供給側改革背景下房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調度研究
——基于因子分析、格蘭杰因果檢驗

朱芬華

(安徽商貿(mào)職業(yè)技術學院 經(jīng)濟貿(mào)易系，安徽 蕪湖 241002)

當前，日益上漲的房地產(chǎn)價格引起了越來越多的關注，中國的一線大城市房價一路飆漲，至今仍居高不下。與此同時，加速推進的城市化進程中，使越來越多的農(nóng)村人口來到城市生活，房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化息息相關。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的載體，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，大量的農(nóng)村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)人口，對住房的需求大大增加。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)涵蓋建筑、運輸、建材、金融等十幾個相關產(chǎn)業(yè)，對地方的GDP貢獻巨大，是國民經(jīng)濟不可或缺的支柱行業(yè)，能夠促進城市建設，加速城鎮(zhèn)化進程。一些學者對房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化進行了相關研究，于守華[1]運用VAR模型分析城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價格三者之間的關系，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率和工業(yè)化是房價波動的原因，房價和工業(yè)化不能提高城鎮(zhèn)化水平，房價和城鎮(zhèn)化不是工業(yè)化提高的原因。程利敏[2]就新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響程度進行實證研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格有正相關關系。吳蔚，朱小龍[3]在剔除通貨膨脹影響的情況下，對安徽省城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價格進行實證研究，認為二者存在長期均衡關系。劉佳剛[4]使用70個大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用PVAR模型對城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)泡沫的關系進行實證研究，結果表明城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)泡沫不會產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)泡沫會對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生副作用。仇兵奎,張惠[5]利用變異系數(shù)法、耦合協(xié)調度模型對武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調進行測度，結果表明二者的耦合協(xié)調度逐年遞增。王少文，邵煒星[6]對房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設背景下所面臨的機遇和挑戰(zhàn)進行了分析，并對現(xiàn)行背景下的發(fā)展模式轉變進行了研究。王少文，邵煒星[7]等探討了新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)企業(yè)一體化運作模式，并進行了SWOT分析，通過層次分析法和灰色關聯(lián)分析法相結合分析出房地產(chǎn)企業(yè)一體化運作提升企業(yè)競爭力的實施路徑。從以上研究成果可以看出，基于供給側改革背景，利用因子分析、格蘭杰因果檢驗對房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度的研究幾乎是空白，因此，本研究對于彌補空白具有重要的理論意義。

一、 供給側改革背景下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

基于供給側改革背景，在我國新型城鎮(zhèn)化進程中，人們的基本生活需求已經(jīng)滿足，但居住、出行、上學方面的剛需還很大。隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，城市會融入更多的農(nóng)村人口，住房會成為大規(guī)模需求。新型城鎮(zhèn)化帶來城鎮(zhèn)新增人口的住房需求大大增加，加之原先已生活在城市，但還沒能力買房的“半城鎮(zhèn)化”人口對住房、學校等公共服務設施需求不斷的上升，這些對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的要求，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。以下對近10年來我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進行剖析。

1.指標選取

考慮我國房地產(chǎn)的實際情況，結合指標選取原則，應具備真實性、可靠性和客觀性，同時還要考慮指標的可獲性，文章選取房地產(chǎn)從業(yè)狀況、房地產(chǎn)建筑面積和房地產(chǎn)資金規(guī)模3個一級指標、10個二級指標，具體見表1。

2.實證分析

因子分析從多個變量中提取共性因子，并且使信息保留較為齊全，分析結果客觀合理，文章運用統(tǒng)計軟件對我國房地產(chǎn)業(yè)進行實證研究，通過參考2017年版《中國統(tǒng)計年鑒》，搜集我國房地產(chǎn)指標的原始數(shù)據(jù)，接著對軟件進行系列操作，過程見表2、表3及表4。

表1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的指標選取

由表2可知，我國房地產(chǎn)相關系數(shù)矩陣顯示初始變量之間的相關系數(shù)較高，表明各初始變量的線性關系較顯著，適宜做因子分析。

由表3可知，第1因子的特征值為8.917，解釋了初始變量總方差的89.17%，包含了10個初始變量89.17%的信息，因此，可以用該因子替代10個初始變量，分析2007～2016年我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結果見表4。

