新形勢(shì)下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性控制問(wèn)題分析

李會(huì)會(huì)

【摘要】當(dāng)前，受調(diào)控政策的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面對(duì)著較強(qiáng)的政策性壓力，由此也將導(dǎo)致其價(jià)格下行風(fēng)性顯著提高?；诖朔N現(xiàn)狀，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)采用具有針對(duì)性的房地產(chǎn)信貸風(fēng)性控制措施，由此減少或消除房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的出現(xiàn)。對(duì)此，文中分析出導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的因素，并進(jìn)一步探討了新形勢(shì)下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的控制措施。旨在通過(guò)本文的研究，為完善新時(shí)期銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的優(yōu)化控制措施，盡自己的微薄之力。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)性

前言：新時(shí)代背景下，隨著人們生活水平的顯著提升，促使房地產(chǎn)行業(yè)得到了較為快速的發(fā)展，由此也促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)普遍增多。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其在發(fā)展中的資金來(lái)源，有1/4是來(lái)自于銀行貸款方面，這也表明銀行房地產(chǎn)信貸，是房地產(chǎn)行業(yè)得以發(fā)展的重要資金途徑。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中所面臨的政策壓力以及價(jià)格下行的風(fēng)性等，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立起極具針對(duì)性的風(fēng)性控制機(jī)制，以便于在降低信貸風(fēng)性的前提下，促使其得到合理化的發(fā)展。

一、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性生成因素

個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中的兩種類(lèi)型，而生成兩者風(fēng)性的因素也涵蓋多方面內(nèi)容

（一）個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)性因素

通常所說(shuō)的個(gè)人住房貸款，是個(gè)人在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，利用房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行抵押，以此自銀行內(nèi)，獲取到補(bǔ)充購(gòu)置房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)資金，此種購(gòu)買(mǎi)資金便是購(gòu)房者在銀行中所獲取到的信用貸款。此種形式的個(gè)人住房貸款，其信貸風(fēng)性主要涉及到兩方面內(nèi)容。其一，是因貸款人的違約而生成的信用風(fēng)性；其二，是受金融市場(chǎng)利率波動(dòng)所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)性。在個(gè)人住房貸款違約風(fēng)性的生成與傳導(dǎo)機(jī)制中，風(fēng)性誘發(fā)因素通?？煽偨Y(jié)成：

①還貸能力惡化：在對(duì)商業(yè)銀行實(shí)施個(gè)人住房貸款行為的借款人，當(dāng)由于患病、失業(yè)以及其它困難而無(wú)力償還貸款的情況，便稱之為還貸能力惡化。

②借款者道德層面風(fēng)性：借款人在房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行現(xiàn)象后，會(huì)采取“斷供”方式所做出的違約行為，雖能夠獲取到相應(yīng)的風(fēng)性利益，但卻會(huì)由此生成道德層面的借款者風(fēng)性。

③利率浮動(dòng)風(fēng)性：一般情況下，房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長(zhǎng)，且所涉及到的貸款數(shù)額也普遍偏高，這將導(dǎo)致在市場(chǎng)利率發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款所體現(xiàn)出的價(jià)值也會(huì)隨之變化。同時(shí)，當(dāng)利率波動(dòng)較為頻繁或幅度較大時(shí)，更會(huì)直接影響到個(gè)人信貸借款人的償還能力，進(jìn)而促使個(gè)人信貸的信用風(fēng)性顯著提升[1]。

在以上多種風(fēng)性存在時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款便會(huì)由于信貸風(fēng)性的生成，而影響到商業(yè)銀行的貸款資金收回，并制約銀行的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)性因素

所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，即利用房地產(chǎn)在建項(xiàng)目或土地使用權(quán)等作為帶有盈利標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)抵押物，以此在商業(yè)銀行內(nèi)，獲取到更為豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸資金。此種方式是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用最為普遍的資金籌集方式[2]。

從房地產(chǎn)貸款抵押物的價(jià)值角度分析，其物的價(jià)值波動(dòng)要明顯低于證券類(lèi)的金融資產(chǎn)，且所得收益率也具有固定的保障。因而，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，通常會(huì)選用此類(lèi)抵押物向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款的辦理?；诖?，我國(guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，商業(yè)銀行所發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其風(fēng)性生成的關(guān)鍵性誘因?yàn)椋?/p>

