房產(chǎn)稅改革的必要性探討

摘要：房產(chǎn)稅改革是在中國城鎮(zhèn)化改革不斷深入，地方財政稅收體系急需完善的宏觀背景下提出的，本文從房產(chǎn)稅的含義入手，從完善中國的直接稅制、地方稅制、現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制需要和建立中國房地產(chǎn)市場調控長效機制需要四個方面分析了征收房產(chǎn)稅的必要性，并分析了當下征收房產(chǎn)稅的可行性。

關鍵詞：房產(chǎn)稅改革；稅制；可行性

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是指對房屋及其土地征收的一種財產(chǎn)稅。要準確理解房產(chǎn)稅的內涵，需要掌握四點內容。

第一，房產(chǎn)稅是把房屋和土地作為一個整體來征稅的。相當于現(xiàn)行房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的組合。

第二，房產(chǎn)稅的稅收范圍擴大到包括商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房。

第三，房產(chǎn)稅的征稅基礎與現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不同。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅基礎是扣除房產(chǎn)原值的一定比例。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收基礎是以土地使用面積為基礎的?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅基礎導致稅收與房地產(chǎn)價格嚴重分歧，特別是在房地產(chǎn)市場過熱的城市，政府通過稅收調節(jié)房地產(chǎn)市場的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅改革將按照房產(chǎn)評估價值征稅。

第四，房產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，不涉及房地產(chǎn)的建設和交易環(huán)節(jié)。因此，可以預見，征收房產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)持有成本會增加，同時“適當減輕建設和交易稅收負擔”。

二、征收房產(chǎn)稅的必要性

（一）完善中國的直接稅制的需要

通俗地說，直接稅是一種不能轉嫁給其他人的稅。例如：個人所得稅、企業(yè)所得稅和財產(chǎn)稅。直接稅直接影響納稅人；間接稅可以通過價格轉嫁給他人，如增值稅、消費稅等。表面上，間接稅由納稅人承擔，但實際上由買方承擔。直接稅制不完善，間接稅的比例較高。這引發(fā)了兩個問題：第一，政府通過比較國際上其它國家和地區(qū)發(fā)現(xiàn)，中國的稅負不高，但群眾特別是低收入群體的“稅負痛苦”非常明顯。這是因為高比例的間接稅會導致日用品價格的間接稅增加，而低收入群體的生活必需品的需求占其收入比重相對較大。這是稅收對收入分配差距的調節(jié)效應的下降。稅收是財政政策的重要工具。它的作用不僅是為政府提供收入來源，更重要的是通過高收入者支付更多稅收和低收入人群繳納較少稅收來調整收入分配差距，但間接稅可以通過價格轉嫁給最終消費者，因此間接稅的高比例會降低稅收分配調節(jié)的功能。而房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，也是一種直接稅。引入房產(chǎn)稅可以增加直接稅的比例，同時減少間接稅的比例。

（二）完善中國的地方稅制的需要

地方政府需要提供足夠的財政支持來建設當?shù)鼗A設施并改善當?shù)氐墓卜铡?994年建立的分稅制明確了中央與地方之間的分稅制，但省級、縣級和鄉(xiāng)級以下的各級政府并未完全執(zhí)行稅收分類，更多的是實行稅收包干制。由此帶來的結果是，第一，如果地方政府的經(jīng)濟發(fā)展所產(chǎn)生的收入本身無法控制，不能用于地方建設和發(fā)展，那么地方政府對經(jīng)濟發(fā)展的積極性就會受挫，第二，地方政府正在建設地方時，當財務資源和責任不匹配時，地方政府在肩負著發(fā)展地方責任和面臨財務困境的困境時，只能選擇通過借錢，賣地等手段籌集資金。地方政府通過債務籌措、土地出讓等手段，會產(chǎn)生一系列嚴重后果。首先，地方政府債務負擔沉重，融資平臺杠桿率仍然較高，經(jīng)濟運行面臨系統(tǒng)性風險。其次，地方政府出售土地籌集資金是一種短視行為。一方面，出售土地相當于一次性收入，這屆政府的土地出讓將影響后續(xù)政府，后續(xù)政府沒有土地出讓時，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目的引進將會面臨無地可用的尷尬場面。另一方面，為了籌集更多資金，地方政府有強烈的動力抬高地價，影響整個房地產(chǎn)市場，影響民生。房產(chǎn)稅是一種地方稅，由于房產(chǎn)稅自然具有“稅基流動性薄弱，收入成長性，收集和管理方便”的特點，因此引入房產(chǎn)稅有助于為地方政府形成穩(wěn)定的稅源，同時有助于解決當?shù)卣哓搨?、短視賣地等問題。