由表4可知，從2007年到2016年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況越來越好。在我國高速的城鎮(zhèn)化步伐中，大量農(nóng)村人口進入城市，逐步轉變成城市人口，導致城市人口數(shù)量增加，必然導致住房需求擴大，推動著房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市居民的生活水平不斷提升，對住房的改善型需求不斷增多，也推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化更加關注質量，對居民生活質量和生態(tài)環(huán)境更加重視，這些都將推動房地產(chǎn)市場向更健康的方向發(fā)展。

表2 我國房地產(chǎn)初始變量的相關系數(shù)矩陣

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

表3 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的總方差解釋

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

表4 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的綜合得分

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計運算而成

二、我國城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟的動態(tài)演進過程，內(nèi)容豐富，涵蓋經(jīng)濟學、人口學、社會學等學科。當社會發(fā)展到一定歷史階段，就會產(chǎn)生城鎮(zhèn)化。[8]在城鎮(zhèn)化進程中，鄉(xiāng)村社會向現(xiàn)代城市社會轉變，社會生產(chǎn)方式由農(nóng)業(yè)為主轉向以工業(yè)和服務業(yè)為主，土地地域空間、人口職業(yè)和產(chǎn)業(yè)結構都發(fā)生相應的轉變。在社會發(fā)展進程中，非農(nóng)業(yè)活動比例逐漸增加，城市要素比重逐漸上升，人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉移，城鎮(zhèn)人口比例日益增多，城鎮(zhèn)數(shù)量快速增加，人類生產(chǎn)活動以農(nóng)業(yè)為主轉向非農(nóng)業(yè)。伴隨著城鎮(zhèn)化進程，人們享受現(xiàn)代城市的舒適與便捷，人們的生活方式、生活觀念和文化素質也隨之發(fā)生變化。在供給側改革背景下，我國城鎮(zhèn)化水平有了較大提升，具體情況見表5。

表5 我國城鎮(zhèn)化水平：2007～2016年

資料來源：由《中國統(tǒng)計年鑒》2017年版計算而成

由表5可知，2007年，我國的城鎮(zhèn)化率為45.9%，之后城鎮(zhèn)化率以較快的速度增長，到2011年，城鎮(zhèn)化率突破了50%，說明我國城鎮(zhèn)人口占了一半以上。2016年，我國城鎮(zhèn)化率達到了57.3%，10年間城鎮(zhèn)化率以年均2.5%速度增長，越來越多的人在城鎮(zhèn)居住、生活。城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，隨著科學技術的不斷進步，產(chǎn)業(yè)結構隨之進行調整，人口逐漸向城市集聚，城市建設快速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，能拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反過來促進城鎮(zhèn)化進程加速，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間相輔相成，相互促進，共同發(fā)展。[9]文章采用實證分析方法，對房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度進行實證研究。

三、房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調度的實證研究

本文以房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調度為研究對象，以期能豐碩該領域的理論研究成果。首先，對房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化水平進行格蘭杰因果關系檢驗，判斷二者之間是否存在因果聯(lián)系，檢驗結果見表6。

表6 2007～2016年房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平的格蘭杰因果關系檢驗結果

資料來源：運用Eviews3.1軟件運算而成

由表6可知，當滯后1期時，房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.9529，大于0.05，則拒絕原假設，房地產(chǎn)(FC)是城鎮(zhèn)化(CZ)的原因，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.0229，小于0.05，則接受原假設，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因；當滯后2期時，房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.1292，，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.1287，均大于0.05，則都拒絕原假設，城鎮(zhèn)化(CZ)和房地產(chǎn)(FC)互為因果。其后，本文對房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平進行回歸分析，結果見表7和表8。