①滯銷(xiāo)風(fēng)性：受房地產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)性因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)消費(fèi)的低潮期，而消費(fèi)的低迷也將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中抵押物生成滯銷(xiāo)風(fēng)性。一旦滯銷(xiāo)風(fēng)性生成，則會(huì)致使房地產(chǎn)滯銷(xiāo)的現(xiàn)象不斷擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金方面的壓力顯著提升，償還能力降低。由此便會(huì)導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)性的生成與激增。

②建設(shè)風(fēng)性：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在自身運(yùn)營(yíng)及發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)資金鏈斷裂、工程建造成本超出預(yù)期、以及其他不可抗力等因素，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工甚至爛尾現(xiàn)象。由此也導(dǎo)致抵押物價(jià)值的降低，從而使商業(yè)銀行的信貸出現(xiàn)損失的情況[3]。

③道德風(fēng)性：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，若其本質(zhì)性不良，并采取不正常的騙貸手段，來(lái)達(dá)到獲取貸款的目的，便會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上出現(xiàn)道德風(fēng)性。

以上風(fēng)性也表明：對(duì)于貸款數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，若有壞賬生成，則會(huì)造成商業(yè)銀行的資金危機(jī)和信貸風(fēng)性。由此也表明銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)施良好的風(fēng)性控制措施，具有極大的應(yīng)用價(jià)值與現(xiàn)實(shí)意義。

二、新形勢(shì)下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的控制措施

（一）完善個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)不僅已經(jīng)構(gòu)建起個(gè)人信用監(jiān)控體系，且該體系也已通過(guò)不斷的開(kāi)發(fā)與完善，形成較為全面的信用監(jiān)控規(guī)模。對(duì)此，商業(yè)銀行可利用個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)，獲取到來(lái)自貸款個(gè)人的相關(guān)詳細(xì)信息。如信用卡還款情況、個(gè)人基本信息資料、過(guò)往擔(dān)保史以及住房公積金賬戶的實(shí)際情況等，進(jìn)而通過(guò)精確性的評(píng)估，來(lái)最終評(píng)定出個(gè)人住房信貸者的信用風(fēng)性等級(jí)或水平[4]。然而，商業(yè)銀行當(dāng)下所具備的個(gè)人信貸監(jiān)控能力與水平等，卻仍然停留在靜態(tài)觀測(cè)時(shí)期，通常僅在貸款發(fā)放審核環(huán)節(jié)中，才能做出個(gè)人信用的評(píng)估與調(diào)查。卻未能在個(gè)人信貸資金發(fā)放后，對(duì)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況做出實(shí)時(shí)的監(jiān)督與管控，由此也將導(dǎo)致銀行個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制難以通過(guò)主觀管理意識(shí)與預(yù)警意識(shí)，來(lái)提升個(gè)人信貸的風(fēng)性控制能力。

基于上述問(wèn)題，應(yīng)積極構(gòu)建起針對(duì)個(gè)人信用風(fēng)性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人員的個(gè)人信息與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況等，進(jìn)行更為深入的了解與掌握。如是否有遷移習(xí)慣、收入來(lái)源及穩(wěn)定性、以及個(gè)人的非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成情況等，均是商業(yè)銀行為提升個(gè)人信用風(fēng)性監(jiān)控機(jī)制，所應(yīng)做出全面了解的內(nèi)容[5]。由此，再對(duì)個(gè)人貸款的申請(qǐng)者進(jìn)行個(gè)人信用等級(jí)的劃分。其中，對(duì)于低風(fēng)性點(diǎn)的貸款者，可在發(fā)放貸款后實(shí)施定期的還款進(jìn)度監(jiān)控，若貸款人未出現(xiàn)延期還貸情況，便無(wú)需采用動(dòng)態(tài)監(jiān)控模式。而若存在高風(fēng)性的貸款者，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)其實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以便隨時(shí)發(fā)現(xiàn)違約因素的生成，便于采取早期防范的措施。

