養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)管理

代江艷

【摘要】文章探討了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特定以及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合成都市龍泉驛某老年活動(dòng)中心建設(shè)項(xiàng)目，具體探討了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理及注意事項(xiàng)。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 項(xiàng)目投資決策 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、引言

30多年的改革開放，我國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅提高，人均壽命也大大增加，在加上長期以來我國嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃生育政策，使得老年人口在總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣黾?。下表?002-2015年中國65歲及以上人口數(shù)與占比，從表中顯示，我國老年人口規(guī)模較大，老齡化速度有所加快。截至2015年，我國65歲及以上人口數(shù)量達(dá)到1.38億，占比超過10%。我國己經(jīng)成為世界上唯一一個(gè)老年人口過億的國家。

預(yù)計(jì)到2O2O年我國老年人口將達(dá)到2.48億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到17%，2033年前后將翻番到4億，到2050年左右，老年人口將達(dá)到全國人口的三分之一，“銀發(fā)潮”將對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

隨著人口老齡化，為了讓老人安享晚年，并且保持身心愉悅，有必要提供大量的養(yǎng)老服務(wù)。我國在養(yǎng)老服務(wù)的供給上通過國家政策鼓勵(lì)支持工商資本投資養(yǎng)老服務(wù)，在《中國老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃》中，明確提出要引入民間資本開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品提供養(yǎng)老服務(wù)。而人們生活水平提高，消費(fèi)水平也在水漲船高，老年人對(duì)品質(zhì)良好的養(yǎng)老服務(wù)的需求也在不斷增加。在需求的刺激下，國內(nèi)眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛試水這一領(lǐng)域，致使養(yǎng)老項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模。但不是每一個(gè)項(xiàng)目都能保證盈利，而商業(yè)機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目的最終目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，因此養(yǎng)老項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合了養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)，其在項(xiàng)目選址方面考慮交通、生態(tài)、環(huán)境、醫(yī)療等多個(gè)因素，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要符合老年人的生理、心理特點(diǎn)，多采用無障礙的設(shè)計(jì)，要考慮方便、安全、辨識(shí)度高等設(shè)計(jì)原則，在配套設(shè)施要比一般地產(chǎn)項(xiàng)目更加豐富，對(duì)物業(yè)要求也更加的高。從投資角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模更大，回收周期長，盈利模式復(fù)雜，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)還需要整合醫(yī)療、護(hù)理等資源。項(xiàng)目的盈利估計(jì)上，除考慮項(xiàng)目的投資成本，還要考慮產(chǎn)品服務(wù)的組合，動(dòng)態(tài)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

（1）外部風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)分支，它的基本屬性來盈余為目的。養(yǎng)老房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可以成功，達(dá)到預(yù)期的投資效益，關(guān)鍵是獲得市場的認(rèn)可。養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品來獲得市場認(rèn)可，一方面依賴于產(chǎn)品是否滿足老客戶的需求，即用物質(zhì)產(chǎn)品來滿足物質(zhì)需求和提高好的精神生活來滿足精神生活的需求，另一方面取決于消費(fèi)水平的老客戶承受的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本相對(duì)較高，企業(yè)必須提高利潤，高的住宅產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格，這限制了消費(fèi)能力低的老年顧客。同時(shí)，由于傳統(tǒng)觀念的影響，一些傳統(tǒng)的老年人更難以接受養(yǎng)老院養(yǎng)老住宅的顏色的產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、和環(huán)境，有很大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

政策風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格在近年來在全國主要城市迅速上升，國家推出了幾輪嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，包括“限購”和“緊縮信貸”等政策的實(shí)施，旨在遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場回報(bào)性。的實(shí)現(xiàn)連續(xù)壓力緩解房價(jià)起到了很好的效果，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場觀望情緒加重，限制的投資和改善性需求。從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策看，國家還介紹了部分支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策文件，但缺乏有效的細(xì)化和落在地上政策，如何結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，如何利用土地政策、稅收優(yōu)惠政策政策，金融政策，鼓勵(lì)和發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)，沒有明確的政策。上述兩個(gè)方面就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素。

自然風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)重影響了自然環(huán)境條件。影響較小的發(fā)生自然災(zāi)害，可能導(dǎo)致材料成本的增加，運(yùn)輸成本，延誤工期損失和延誤等，影響更大的甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目的失敗，甚至人員傷亡。特別是是養(yǎng)老地產(chǎn)作為老年居民的住宅項(xiàng)目，一次自然災(zāi)害，人員的撤軍，還有更多的困難在自衛(wèi)，丟失或損壞可能會(huì)更嚴(yán)重。因此，由于養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象的特殊性，在自然風(fēng)性響應(yīng)應(yīng)該有更高的要求。