表7 城鎮(zhèn)化促進房地產(chǎn)發(fā)展的回歸分析結果

資料來源：運用Eviews3.1軟件運算而成

從表7可知，城鎮(zhèn)化水平每提升1個百分點，就能推動房地產(chǎn)業(yè)增加25.6%。模型的回歸檢驗結果見表9。

表8 房地產(chǎn)促進城鎮(zhèn)化水平的回歸分析結果

資料來源：運用Eviews3.1軟件運算而成

從表8可知，房地產(chǎn)發(fā)展水平每提升1個百分點，就能促進城鎮(zhèn)化水平提升3.9%。模型的回歸檢驗結果見表9。

表9 城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)回歸分析的檢驗結果

資料來源：運用Eviews3.1軟件運算而成

由表9可知，可決系數(shù)為98.88%，調整的可決系數(shù)為98.75%，遠遠高于85%，擬合優(yōu)度檢驗通過；F統(tǒng)計量為709.05，F(xiàn)統(tǒng)計量的概率為0，F(xiàn)檢驗通過；常數(shù)和解釋變量的P值均為0，說明均通過雙側概率(t)檢驗，模型回歸結果合理。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化互相促進，協(xié)調發(fā)展。城鎮(zhèn)化水平提升使城市人口增多，對房地產(chǎn)需求不斷增加，直接驅動房地產(chǎn)發(fā)展；反過來，房地產(chǎn)為城鎮(zhèn)化進程提供有力保障，[10]房地產(chǎn)的快速發(fā)展可以提高城鎮(zhèn)化的質量與速度，房地產(chǎn)能滿足城鎮(zhèn)居民居住需要，改善城鎮(zhèn)面貌，推動城鎮(zhèn)化水平進一步提升，健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)能有效拓展城鎮(zhèn)空間，提升城鎮(zhèn)形象，提高居民的住房水平，二者呈現(xiàn)良性循環(huán)狀態(tài)。

四、實現(xiàn)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調發(fā)展的建議

1.把控好城鎮(zhèn)化進程的速度

如果沒能很好把控城鎮(zhèn)化進程的節(jié)奏，城鎮(zhèn)化進程速度過慢，則會導致房地產(chǎn)發(fā)展也較為緩慢，反過來，城鎮(zhèn)化進程過快，則比較容易造成土地資源緊缺，容易助推房地產(chǎn)泡沫越來越大，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，要調節(jié)好城鎮(zhèn)化進程的速度，使房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化能夠健康可持續(xù)的協(xié)調均衡發(fā)展。

2.大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，推進城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展

小城鎮(zhèn)是農(nóng)村地區(qū)的中心地帶，處在城鄉(xiāng)過渡帶，是連接城鄉(xiāng)的中間樞紐，也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的結合點。要增加對小城鎮(zhèn)建設的資金投入，完善道路、綠化等公共基礎設施，提高小城鎮(zhèn)的承載能力；要建設風格特色鮮明的小城鎮(zhèn)，明確小城鎮(zhèn)的規(guī)劃定位，要發(fā)揮自己的優(yōu)勢，體現(xiàn)自己的特色，形成獨特的風格，樹立良好的小城鎮(zhèn)形象。

3.重視房地產(chǎn)的民生保障供給

住房需求是民生最關注也是最重要的內(nèi)容，房價的波動時刻牽動著百姓的心。如房價上漲過快，對城市的發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等會產(chǎn)生不利影響。政府必須保障群眾的基本住房需求，從供需兩端進行調控，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供保障。政府應進加大住宅用地的供應，增加中低價位的中小套型商品住房的供應數(shù)量，積極解決城鎮(zhèn)新居民的住房需求。

4.推進戶籍制度改革，激發(fā)新型城鎮(zhèn)化的潛力

戶籍制度制約著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，拉大城市居民和非城市居民在社會福利上的差距，造成人們在社會保障、就業(yè)、教育等基本公共服務上存在差距，不利于農(nóng)業(yè)轉移人口社會環(huán)境的改善，制約著我國城鎮(zhèn)化進程。國務院印發(fā)的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，目標是到2020年基本建成新型戶籍制度，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶，有利于我國新型城鎮(zhèn)化進程的推進。[11]

5.注重培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的復合型人才

房地產(chǎn)業(yè)涉及多個領域，房地產(chǎn)項目的成功運作需要大量的復合型人才。[12]為適應新型城鎮(zhèn)化建設需要，要培養(yǎng)知識、能力、和素質協(xié)調統(tǒng)一，具有扎實的經(jīng)濟、管理和工程技術等基礎知識，以及房地產(chǎn)開發(fā)和管理等專業(yè)知識，從事房地產(chǎn)行業(yè)的應用型高級復合型人才。培養(yǎng)的房地產(chǎn)人才應具備分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)營銷策劃和銷售、工程估價等方面的能力。