（二）構(gòu)建抵押物的價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

抵押物價(jià)值是確保其貸款風(fēng)性降低的關(guān)鍵性因素。對(duì)此，應(yīng)通過(guò)各種保障手段與積極的抵押物審查，來(lái)確定出抵押物價(jià)值是否具備完備性及增值性特點(diǎn)。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起針對(duì)抵押物價(jià)值的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，以此進(jìn)行貸款抵押物價(jià)值的動(dòng)態(tài)檢測(cè)與追蹤。現(xiàn)階段，受我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值下行因素影響，商業(yè)銀行應(yīng)在發(fā)放貸款后，對(duì)抵押物的房產(chǎn)或土地等，進(jìn)行價(jià)值上的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并要進(jìn)一步對(duì)該抵押物所具備的增值潛力、功能用途、以及周邊配套設(shè)施的完善度等，進(jìn)行更為深層次的挖掘與評(píng)估，以此找尋出可有效解決此類(lèi)問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施，避免抵押物價(jià)值出現(xiàn)下行或降低的風(fēng)性，由此也能防止銀行信貸風(fēng)性的生成和信貸損失的增多[6]。除此之外，商業(yè)銀行在對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)測(cè)過(guò)程中，還要同步考慮到銀行職員的操作風(fēng)性，避免因個(gè)人經(jīng)驗(yàn)或操作失誤而導(dǎo)致風(fēng)性的生成。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)性預(yù)警

新時(shí)期的中國(guó)，政府部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)給予了高度的重視，不僅對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格做出了政策上的調(diào)控，且實(shí)施范圍更是深入到全國(guó)各個(gè)省市地區(qū)。但由于不同省市地區(qū)的政策標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力度等存在明顯的差異性，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)性實(shí)行控制時(shí)，應(yīng)遵照不同地區(qū)的實(shí)際情況，采取極具針對(duì)性的信貸風(fēng)性控制措施。在此新環(huán)境背景下，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)積極構(gòu)建起針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)性預(yù)警機(jī)制，進(jìn)而減少或消除房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)性生成幾率。

與此同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)在內(nèi)部構(gòu)建起針對(duì)風(fēng)性預(yù)警機(jī)制的評(píng)估小組，并依照本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，做出定期的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息記錄。如開(kāi)發(fā)進(jìn)度、土地供應(yīng)規(guī)模變動(dòng)、房產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)狀以及房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間等，都是需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)信息記錄的內(nèi)容。并且，應(yīng)通過(guò)專家研討會(huì)的方式，來(lái)深度分析本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)性變化水平，并結(jié)合國(guó)家與地區(qū)的價(jià)格調(diào)控政策，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)性做出更為精確的評(píng)估。除此之外，商業(yè)銀行所構(gòu)建起的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)性預(yù)警機(jī)制，應(yīng)依照不同地區(qū)的實(shí)際成本投入情況和貸款規(guī)模的高低，來(lái)確定出風(fēng)性預(yù)警系統(tǒng)的規(guī)模，以此確保具有應(yīng)對(duì)性的預(yù)警機(jī)制的貫徹與實(shí)施。

（四）第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)制的引入

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行大多具有較大的機(jī)構(gòu)規(guī)模，且所涉及到的運(yùn)營(yíng)成本也呈現(xiàn)出普遍偏高的態(tài)勢(shì)。由此在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)性預(yù)警與監(jiān)測(cè)控制時(shí)，便會(huì)涉及到更高人力、物力、以及財(cái)力成本的投入，這也會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)遞增。為了確保商業(yè)銀行在不提高自身運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，同步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)性做出預(yù)警與監(jiān)控，可將其自身的部分職能，以外包的形式交由第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)予以實(shí)施及處理。由此，會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)性得以在成本方面受到相應(yīng)的控制，促使其風(fēng)性成本得到相應(yīng)的降低。例如：現(xiàn)階段的商業(yè)銀行，可對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目在完成價(jià)值評(píng)估后，對(duì)其實(shí)行具有統(tǒng)一性的外包操作與管理。對(duì)此，應(yīng)在積極尋求具有較高公信度的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上，還應(yīng)注意做好外包職能的限定，避免外包公司利用職能進(jìn)行非法行為的操作。通過(guò)此種第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的引入，不僅能夠顯著提升商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)性的控制機(jī)率，更能使商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)成本得以降低，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的房?jī)r(jià)極具增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)泡沫等問(wèn)題，受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注。對(duì)此，我國(guó)在近年來(lái)采取了一系列的政策措施，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)控。但受此高壓調(diào)控政策的影響，我國(guó)商業(yè)銀行所面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)性也在持續(xù)遞增。為此，應(yīng)在加強(qiáng)與創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸風(fēng)性控制措施的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步從商業(yè)銀行自身做起，不斷構(gòu)建起與之相關(guān)的風(fēng)性控制體系及風(fēng)性評(píng)估控制工作的外包，以此在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸風(fēng)性得到同步的降低。

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