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    城市居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村房屋和宅基地,法院能否判決房屋買賣合同有效

    2018-08-06 13:00:10李志林
    魅力中國(guó) 2018年19期
    關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地美麗鄉(xiāng)村

    李志林

    摘要:城市居民能否到農(nóng)村購(gòu)買房屋和宅基地,簽訂的合同是否合法有效,法院審判時(shí)應(yīng)當(dāng)適用那些法律條款,我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)和政策是如何規(guī)定的。本文通過(guò)司法案例對(duì)上述問(wèn)題作出了回答。

    關(guān)鍵詞:美麗鄉(xiāng)村;農(nóng)村宅基地;司法案例;政策解讀

    黨的十九大報(bào)告提出我國(guó)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展。隨著“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)的不斷推進(jìn),更多按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求建設(shè)的社會(huì)主義新農(nóng)村不斷呈現(xiàn)出來(lái)。很多城市市民因此也夢(mèng)想著能夠到農(nóng)村以便宜的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn),過(guò)上“采菊東籬下,悠然見(jiàn)南山”的詩(shī)酒田園生活。

    石家莊市民白某購(gòu)買了一處位于石家莊市鹿泉區(qū)北海山村的農(nóng)村房屋及院落,買賣雙方簽訂了書(shū)面契約。白某購(gòu)買房屋后,因城市居民身份無(wú)法辦理所購(gòu)農(nóng)村住宅的過(guò)戶手續(xù),宅基地證書(shū)登記的名字一直是原房屋所有人李某。后白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,試圖通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式將所購(gòu)農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)移至其農(nóng)村親屬名下,以期達(dá)到房屋買賣合法化的目的。原房主李某將白某起訴至石家莊鹿泉區(qū)人民法院,要求確認(rèn)房屋買賣的契約無(wú)效,并返還自己名下的房屋及院落。此案經(jīng)石家莊鹿泉區(qū)法院按照簡(jiǎn)易程序一審開(kāi)庭進(jìn)行了審理,經(jīng)歷一年多的時(shí)間,2017年11月27日法院給出了鹿泉區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2016)冀0110民初3515號(hào)判決:“《契約》中約定購(gòu)買房屋,不違反法律規(guī)定,合法有效”并依據(jù)《合同法》第八條之規(guī)定,判決《契約》有效并將房屋判給了《契約》簽署雙方當(dāng)事人之外的第三人,既與白某簽訂事后轉(zhuǎn)讓協(xié)議的農(nóng)村近親屬。李某不服,上訴至石家莊中級(jí)人民法院。二審法院組成了合議庭,但在開(kāi)庭時(shí)合議庭成員都沒(méi)有到庭,沒(méi)有對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)查、詢問(wèn),由不是合議庭成員的另外的人進(jìn)行了詢問(wèn)。最終二審法院以“在十幾年的時(shí)間中,白某在訴爭(zhēng)房屋實(shí)際居住,已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系”為由判決“原審認(rèn)定《契約》有效是妥當(dāng)?shù)摹?,駁回李某上訴,維持原判。

    法律專業(yè)人士指出,此案涉及城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同的效力問(wèn)題,實(shí)際上是城市居民能否購(gòu)買農(nóng)村房屋的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》以及《河北省農(nóng)村宅基地管理法》等規(guī)定,農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,相關(guān)部門也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此,此案中原被告雙方簽訂的《契約》明顯違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國(guó)家政策規(guī)定,應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無(wú)效。在法律適用問(wèn)題上,原審法院根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。”判決《契約》有效,其適用法律明顯錯(cuò)誤。此案應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效:……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”依法確認(rèn)雙方簽訂的契約無(wú)效。

    法律人士指出,市民白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,成立的前提條件是必須自己已經(jīng)合法取得了該房屋和宅基地。我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定:“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的,因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng),由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更,自變更登記之日起生效?!北砻靼ㄕ厥褂脵?quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。市民白某因購(gòu)買農(nóng)村住宅宅基地的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,一直無(wú)法完成該農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記變更,也就沒(méi)有合法取得宅基地,因此,其再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為更是無(wú)效。此外,我國(guó)《土地管理法》第62條明確規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。白某的農(nóng)村近親屬已經(jīng)在該集體組織擁有一處宅基地和其他的村集體小產(chǎn)權(quán)樓房,同樣無(wú)權(quán)購(gòu)買。

    該案委托律師提出,法院原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤,適用法律明顯錯(cuò)誤,且一審審限超期,二審合議庭成員沒(méi)有參加庭審,程序違法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條的規(guī)定,當(dāng)事人可提出申請(qǐng),依法申請(qǐng)?jiān)賹彶⒂枰愿呐小?/p>

    在今年3月份的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上,農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦再次回應(yīng)了記者關(guān)于宅基地和閑置房的問(wèn)題。韓長(zhǎng)賦說(shuō),城里人到農(nóng)村買宅基地蓋房子政策不允許,宅基地是農(nóng)村集體所有,這是集體經(jīng)濟(jì)組織成員特有的權(quán)利,原則是一戶一宅。

    基于農(nóng)村房屋的特殊性,我國(guó)法律法規(guī)對(duì)其買賣都作出了嚴(yán)格的限制,明確了城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村房屋和宅基地,對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同的法律效力,人民法院依法不應(yīng)支持。農(nóng)村房屋不是一般的商品,不可以隨意自由買賣,對(duì)于當(dāng)事雙方來(lái)說(shuō),都是一樁無(wú)效的買賣。

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