（2）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)和管理模式?jīng)Q定的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式?jīng)Q定包括項(xiàng)目開發(fā)的投資組合以及項(xiàng)目發(fā)展的盈利模式。老年人養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品包括屬性類型住房、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院等，開發(fā)盈利模式，包括房地產(chǎn)銷售、會(huì)員銷售，租賃，因?yàn)椴僮鞯炔煌纳虡I(yè)模式的發(fā)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是不同的。主要是房地產(chǎn)銷售盈利模式的項(xiàng)目，項(xiàng)目的投資回報(bào)率高，錢收集速度相對(duì)較快，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格較高，有很大的市場風(fēng)險(xiǎn)，模型與普通商品房開發(fā)相似。租賃業(yè)務(wù)和利潤模式的會(huì)員銷售為主，減少消費(fèi)門檻，有利于吸引老年人養(yǎng)老居住以來，因?yàn)轲B(yǎng)老金產(chǎn)品無需處理產(chǎn)權(quán)、土地征用方面更為靈活，成本較低，但由于該項(xiàng)目投資回收期較長，資金成本和機(jī)會(huì)成本較高，投資回收期是容易受到外部經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件的變化，許多不確定因素的影響。

規(guī)劃和設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的質(zhì)量是關(guān)系市場的認(rèn)可的重要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)全套引進(jìn)高級(jí)住房計(jì)劃的概念，小區(qū)的總體規(guī)劃，產(chǎn)品功能配置、建筑平面、建筑空間形態(tài)、建設(shè)室外環(huán)境等方面，以滿足老年人的生理特點(diǎn)，完全使用無障礙設(shè)計(jì)理念，需要配置老年人生活、娛樂、鍛煉、健康維護(hù)等。因?yàn)槲覀兊膰疫€沒有老年住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、成熟和完美的項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)，往往導(dǎo)致粗心缺陷，導(dǎo)致項(xiàng)目不能滿足老年人生活和真正的需求，從而降低了工程質(zhì)量，影響投資收益。

養(yǎng)老服務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，除了產(chǎn)品銷售，是關(guān)鍵做好后續(xù)的養(yǎng)老設(shè)施，操作和維護(hù)為老年人繼續(xù)提供專業(yè)、便捷、高質(zhì)量的健康維護(hù)和其他服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，并最終確定項(xiàng)目，可以獲得良好的口碑客戶的信任，可以順利實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供專業(yè)服務(wù)的退休人員、設(shè)備和管理能力，需要介紹測(cè)試的專業(yè)養(yǎng)老養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)行操作，提供醫(yī)療、維護(hù)、康復(fù)，照顧養(yǎng)老服務(wù)等。因此，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和價(jià)值的提高，獲得市場認(rèn)可，除了配置相應(yīng)的硬件設(shè)施，選擇優(yōu)秀的商業(yè)伙伴也很重要。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模、投資回收期長，大量資本需求，投資利潤模型相對(duì)復(fù)雜，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在操作的過程中，會(huì)產(chǎn)生更大的商品業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)是項(xiàng)目融資渠道單一，融資成本較高。由于當(dāng)前養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)融資缺乏政策支持，再加上銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制，使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資已經(jīng)成為非常困難，融資成本越來越高。其次是緩慢的項(xiàng)目現(xiàn)金流，現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較高。因?yàn)樵缙诘酿B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金將投資于基礎(chǔ)設(shè)施，和投資錢收集需要依靠持續(xù)的操作可以逐漸恢復(fù)，所以項(xiàng)目在操作的過程中，占?jí)嘿Y金金量大，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

三、養(yǎng)老項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理——以龍泉驛某老年活動(dòng)中心建設(shè)項(xiàng)目為例

（一）項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析

龍泉驛區(qū)某老年活動(dòng)中心A，B棟改造工程該項(xiàng)目是對(duì)原有老年活動(dòng)中心進(jìn)行改造，項(xiàng)目總面積約為3527.5m2，其中新增加電梯、廚房面積約為106.5m2，改造原有建筑面積3421m2.項(xiàng)目內(nèi)容主要包括功能設(shè)施布局調(diào)整、建筑內(nèi)外裝修裝飾工程、給排水工程、電施工程和室外鋪裝及綠化工程。該項(xiàng)目位于龍泉駱區(qū)中心城區(qū)；具有良好的區(qū)域環(huán)境，便捷的交通，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，具備相應(yīng)的供水、供電、供水、通信條件。

項(xiàng)目總投資1248.29萬元，其中建安費(fèi)用為1046.59萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)為142.26萬元，基本預(yù)備費(fèi)為59.44萬元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部由業(yè)主自籌，項(xiàng)目投資將根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃投入。

