用地要素的調(diào)查以及房產(chǎn)調(diào)查等是房屋產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)籍管理的重要依據(jù)；房產(chǎn)面積測(cè)算大致涵蓋產(chǎn)權(quán)面積、建筑面積、公攤面積以及房屋用地面積等等；房產(chǎn)變更測(cè)量主要是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)等信息不斷出現(xiàn)改變而需實(shí)施的一種經(jīng)常性測(cè)量工作；成果材料的驗(yàn)收和檢查是房產(chǎn)測(cè)繪的重要一步，為后期的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、登記以及房產(chǎn)糾紛的處理提供重要的參考資料。房產(chǎn)權(quán)利人在申請(qǐng)登記以前，需要到房產(chǎn)測(cè)繪窗口進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪申請(qǐng)。通過(guò)測(cè)繪工作者的實(shí)地測(cè)量勘察，獲取房產(chǎn)信息，同時(shí)需通過(guò)審核人員的審核，完成房產(chǎn)登記。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記概述

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所指的是針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的土地房屋、湖泊、海洋、以及林地區(qū)域等其它的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一的登記，將登記依據(jù)、登記部門(mén)以及登記內(nèi)容與信息管理平臺(tái)連為一體是全面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本性要求。不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》所明確的一種物權(quán)制度，其所指的是經(jīng)權(quán)利人又或是利害關(guān)系人發(fā)出申請(qǐng)，由國(guó)家專職機(jī)構(gòu)將相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)以及改變事項(xiàng)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的事實(shí)。作為物權(quán)披露方式，不動(dòng)產(chǎn)登記從根本上而言是形成司法效果的事實(shí)行為而并不是登記機(jī)構(gòu)的行政行為。在2O13年的3月份，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記變革的通知，需要在2014年6月底以前頒布并且全面貫徹不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)前處在零散狀態(tài)，分成登記依據(jù)、登記部門(mén)以及登記內(nèi)容等三個(gè)不同的部分。不動(dòng)產(chǎn)登記的這種較為零散的狀態(tài)造成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪很難達(dá)到統(tǒng)一?，F(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪主要包含林業(yè)測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪以及地籍測(cè)繪等內(nèi)容，能夠預(yù)想，伴隨不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記變革的全面貫徹，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪同樣會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的改變，各相關(guān)測(cè)繪工作將會(huì)走向統(tǒng)一，不一樣類別的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪將充分融合，標(biāo)準(zhǔn)更為明確，合理減少重復(fù)性的測(cè)量。

3、房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的運(yùn)用

為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)審批、登記以及交易等相關(guān)的信息在不動(dòng)產(chǎn)登記不同機(jī)構(gòu)間達(dá)到共享，加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的辦事效率，防止測(cè)繪工作的反復(fù)進(jìn)行，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記作出了變革，尤其是近幾年內(nèi)攝影測(cè)量、GIS以及RS等數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的不斷發(fā)展，促使測(cè)繪工作和現(xiàn)代化電子信息管理體系更加好地結(jié)合。

3.1 房產(chǎn)測(cè)繪為不動(dòng)產(chǎn)登記提供相應(yīng)的資料

在有關(guān)權(quán)利人又或是利害關(guān)系人發(fā)出房產(chǎn)登記申請(qǐng)的時(shí)候，此有關(guān)權(quán)利人又或利害關(guān)系人需要向國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供充分、準(zhǔn)確、及時(shí)、有效的房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)信息；并且確保房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)的合法性、精準(zhǔn)性及唯一性，此便是有關(guān)權(quán)利人或利害關(guān)系人在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)需要提供的基本性資料。然而，房產(chǎn)測(cè)繪可以直接向有關(guān)權(quán)利人或利害關(guān)系人提供面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所需遞交的全部測(cè)繪材料，同時(shí)將以上材料內(nèi)容編制為對(duì)于的測(cè)錄、圖表，其對(duì)于目前房屋產(chǎn)權(quán)的具體類別、面積、用途以及結(jié)構(gòu)等均進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)量與記錄，可以當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程的具體參考材料運(yùn)用。

3.2 房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的重要依據(jù)

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，需要充分審查產(chǎn)權(quán)情況以及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的有關(guān)證件，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，確定房屋的面積，明確房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)屬界線等。需要按照所提供的數(shù)據(jù)信息與房產(chǎn)圖等完成房屋產(chǎn)權(quán)的登記辦理。

3.3 房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的前提

第一，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，房屋等建筑物的不動(dòng)產(chǎn)登記種類主要有：首次登記、注銷登記、變更登記、更正登記、轉(zhuǎn)移登記、異議登記以及預(yù)告登記等等。第二，商品房不動(dòng)產(chǎn)登記樓盤(pán)管理，需要嚴(yán)格測(cè)繪房產(chǎn)面積。第三，房產(chǎn)測(cè)繪能夠確保不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的高度透明。

3.4 房產(chǎn)測(cè)為維護(hù)民眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益提供技術(shù)支持

房產(chǎn)權(quán)利人具備對(duì)于本身不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益，房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)槠渚S護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益提供技術(shù)支持。特別是在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，房產(chǎn)利害關(guān)系人又或是權(quán)利人能夠發(fā)起房產(chǎn)測(cè)繪申請(qǐng)，以獲取房產(chǎn)信息精準(zhǔn)性、權(quán)威性的數(shù)據(jù)信息，進(jìn)而使得其成為證明自身房產(chǎn)權(quán)益的主要法定依據(jù)，更加好的維護(hù)本身的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。

4、房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中運(yùn)用的發(fā)展趨勢(shì)

伴隨我國(guó)城市建造速度的加快與房產(chǎn)信息的不斷變化，不動(dòng)產(chǎn)登記需房產(chǎn)測(cè)繪工作者迅速、高效、精準(zhǔn)地收集房產(chǎn)信息與及時(shí)更新，數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪可以確保房產(chǎn)信息的精準(zhǔn)性。所以，在創(chuàng)建數(shù)字化信息平臺(tái)層面，房產(chǎn)測(cè)繪相較于林地測(cè)繪與地籍測(cè)繪等更加符合不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，而數(shù)字化、信息化的房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展的必然趨勢(shì)。加速不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革與創(chuàng)建統(tǒng)一性的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)由登記至審批再到交易全過(guò)程的信息共享，進(jìn)而提升不動(dòng)產(chǎn)信息的溝通效率與政府機(jī)構(gòu)的辦事效率，此是不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展與變革的核心所在。

5、結(jié)論

總而言之，在不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪過(guò)程中，相關(guān)工作者在信息數(shù)據(jù)的管理下完成數(shù)據(jù)的收集與整理，可以在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)正確的背景下，運(yùn)用現(xiàn)代化的數(shù)據(jù)信息處理技術(shù)實(shí)施合理的測(cè)繪處理，同時(shí)逐漸創(chuàng)新促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的成功進(jìn)行與發(fā)展。

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