（三）完善我國現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制的需要

目前中國的房地產(chǎn)相關稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城市維護建設稅等。包括了房地產(chǎn)建設、交易和保有環(huán)節(jié)，但目前存在的問題是，保有環(huán)節(jié)的稅收負擔相對較低，建設和交易環(huán)節(jié)的稅收負擔很高。以2016年國家公共財政六種稅收收入分析為例，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城市維護建設稅占六種稅收收入的比例，分別為11.66%、11.84%、22.11%、22.57%、10.65%、21.17%，其中保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅共計23.5%。原因是目前的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在稅基上存在不合理的地方。房產(chǎn)稅按扣除房產(chǎn)原值一定比例計算，城鎮(zhèn)土地使用稅按土地使用面積征收。結果，保有環(huán)節(jié)部分的稅額與房地產(chǎn)的市場價值嚴重分歧，并且房屋的持有成本相對較小，房屋空置嚴重。如果引入房產(chǎn)稅，房屋和土地被視為一個整體，并按評估價值評估，減少建設和交易稅收負擔，同時增加房屋持有成本，將能夠解決目前存在的問題。

（四）建立中國房地產(chǎn)市場調控長效機制的需要

總體來看，由于政府出讓土地、房地產(chǎn)持有稅負較低等問題，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱。政府沉重的債務負擔和社會資本大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場給宏觀經(jīng)濟運行帶來系統(tǒng)性風險，并擠壓實體經(jīng)濟。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府多次采取限購，限貸，限售，提高首付比例等措施，這些令人眼花繚亂的措施，不利于穩(wěn)定群眾的預期。宏觀調控的目的是消除經(jīng)濟波動，防止經(jīng)濟“坐過山車”，然而，頻繁的調控會對公眾的預期產(chǎn)生負面影響，并可能起到相反的作用。因此，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅收立法和實施將有助于建立一個長期的中國房地產(chǎn)調控機制市場，從而穩(wěn)定公眾預期。

三、征收房地產(chǎn)稅的可行性

（一）國家正在加快實施不動產(chǎn)登記制度

住建部和國土部要求各地加快建設房地產(chǎn)登記平臺。一方面，市縣房地產(chǎn)登記已進入全國房地產(chǎn)信息登記平臺，比預期的時間早。另一方面，對于現(xiàn)有紙質房產(chǎn)登記信息，住建部和國土資源部要求在2017年底前全部移交到房地產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺。

（二）上海和重慶的房產(chǎn)稅試點提供了借鑒

繼“新國八條”房地產(chǎn)市場調控政策后，國務院同意在部分城市征收個人住房房產(chǎn)稅試點。上海和重慶已成為首批試點城市，政府正式進入房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的實際征稅階段。這兩個城市在探索我國房產(chǎn)稅的房地產(chǎn)評估價值方面積累了豐富的經(jīng)驗。

參考文獻：

[1]崔惠玉，郭曼曼，周偉.域市房地產(chǎn)稅的定像氙故革研究.財經(jīng)問題研究，2017年1月

作者簡介：魏春花（1985-），女，江西贛州人，江西外語外貿職業(yè)學院會計金融學院講師，研究方向：會計理論與實務。