（二）項(xiàng)目外部環(huán)境分析

（1）區(qū)位條件：龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍泉山西側(cè)，是成都市九區(qū)之一、國家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域，全省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）之一。區(qū)域生態(tài)環(huán)境獨(dú)特優(yōu)良，氣候溫和，綠色城區(qū)和龍泉山生態(tài)屏障交相輝映，是“全國生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)區(qū)”和“全國綠化百佳縣（區(qū)）”。

龍泉驛區(qū)2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1002.1億元，邁上千億臺(tái)階，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長5.0%成為全省首個(gè)經(jīng)濟(jì)總量過千億的區(qū)（市）縣。近年來，龍泉驛區(qū)也獲得“跨國公司最佳投資開發(fā)區(qū)”“全國投資潛力百強(qiáng)區(qū)”等榮譽(yù)，落戶世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)67家。2011-2015年龍泉驛區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度如下表所示：

（2）政策環(huán)境：在《四川省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)四川省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知》中，明確提出了要加快老年人休憩娛樂的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，成都市委、市政府就加強(qiáng)全市老年人服務(wù)設(shè)施建設(shè)提出具體要求和工作目標(biāo)，龍泉驛區(qū)也提出“要逐步建立起地方政府穩(wěn)定投入、省財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助、社會(huì)力量廣泛參與的多元投入機(jī)制。積極引導(dǎo)社會(huì)各界加大對(duì)弱勢(shì)群體供養(yǎng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投入力度，鼓勵(lì)社會(huì)各類企業(yè)、事業(yè)單位以及個(gè)人以資金、房產(chǎn)、設(shè)備、技術(shù)、信息、勞務(wù)等形式投入興建社區(qū)服務(wù)設(shè)施”。該項(xiàng)目提出后，市、縣發(fā)改委、民政、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等部門對(duì)該項(xiàng)目都給予積極的支持配合。政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和重視，有關(guān)部門和單位的配合和支持，為項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（1）政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。任何項(xiàng)目都是在一定的經(jīng)濟(jì)、市場、法律、政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的，外界環(huán)境如財(cái)稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。

（2）項(xiàng)目建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)。主要是項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，由于外部環(huán)境變化或管理者的行為疏忽，或者組織結(jié)構(gòu)上的缺陷，直接影響項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和效果。

（3）投資估算的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資估算，由于不確定因素如沒有方案設(shè)計(jì)等的存在，致使估算不可避免地會(huì)存在誤差，同時(shí)，建設(shè)期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場等因素的變化也可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能使得項(xiàng)目投資估算出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

（4）項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)所需資金，全部來自業(yè)主自籌，這對(duì)業(yè)主的經(jīng)營管理水平要求較高；同時(shí)一旦國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，就可能造成資金融通渠道不暢，就可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

分散風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，由于此類風(fēng)險(xiǎn)是外界客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目有關(guān)各方不能防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉(zhuǎn)移等手段來降低由于風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。此外，項(xiàng)目有關(guān)各方也應(yīng)密切注意與項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時(shí)制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

加強(qiáng)資金監(jiān)管。項(xiàng)目業(yè)主加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)和概算資金控制，在不影響質(zhì)量、工期前期下，通過公開招標(biāo)降低工程造價(jià)。在施工中加強(qiáng)資金監(jiān)督管理，防止項(xiàng)目實(shí)施過程中建設(shè)費(fèi)用超支。同時(shí)，通過加強(qiáng)學(xué)習(xí)解決開發(fā)經(jīng)驗(yàn)問題，通過引進(jìn)人才、不斷培訓(xùn)解決人員素質(zhì)問題，通過設(shè)立合理高效的組織結(jié)構(gòu)、建立健全規(guī)范的規(guī)章制度解決管理水平問題。

靈活應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進(jìn)行投資估算時(shí)，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例的不可預(yù)見費(fèi)。在實(shí)施過程中，定期對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略。

五、結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有多方面的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)性、自然風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的外部風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)和管理模式、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、養(yǎng)老服務(wù)操作、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，要合理地控制這些風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資利潤的最大化，就要對(duì)內(nèi)部環(huán)境以及外部宏觀環(huán)境做出詳細(xì)分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，將政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)管理風(fēng)險(xiǎn)、投資估算的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)等區(qū)別開來，對(duì)癥下藥，對(duì)風(fēng)性進(jìn)行分散或者轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)資金的監(jiān)管力度，以及相關(guān)人才的培養(yǎng)，靈活的處理各類風(fēng)險(xiǎn)，多渠道增加公司的自籌資金數(shù)量，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債比例，并提高資金使用效率。同時(shí)要準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時(shí)調(diào)整策略。